Điều 22. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở

 

Điều 22. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;

b) Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.

2. Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.

3. Đối tượng được thừa kế nhà ở có cả tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên phải thống nhất xử lý tài sản thừa kế là nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:

a) Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản được thừa kế;

b) Tặng cho hoặc bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.

_Xem toàn bộ văn bản>>>>【Luật Nhà ở năm 2023】

=============

Quy định tại Điều 22 Luật Nhà ở 2023 giải quyết nguyên tắc: tách bạch giữa "quyền hưởng giá trị tài sản" và "quyền đứng tên sở hữu (cấp Sổ hồng)" đối với các chủ thể nước ngoài nhận nhà ở thông qua thừa kế hoặc tặng cho nhưng không đủ điều kiện sở hữu.

1. Bản chất pháp lý của quy định

• Bảo vệ quyền tài sản: Pháp luật không tước bỏ giá trị di sản thừa kế hoặc tài sản được tặng cho hợp pháp của người nước ngoài, nhưng hạn chế quyền sở hữu thực tế bằng cách không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng).

• Cơ chế chuyển hóa: Chủ thể thuộc các trường hợp này chỉ có quyền hưởng giá trị kinh tế thông qua việc bán hoặc tặng cho lại nhà ở cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu tại Việt Nam.

2. Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận (Khoản 1)

Trường hợp	Nguyên nhân không được cấp GCN	Hướng xử lý
Nhà ở ngoài dự án thương mại	Vi phạm phạm vi quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 17 (chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở).	Bán hoặc tặng cho cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Vượt quá room sở hữu	Vượt tỷ lệ khống chế tại Điều 19 (quá 30% số căn hộ trong 1 tòa chung cư hoặc quá 250 căn nhà riêng lẻ/phường).	Bán hoặc tặng cho phần vượt hạn mức.
Khu vực quốc phòng, an ninh	Nằm trong khu vực hạn chế theo công bố của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (Điều 16).	Bán hoặc tặng cho cho người đủ điều kiện (thường là công dân/tổ chức trong nước).
Chưa/không đủ tư cách chủ thể	Tổ chức không hoạt động tại Việt Nam; cá nhân không được phép nhập cảnh vào Việt Nam (Điểm b Khoản 1).	Ủy quyền bán hoặc tặng cho để thu về giá trị.

3. Cơ chế thực hiện giao dịch và ủy quyền (Khoản 2)

• Đối với chủ thể hợp pháp tại Việt Nam (Điểm a): Có thể tự mình trực tiếp ký hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện.

• Đối với chủ thể không ở/không hoạt động tại Việt Nam (Điểm b): Bắt buộc phải ủy quyền cho tổ chức, cá nhân đang cư trú, hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để đại diện ký kết hợp đồng và thực hiện thủ tục pháp lý.

4. Xử lý đồng thừa kế hỗn hợp (Khoản 3)

Khi mở thừa kế mà hàng thừa kế có cả người thuộc diện được sở hữu (ví dụ: công dân Việt Nam) và người không thuộc diện được sở hữu (ví dụ: người nước ngoài không nhập cảnh, nhà ngoài dự án), luật đưa ra 2 phương án phân chia rõ ràng:

• Phương án 1 - Nhận hiện vật và thanh toán giá trị (Điểm a): Người đủ điều kiện sẽ đứng tên nhận toàn bộ nhà ở; đồng thời hoàn trả bằng tiền (giá trị tương ứng với kỷ phần thừa kế) cho bên không đủ điều kiện.

• Phương án 2 - Chuyển nhượng toàn bộ (Điểm b): Các đồng thừa kế thống nhất cùng bán hoặc tặng cho nhà ở đó cho một bên thứ ba đủ điều kiện, sau đó chia nhau số tiền thu được theo tỷ lệ di sản.

5. Văn bản hướng dẫn thi hành cần lưu ý

Để áp dụng điều này trên thực tế, trình tự, thủ tục bán, tặng cho nhà ở của người nước ngoài được hướng dẫn chi tiết tại Điều 7 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP (hồ sơ chứng minh quyền thừa kế/tặng cho hợp pháp khi người bán chưa từng được cấp Giấy chứng nhận).