Điều 13. Xác định và thể hiện, trình bày thửa đất trên bản đồ địa chính

 Điều 13. Xác định và thể hiện, trình bày thửa đất trên bản đồ địa chính

1. Ranh giới thửa đất xác định như sau:

a) Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo đường phân chia phần đất giữa người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau và được xác định theo quy định về ranh giới giữa các bất động sản của pháp luật dân sự;

b) Ranh giới thửa đất được xác định theo đường bao khép kín phần đất có cùng loại đất hoặc phần đất có đất ở gắn liền với loại đất khác của một người sử dụng đất hoặc của nhiều người có chung quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) hoặc của một người quản lý đất. Trường hợp phần đất có nhiều loại đất khác nhau mà trong đó không có đất ở và phạm vi ranh giới từng loại đất không đủ điều kiện để hình thành thửa đất riêng thì ranh giới thửa đất xác định theo đường bao ngoài cùng của toàn bộ phần đất có các loại đất khác nhau đó.

Ranh giới thửa đất được thể hiện bằng đường thẳng nối các điểm thay đổi hướng đường ranh giới của phần đất (gọi là đỉnh thửa) liền kề nhau bằng các đoạn thẳng (gọi là cạnh thửa) tạo thành đường bao khép kín; trường hợp các điểm thay đổi hướng đường ranh giới của phần đất cách nhau khoảng cách ngắn (quá gần nhau) tạo thành đường có dạng hình cong thì việc xác định đỉnh thửa đảm bảo khoảng cách từ đường nối hai điểm thay đổi hướng đến đỉnh cong của đoạn nối không lớn hơn 0,2 mm theo tỷ lệ bản đồ cần lập;

c) Trường hợp khu vực đất nông nghiệp có đường phân chia loại đất và người sử dụng đất, người quản lý đất là bờ đất hoặc rãnh nước có độ rộng dưới 0,5 m trên thực địa nhưng không phải là bờ đất, rãnh nước dùng chung cho cả khu vực thì ranh giới thửa đất là đường tâm của bờ đất, rãnh nước đó; trường hợp đường phân chia loại đất và người sử dụng đất, người quản lý đất là bờ đất hoặc rãnh nước dùng chung cho cả khu vực thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép bờ đất hoặc rãnh nước đó.

Đối với khu vực có dạng ruộng bậc thang thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng loại đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của nhiều người có chung quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) mà không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong;

d) Trường hợp đất là đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất thì ranh giới thửa đất xác định theo ranh giới chiếm đất, được giới hạn trong phạm vi một tờ bản đồ, tùy theo điều kiện cụ thể của khu đo mà xác định bằng đường ranh giới khu đo hoặc bằng đường địa giới đơn vị hành chính hoặc bằng khung trong của tờ bản đồ hoặc theo yêu cầu công tác quản lý đất đai.

Trường hợp đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất là các đối tượng dạng vùng cùng kiểu (cùng kiểu đối tượng giao thông hoặc cùng kiểu đối tượng thủy văn hoặc cùng kiểu đối tượng khác) giao cắt cùng mức thì biên tập thửa đất theo ranh giới chiếm đất chung theo ranh giới chiếm đất ngoài cùng; trường hợp các đối tượng dạng vùng không cùng kiểu (không cùng kiểu đối tượng giao thông hoặc không cùng kiểu đối tượng thủy văn) hoặc cùng kiểu nhưng giao cắt không cùng mức thì biên tập thửa đất tại phần giao nhau của hình chiếu thẳng đứng của các đối tượng đó trên mặt đất theo đối tượng được giao quản lý đất.

đ) Trường hợp đất do các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai thì ranh giới sử dụng đất được lập đến từng khu đất.

2. Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa như sau:

a) Việc xác định ranh giới thửa đất trên thực địa được thực hiện trước khi đo đạc chi tiết đối với một trong các hoạt động đo đạc lập mới, đo đạc lập lại, đo đạc bổ sung, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo bản đồ địa chính;

b) Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa; do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng thỏa thuận để xác định. Đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác quy định tại Điều 137 Luật Đất đai (sau đây gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất) hoặc văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp quy định của pháp luật mà trên các giấy tờ đó thể hiện rõ tọa độ đỉnh thửa hoặc kích thước cạnh thửa hoặc khoảng cách giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố địa lý, địa hình, địa vật xung quanh thì xác định thêm ranh giới thửa đất theo giấy tờ đó.

Đơn vị đo đạc, người sử dụng đất, người quản lý đất, người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề và công chức làm công tác địa chính ở xã, phường, thị trấn hoặc cấp trưởng hoặc cấp phó của thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự hoặc người am hiểu địa bàn được Ủy ban nhân dân cấp xã giới thiệu (sau đây gọi là người dẫn đạc) cùng tham gia xác định, ghi nhận ranh giới thửa đất trên thực địa và tranh chấp về ranh giới (nếu có).

Người sử dụng đất, người quản lý đất cung cấp bản photocopy (không cần công chứng, chứng thực) giấy tờ liên quan đến thửa đất, cho đơn vị đo đạc làm căn cứ xác định người sử dụng đất, người quản lý đất và thông tin liên quan đến thửa đất, đơn vị đo đạc tập hợp các giấy tờ trên để phục vụ quá trình lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, kiểm tra và giao nộp sản phẩm theo quy định.

Đơn vị đo đạc chịu trách nhiệm mô tả đúng với kết quả thỏa thuận, xác định ranh giới của các bên liên quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc mô tả đó;

c) Đối với đất thuộc trường hợp được nhà nước giao quản lý có phạm vi chiếm đất dạng hình tuyến kéo dài như đường giao thông, công trình thủy lợi, đê điều, sông, suối, kênh, rạch và các yếu tố chiếm đất theo dạng hình tuyến khác (sau đây gọi là đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất) thì người quản lý đất không phải thực hiện việc xác định ranh giới của thửa đất quy định tại điểm b khoản này. Đối với thửa đất liền kề là đất được nhà nước giao quản lý và đất thuộc dự án có sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xác lập ranh giới, mốc giới theo dự án đó thì không phải thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất liền kề quy định tại điểm b khoản này.

Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trong các trường hợp nêu trên trước khi ký xác nhận bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính;

d) Ranh giới thửa đất trên thực địa được ghi nhận thông qua mô tả sự liên hệ của thửa đất với khu vực xung quanh để nhận diện được trên thực địa, gồm người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề; mối quan hệ tương quan với các đối tượng giao thông, thủy văn, địa hình, địa vật (công trình xây dựng, cây cổ thụ hay địa vật cố định khác, tồn tại lâu dài trên thực địa) và thông tin khác có liên quan đến ranh giới (nếu có).

Ranh giới thửa đất được ghi nhận không có sự thay đổi so với ranh giới đã xác định trước đó (thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thời điểm được cấp Giấy chứng nhận trước đó) khi người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề thống nhất ranh giới thửa đất không có thay đổi, đồng thời tương quan giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố giao thông hoặc thủy văn hoặc địa hình hoặc địa vật không có thay đổi trên thực địa;

đ) Kết quả xác định ranh giới thửa đất trên thực địa quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này được thể hiện rõ trên bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

a) Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập trước khi đo đạc chi tiết để ghi nhận kết quả xác định ranh giới thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cho tất cả các thửa đất, trừ trường hợp thửa đất là đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất, thửa đất nông nghiệp có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định trên thực địa và đo đạc tách thửa đất, hợp thửa đất;

b) Trường hợp thửa đất đang có tranh chấp về ranh giới thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời ranh giới theo hiện trạng và theo ý kiến của các bên có tranh chấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết;

d) Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với thửa đất không lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, thửa đất đang có tranh chấp về ranh giới và thửa đất mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt, người sử dụng đất không ký xác nhận quy định tại các điểm a, b và c khoản này;

đ) Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập và ký xác nhận theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 kèm theo Thông tư này. Ranh giới sử dụng đất, ranh giới quản lý đất giữa các bên được xác định là đã thỏa thuận thống nhất sau khi được người sử dụng đất liền kề hoặc người quản lý đất liền kề ký xác nhận đồng ý.

Trường hợp đất do các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai thì bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập và ký xác nhận theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12a kèm theo Thông tư này.

4. Loại đất thể hiện trên bản đồ địa chính được thực hiện như sau:

a) Thể hiện loại đất chi tiết trong các nhóm đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai và các điều 4, 5 và 6 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; mã loại đất thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

b) Thửa đất đã có Giấy chứng nhận thì thể hiện loại đất theo Giấy chứng nhận; thửa đất có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thể hiện theo các giấy tờ đó;

c) Trường hợp thửa đất có giấy tờ quy định tại điểm b khoản này, mà loại đất trên giấy tờ đó không phù hợp với phân loại đất của pháp luật đất đai hiện hành thì thể hiện loại đất theo hiện trạng sử dụng đất;

d) Trường hợp thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận; thửa đất chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì loại đất thể hiện theo hiện trạng sử dụng đất;

đ) Đối với thửa đất quy định tại điểm b khoản này mà loại đất trên giấy tờ khác với loại đất theo hiện trạng sử dụng đất thì thể hiện thêm loại đất theo hiện trạng sử dụng đất tại level (lớp) riêng; đơn vị đo đạc lập danh sách các thửa đất có mục đích sử dụng theo hiện trạng khác với giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã để giao nộp theo quy định.

5. Số thứ tự thửa đất và diện tích thửa đất:

a) Số thứ tự thửa đất được đánh số hiệu bằng số Ả rập theo thứ tự từ 1 đến hết trên một tờ bản đồ, bắt đầu từ thửa đất cực Bắc của tờ bản đồ, từ trái sang phải, từ trên xuống dưới theo đường dích dắc. Số thứ tự thửa đất được gọi tắt bằng cụm từ “Thửa số” và số thứ tự thửa đất trong tờ bản đồ, ví dụ: Thửa số 1;

b) Diện tích thửa đất được xác định là diện tích hình chiếu thẳng đứng của đường ranh giới thửa đất trên mặt phẳng ngang, đơn vị tính là mét vuông (m²); sau khi đã kiểm tra diện tích thửa đất trên bản đồ địa chính mà đạt yêu cầu theo quy định tại khoản 5 Điều 8 Thông tư này thì diện tích thửa đất được làm tròn số đến một chữ số thập phân;

c) Đối với đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất sau khi xác định ranh giới chiếm đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều này được thể hiện số thứ tự thửa đất, diện tích và loại đất như thửa đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này và điểm a khoản 4 Điều này.

6. Thể hiện và trình bày thửa đất trên bản đồ địa chính như sau:

a) Thể hiện thửa đất trên nền bản đồ địa chính (không gian) dưới dạng ký hiệu hình học chung đối với cả 03 yếu tố gồm số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và loại đất, gọi là nhãn thửa. Nhãn thửa được thể hiện và trình bày theo mẫu quy định tại Phụ lục số 22 kèm theo Thông tư này.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà hình thành lối đi thì phần lối đi thể hiện như thửa đất kèm ghi chú chữ “lối đi” trên nền bản đồ địa chính.

Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên đó thể hiện rõ tọa độ đỉnh thửa hoặc kích thước cạnh thửa hoặc khoảng cách giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố địa lý, địa hình, địa vật xung quanh nhưng khác với hiện trạng sử dụng đất thì trên bản đồ địa chính thể hiện cả ranh giới thửa đất theo giấy tờ này tại lớp riêng.

b) Thể hiện thửa đất trên sổ mục kê đất đai dưới dạng thông tin thuộc tính dạng chữ và dạng số đối với số thứ tự tờ bản đồ địa chính, số thứ tự thửa đất, loại đất, diện tích thửa đất, tên người sử dụng đất, tên người quản lý đất.

Trường hợp nhiều thửa đất dùng chung lối đi thì trên sổ mục kê đất đai thể hiện cụ thể thửa đất có quyền sử dụng chung lối đi đó tại phần ghi chú.

7. Việc xác định ranh giới, mốc giới khu vực nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất (chỉ giới) khi thực hiện đo đạc chi tiết dựa trên hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và bổ sung lên bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) bằng phương pháp đo đạc trực tiếp tại thực địa hoặc chuyển vẽ từ hồ sơ lên bản đồ địa chính nếu đủ thông tin chuyển vẽ và đảm bảo độ chính xác theo quy định; trường hợp hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đủ căn cứ để chỉnh lý bản đồ địa chính thì thực hiện chỉnh lý theo quy định tại Điều 17 Thông tư này.