Điều 61. Giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất【Nghị định 102/2024/NĐ-CP】

 Điều 61. Giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất

1. Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận quy định tại khoản 4 Điều 60 Nghị định này mà nhà đầu tư chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì được xem xét gia hạn thêm 01 lần không quá thời gian phải hoàn thành việc thỏa thuận trong văn bản chấp thuận nếu nhà đầu tư có nhu cầu.

2. Trường hợp đã hết thời hạn gia hạn quy định tại khoản 1 Điều này mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận hoặc nhà đầu tư không có nhu cầu gia hạn thì xử lý như sau:

a) Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận với người sử dụng đất và dự án đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án;

b) Diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt. Diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều này;

c) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai và thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.

“d) Đối với các dự án trước ngày 01 tháng 01 năm 2026 đã có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án và dự án đó đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư mà nay thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích chưa thỏa thuận được để tiếp tục thực hiện dự án.”.【Nghị định 49/2026/NĐ-CP】

3. Việc xử lý diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thực hiện như sau:

a) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

b) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai và thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định. Diện tích mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định;

c) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức thuê đất mà không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì hợp đồng thuê đất chấm dứt. Việc giải quyết quyền và nghĩa vụ giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

_Xem toàn bộ văn bản>>>>【Nghị định 102/2024/NĐ-CP】

===============================

Điều 61 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP) quy định quy trình xử lý khi nhà đầu tư không thỏa thuận được quyền sử dụng đất với toàn bộ người dân trong phạm vi dự án. Nội dung cốt lõi bao gồm các hướng xử lý sau:

1. Cơ chế gia hạn thời hạn thỏa thuận (Khoản 1)

• Nhà đầu tư được xem xét gia hạn 01 lần (không vượt quá thời gian thỏa thuận ban đầu) nếu hết hạn ghi trong văn bản chấp thuận mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận và có nhu cầu gia hạn.

2. Phương án xử lý khi hết thời gian gia hạn hoặc không gia hạn (Khoản 2)

• Điều chỉnh thu nhỏ quy mô dự án (Điểm a): Nhà đầu tư đề nghị cắt giảm diện tích dự án theo phần diện tích đã thỏa thuận xong. Nếu diện tích này đủ điều kiện thành lập dự án độc lập, UBND cấp tỉnh sẽ chấp thuận cho thực hiện.
• Chấm dứt thỏa thuận (Điểm b): Nếu diện tích đã thỏa thuận không đủ điều kiện thực hiện dự án độc lập, việc nhận chuyển nhượng chấm dứt. Phần diện tích đã lỡ thỏa thuận sẽ xử lý theo Khoản 3.
• Nhà nước thu hồi đất để giao/cho thuê trực tiếp (Điểm c): Nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điểm c Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai) và thuộc diện giao/cho thuê đất không qua đấu giá/đấu thầu, UBND cấp thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư.
• Nhà nước thu hồi phần diện tích chưa thỏa thuận được [Bổ sung theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP] (Điểm d): Đối với dự án trước 01/01/2026 đã có văn bản chấp thuận thỏa thuận/chuyển nhượng + đã có quyết định chấp thuận chủ trương/nhà đầu tư, nay thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi phần đất chưa thỏa thuận được để tiếp tục triển khai dự án.

3. Xử lý phần đất ĐÃ thỏa thuận nhưng không đủ điều kiện làm dự án (Khoản 3)

• Dự án không thuộc diện thu hồi đất (Điểm a): Nhà đầu tư được giữ lại sử dụng trong thời hạn còn lại, hoặc chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó.
• Dự án thuộc diện đấu giá/đấu thầu (Điểm b): Nhà nước thu hồi toàn bộ để tổ chức đấu giá/đấu thầu. Phần diện tích nhà đầu tư đã thỏa thuận mua được trước đó sẽ được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định.
• Hình thức thuê đất (Điểm c): Hợp đồng thuê đất giữa nhà đầu tư và chủ đất chấm dứt; tranh chấp hoặc nghĩa vụ phát sinh xử lý theo Luật Dân sự.

Bạn đang tìm hiểu quy định này để áp dụng cho dự án cụ thể nào hay cần làm rõ hơn về điều kiện bồi thường đối với phần đất đã thỏa thuận?