|
QUỐC HỘI __________ Luật số: 27/2023/QH15 |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh
phúc _________________________ |
LUẬT
NHÀ
Ở
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
Quốc hội ban
hành Luật Nhà ở.
Chương
I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều
1. Phạm vi điều chỉnh
1. Luật này quy định về
sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản
lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
này.
2. Giao dịch mua bán,
cho thuê mua, cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp
hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản.
Điều
2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ
ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Nhà ở là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân.
Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật
không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng
biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của
tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được
xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.
3.
Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được
xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn
hợp.
4.
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho
thuê theo cơ chế thị trường.
5. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để bố trí cho đối tượng thuộc
trường hợp được ở nhà ở công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác
theo quy định của Luật này.
6.
Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho đối tượng thuộc trường
hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở theo quy định của
pháp luật.
7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.
8. Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công
trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ
thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công
nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu
công nghiệp đó theo quy định của Luật này.
9. Nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân là nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê cho đối
tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Luật này.
10.
Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm
cả nhà chung cư.
11. Nhà ở thuộc tài
sản công là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý.
12.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tập hợp đề xuất có liên quan đến việc sử
dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo hoặc sửa chữa
nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở trên một địa
điểm nhất định trong thời hạn và chi phí xác định.
13. Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị thuộc lực lượng
vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế và tổ chức khác theo quy định của pháp luật
về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
14.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức được lựa chọn để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này.
15. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc
cải tạo nhà ở làm tăng diện tích nhà ở.
16.
Cải tạo nhà ở là việc
nâng cấp chất lượng, tăng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở
hiện có.
17.
Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng theo định kỳ và sửa chữa nhà ở
khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng, hoạt động bình thường, an toàn của nhà ở
trong quá trình khai thác, sử dụng.
18.
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở theo quy định
của Luật này.
19.
Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu phần
diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.
20.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc
trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là
sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong
căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung
cư theo quy định của Luật này.
21. Phần sở hữu chung của
nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện
tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng
chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.
22.
Thuê mua nhà ở là việc
người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định
của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được
tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời
hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi
đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
23.
Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu
đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
24.
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư
xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật
về xây dựng.
Điều
3. Các hành vi bị nghiêm cấm
1.
Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân.
2. Cản
trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện quyền,
nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, cá nhân.
3.
Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng
nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô
thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
4. Xây dựng nhà ở trên
đất không được đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này; xây dựng, cải
tạo nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô
thị, không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng
loại nhà ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định phải áp dụng tiêu chuẩn
thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng
nhà ở được quy định trong Luật này. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của
cá nhân trái quy định của Luật này.
5. Chiếm dụng diện tích
nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung
hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; cải tạo, cơi nới, phá dỡ, xây dựng
lại nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được
chủ sở hữu đồng ý.
6. Ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn
phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này
và quy định khác của pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy
động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.
7. Thực hiện giao dịch
mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và
quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê
mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây
dựng.
8. Các hành vi trong quản
lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:
a) Không đóng kinh phí
bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo
trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng
quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Cố ý gây thấm dột;
gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất
độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng
nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà
chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm;
giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;
c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở
hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích
không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
d)
Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng
chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ
trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;
đ) Gây mất trật tự, an
toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành,
nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo
quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật
có liên quan;
e) Kinh doanh vũ trường,
karaoke, quán bar; kinh doanh sửa
chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định
của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm
tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các
điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
9. Sử dụng nhà ở riêng
lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm
môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt của khu
dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh.
Điều 4. Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở
1. Nhà nước có chính sách phát triển nhà
ở, tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ ở thông qua việc thúc đẩy phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, bao gồm nhà
ở để bán, cho thuê mua, cho thuê phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của
cá nhân, gia đình, hỗ trợ vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà ở; Nhà nước đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội bằng một phần hoặc toàn bộ
vốn đầu tư công (sau đây gọi chung là vốn đầu
tư công) để cho thuê, cho thuê mua.
2. Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở
thông qua phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
3. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất
đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ, vật
liệu xây dựng mới để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát
triển nhà ở và khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để
bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.
4. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách ưu đãi về tài chính
về đất đai, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, cơ chế ưu đãi tài chính khác
và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội,
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
5. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc nghiên cứu và
ban hành thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với
từng khu vực, từng vùng, miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết
kiệm năng lượng.
6. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
(sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm quy hoạch, bố
trí diện tích đất, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật này và
quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Nhà nước có chính sách về quản lý, sử dụng nhà ở bảo đảm
hiệu quả, an toàn, đúng mục đích và công năng sử dụng của nhà ở.
Điều 5. Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng
nhà ở
1. Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng và điều
kiện kinh tế - xã hội của đất nước, địa phương, vùng, miền trong từng thời kỳ.
2. Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị,
chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương,
bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ
sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở.
3. Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; đáp ứng tiêu
chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng đối với nhà ở theo quy định của
pháp luật, thực hiện đúng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, kiến trúc, cảnh
quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng theo quy định của
pháp luật; có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết
kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.
4. Đối với khu vực đô thị, việc phát triển nhà ở chủ yếu
được thực hiện theo dự án, có các cơ cấu loại hình, diện tích nhà ở phù hợp với
nhu cầu của thị trường. Đối với các khu vực còn lại thì căn cứ điều kiện cụ thể
của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các địa điểm, vị trí
phải phát triển nhà ở theo dự án. Tại đô thị loại I, tại các phường, quận,
thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.
5. Tại
các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II
và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đối với các khu vực
còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định
các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức
phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng
nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và
pháp luật về đất đai; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai thì chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.
6. Căn cứ nhu cầu về nhà ở và điều kiện của địa phương, cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải quy hoạch bố trí quỹ đất để phát
triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo, cận
nghèo tại khu vực đô thị, người lao động làm việc trong khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao theo quy định của Luật này.
7. Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo
thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình xây dựng nông thôn mới,
phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền;
từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nông thôn bền vững;
khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng.
8. Việc quản lý, sử dụng nhà ở phải
đúng mục đích, công năng sử dụng, đáp ứng các điều kiện về phòng cháy, chữa
cháy, vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, tuân thủ quy định
về quản lý hồ sơ nhà ở, bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở và các quy
định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở có liên quan.
9.
Đáp ứng yêu cầu khác theo quy định của Luật này đối với việc phát triển từng
loại hình nhà ở.
Chương II
SỞ HỮU NHÀ Ở
Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
Điều 6. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở
1. Cá nhân có quyền có
chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, thuê, nhận tặng cho, nhận
thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và
hình thức khác theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân có
nhà ở hợp pháp theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối
với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
Điều 7. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở
1. Nhà nước công nhận
và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của chủ sở hữu theo quy định của Luật
này.
2. Nhà ở thuộc sở hữu hợp
pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì
lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng,
chống thiên tai thì Nhà nước quyết định mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc
sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Trường hợp mua trước nhà ở thì Nhà nước có
trách nhiệm thanh toán theo giá thị trường; trường hợp giải tỏa nhà ở thì Nhà
nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho
chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp trưng mua, trưng dụng
nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản.
Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam
1. Đối tượng được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân
trong nước;
b) Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
c)
Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.
2. Điều kiện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân
trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê
mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình
thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền
sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Tổ chức, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 của
Luật này.
3. Chính phủ quy định cụ
thể giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở quy định tại
Điều này.
Điều
9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân có đủ
điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản
công.
Nhà ở được ghi nhận quyền
sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy
chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất
đai.
2. Trường hợp mua bán
nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật này thì bên mua
nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận; khi hết
thời hạn sở hữu nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu đã
bán nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp khi hết thời hạn sở hữu mà
bên bán không nhận lại nhà ở thì giải quyết theo quy định tại Điều 166 của Luật
này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại nhà ở, cấp nhà ở
theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở là căn hộ
chung cư thì phải ghi rõ diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ;
trường hợp nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án đầu tư
xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định chủ
trương đầu tư.
4. Đối với nhà ở được đầu
tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua,
thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu
cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua; trường hợp chủ đầu
tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với
nhà ở đó.
Điều
10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là
tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền
sau đây:
a) Có quyền bất khả xâm
phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
b)
Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;
c) Được cấp Giấy chứng
nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật
này và pháp luật về đất đai;
d) Bán, cho thuê mua, tặng
cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này,
pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế
nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối
tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Trường hợp Luật Đất đai
có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;
đ) Sử dụng chung các
công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và
quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu
nhà chung cư thì có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung
của nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó,
trừ công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo
quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở;
e) Bảo trì, cải tạo,
phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;
g) Được bảo hộ quyền sở
hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật này;
h) Khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi
khác vi phạm pháp luật về nhà ở;
i) Quyền khác theo quy
định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở là
tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền quy định tại Điều 20 của Luật này.
3. Người sử dụng nhà ở
không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện quyền trong việc quản lý, sử dụng
nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.
Điều
11. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
a) Sử dụng nhà ở đúng mục đích; lập và lưu trữ
hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu của mình;
b) Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm
vệ sinh, môi trường, trật tự, an toàn xã hội theo quy định của pháp luật;
c) Thực hiện đầy đủ quy định của pháp luật khi
bán, cho thuê mua, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho
mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện
theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình. Trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn
theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật này thì phải trả lại nhà ở khi hết
thời hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.
Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;
d) Thực hiện đúng quy định của pháp luật và
không được gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và
lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng
lại nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều
165 của Luật này thì còn phải thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
đ) Mua bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc
trường hợp bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật
về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
e) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, di dời, phá dỡ nhà
ở;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và
người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang
thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng
chung;
h) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện giao dịch về nhà ở và
trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật;
i) Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước
ngoài có nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này và Điều 21 của Luật này; đại diện
chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều
này và trách nhiệm quy định tại Điều 15 của Luật này.
3. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu
nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận
với chủ sở hữu nhà ở, quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có
liên quan.
Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu
nhà ở
1. Trường hợp trực tiếp
đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã
hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp mua bán,
thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời
điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh
toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp góp vốn,
tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên
nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp
vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp mua bán,
thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người
thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Trường hợp thừa kế
nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của
pháp luật về dân sự.
6. Trường hợp khác thực
hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
7. Giao dịch về nhà ở
quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch
nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.
Mục 2
NHÀ Ở
THUỘC TÀI SẢN CÔNG
Điều 13. Nhà ở thuộc tài sản công
1. Nhà ở thuộc tài sản công bao gồm:
a) Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của
trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư
xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp
luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư;
c) Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính
sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
d) Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại
các điểm a, b và c khoản này được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước
hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân
theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân
thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
đ) Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành
sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật không thuộc trường hợp quy định tại
điểm d khoản này.
2. Việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở thuộc
tài sản công được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp Luật này không quy định thì thực hiện theo quy
định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.
Điều 14. Đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc
tài sản công
1. Bộ Xây dựng là đại diện chủ sở hữu đối với
nhà ở công vụ, nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách trung ương; nhà ở
sinh viên do cơ sở giáo dục công lập trực thuộc Bộ Xây dựng đang quản lý.
2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là đại diện chủ sở
hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Bộ Quốc
phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng, nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục
công lập trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đang quản lý. Đối với nhà ở thuộc
trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này do Bộ Quốc phòng
đang quản lý cho thuê thì Bộ Quốc phòng là đại diện chủ sở hữu nhà ở, trừ trường
hợp chuyển giao nhà ở này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý theo quy định của
pháp luật.
3. Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ,
cơ quan trung ương khác (sau đây gọi chung là cơ quan trung ương) là đại diện
chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục công lập trực
thuộc cơ quan đó đang quản lý.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở
hữu nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này
do địa phương quản lý và nhà ở được giao quản lý trên địa bàn.
Điều 15. Trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc
tài sản công
1. Đối với nhà ở thuộc tài sản công được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 113 của Luật này, đại diện chủ sở hữu nhà ở
thuộc tài sản công có trách nhiệm sau đây:
a) Quyết định đối tượng được thuê nhà ở công vụ, được thuê, chuyển quyền
thuê, mua nhà ở thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật
này; quyết định đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực
lượng vũ trang nhân dân; quyết định đối tượng được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư;
b) Lựa chọn đơn
vị quản lý vận hành nhà ở, đơn vị bảo trì nhà ở;
c) Quyết định việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; phê duyệt
phương án di dời, cưỡng chế di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí
chỗ ở tạm thời theo thẩm quyền;
d) Ban hành hoặc
quyết định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở, miễn, giảm tiền thuê, tiền
mua nhà ở;
đ) Quyết định
chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định tại Điều 124 của Luật này;
e) Quyết định
việc sử dụng kinh phí thu được từ hoạt động kinh doanh đối với phần diện tích
dùng để kinh doanh dịch vụ trong nhà ở phục vụ tái định cư nhằm hỗ trợ kinh phí bảo trì và công tác quản
lý vận hành nhà ở này;
g) Quyết định
thu hồi nhà ở, quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở;
h) Trách nhiệm
khác theo quy định của pháp luật.
2. Đối với nhà ở thuộc tài sản công được đầu tư bằng nguồn vốn quy định
tại điểm b khoản 1 Điều 113 của Luật này, đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản
công thực hiện trách nhiệm quy định tại các điểm c, đ, e, g và h khoản 1 Điều
này.
3. Trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này, đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có
thể giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện việc lựa chọn đơn vị quản lý vận
hành, đơn vị bảo trì nhà ở, quyết định việc bảo trì nhà ở. Đối với Bộ Quốc
phòng, Bộ Công an còn có thể giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện quyền quy
định tại điểm a và điểm g khoản 1 Điều này.
4. Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm của
cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành trong việc quản lý, sử dụng nhà ở
thuộc tài sản công.
Mục 3
SỞ HỮU
NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
CỦA TỔ CHỨC,
CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
Điều 16. Khu vực tổ chức, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều
17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo
quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Bộ Quốc phòng, Bộ
Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên Cổng thông tin điện
tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh danh mục dự
án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được
sở hữu nhà ở.
Điều 17. Tổ chức,
cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của
Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b)
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của
doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài
được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả
căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:
a) Tổ chức quy định tại
điểm a khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư
xây dựng nhà ở tại Việt Nam;
b) Tổ chức, cá nhân quy
định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua,
thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng
cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc
khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân quy
định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua,
thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại
điểm b khoản này.
Điều 18. Điều kiện tổ chức, cá nhân
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối với tổ chức kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật này phải
là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật
về kinh doanh bất động sản.
2. Đối với tổ chức nước
ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 của Luật này thì phải có Giấy chứng
nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc
được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết
giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
3. Đối với cá nhân nước
ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường
hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của
pháp luật.
Điều 19. Số lượng nhà ở mà tổ chức,
cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam
1. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua,
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ
trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở
liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được
mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
2. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương
đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một
tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận
thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định tại
khoản 1 Điều này.
3. Chính phủ
quy định yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, tiêu chí quy đổi
quy mô về dân số tương đương một phường, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước
ngoài được sở hữu, việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở và việc quản lý, sở hữu
nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Điều 20. Quyền của chủ sở hữu nhà ở
là tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1
Điều 17 của Luật này được thực hiện quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại
Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền
cho thuê nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều
17 của Luật này có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam
nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở
theo đúng số lượng quy định tại Điều 19 của Luật này và được cấp Giấy chứng nhận
đối với nhà ở đó;
b) Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế
nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật
này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định
tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy
định tại Điều 16 của Luật này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong
giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50
năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn
không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong
Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống
tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công
dân Việt Nam.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam
định cư ở nước ngoài;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận
trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời
gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy
chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ) Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở
hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng
cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì
nhà ở đó thuộc tài sản công.
Trường hợp bên được tặng cho, mua nhà ở là đối tượng quy định tại điểm a
và điểm b khoản 1 Điều 8 của Luật này thì có quyền quy định tại khoản 1 Điều 10
của Luật này.
Điều 21. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá
nhân nước ngoài
1. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1
Điều 17 của Luật này có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 11
của Luật này.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều
17 của Luật này có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải
tuân thủ các quy định sau đây:
a) Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử
dụng vào mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở
hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc
trung ương (sau đây gọi chung là cấp huyện) nơi có nhà ở theo quy định của Bộ
trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống
tại Việt Nam thì có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như
người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
b) Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để
bố trí cho người đang làm việc tại tổ chức đó ở;
c) Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng,
chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
d) Trong trường hợp cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc trục xuất, tổ chức nước ngoài bị buộc chấm dứt
hoạt động tại Việt Nam do vi phạm quy định của pháp luật Việt Nam trong sử dụng
nhà ở thuộc sở hữu của mình thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan
có thẩm quyền của Việt Nam.
Điều 22. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài
không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với
nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được
tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không
thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật
này hoặc vượt
quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc
phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
b) Tổ
chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được
phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt
Nam.
2. Đối
tượng quy định tại điểm a khoản
1 Điều này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ
chức, cá nhân
khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng quy định tại điểm b khoản
1 Điều này được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác
đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.
3. Đối
tượng được thừa kế nhà ở có cả tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp
được sở hữu nhà ở và không thuộc trường hợp được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam thì các bên phải thống nhất xử lý tài sản thừa kế
là nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:
a) Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu
nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản
được thừa kế;
b) Tặng cho hoặc bán
nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.
Chương III
CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở QUỐC GIA,
CHƯƠNG TRÌNH, KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CẤP
TỈNH
Mục 1
CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở QUỐC GIA
Điều 23. Căn cứ xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia
1. Chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; quy hoạch tổng thể quốc gia.
2. Điều kiện
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
3. Kết quả thực
hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia kỳ trước; hiện trạng nhà ở.
4. Yêu cầu về
phát triển nhà ở cho các đối tượng trong giai đoạn xây dựng Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia.
Điều 24. Nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm
các nội dung chủ yếu sau đây:
1. Quan điểm
phát triển nhà ở;
2. Mục tiêu
phát triển nhà ở bao gồm:
a) Mục tiêu
tổng quát nhằm đáp ứng yêu cầu về nhà ở cho các đối tượng, bảo đảm phát triển
thị trường bất động sản bền vững, minh bạch;
b) Mục tiêu
cụ thể, bao gồm: phát triển diện tích nhà ở; nâng cao chất lượng nhà ở; phát
triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân,
nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư
công về nhà ở; nhà ở của cá nhân; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
các mục tiêu trong tầm nhìn của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia gồm tổng
diện tích nhà ở, diện tích nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
tăng thêm, chất lượng nhà ở;
3. Nhiệm vụ
và giải pháp để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm: quy hoạch,
phát triển quỹ đất; phát triển và quản lý nhà ở theo chương trình, kế hoạch;
nguồn vốn và thuế, cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư; phát triển thị
trường bất động sản và nhiệm vụ, giải pháp khác;
4. Trách nhiệm của Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ
quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia.
Điều 25. Kỳ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và thẩm
quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
1. Kỳ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là 10 năm và có tầm nhìn phù
hợp với Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia được phê duyệt trong năm đầu tiên của kỳ Chiến lược.
2. Bộ Xây dựng
chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan, tổ chức liên quan tổ
chức xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia trình Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt.
3. Các chỉ tiêu
cơ bản về phát triển nhà ở trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm
diện tích nhà ở bình quân đầu người, chất lượng nhà ở tại đô thị, nông thôn và
toàn quốc phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
trong từng giai đoạn.
4. Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng và phê duyệt chương trình, kế hoạch
phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật này để triển khai thực hiện
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Mục 2
CHƯƠNG TRÌNH,
KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CẤP TỈNH
Điều 26. Căn cứ xây dựng và kỳ chương trình, kế hoạch
phát triển nhà ở cấp tỉnh
1. Căn cứ xây dựng
chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm:
a) Chiến lược
phát triển nhà ở quốc gia;
b) Quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
c) Điều kiện
phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; kết quả thực hiện chương trình phát
triển nhà ở cấp tỉnh kỳ trước; hiện trạng nhà ở; nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn
xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.
2. Căn cứ xây dựng
kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm:
a) Chương trình
phát triển nhà ở cấp tỉnh;
b) Kế hoạch
phát triển kinh tế - xã hội của địa phương;
c) Kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh kỳ trước; hiện trạng
nhà ở; nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cấp
tỉnh.
3. Căn cứ điều
kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể xây dựng và phê duyệt kế
hoạch riêng về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư.
4. Kỳ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
được xác định như sau:
a)
Kỳ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh là 10 năm, tương ứng với kỳ Chiến
lược phát triển nhà ở quốc gia;
b)
Kỳ kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh là 05 năm, kỳ đầu kế hoạch phát triển nhà
ở cấp tỉnh được xác định theo đầu kỳ của chương trình phát triển nhà ở cấp
tỉnh.
Điều
27. Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
1.
Nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm:
a)
Đánh giá hiện trạng về diện tích sàn nhà ở và chất lượng nhà ở riêng lẻ, nhà
chung cư; hiện trạng các loại hình nhà ở phát triển theo dự án, nhà ở theo
chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở, nhà ở của cá nhân tự
xây dựng; hiện trạng của thị trường bất động sản nhà ở;
b)
Phân tích, đánh giá kết quả đạt được, tồn tại, khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân
trong việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh kỳ trước;
c)
Dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở xã
hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Dự kiến tổng
nhu cầu diện tích sàn nhà ở tăng thêm trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương trong kỳ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó phân định
nhu cầu về diện tích nhà ở của từng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ
về nhà ở xã hội, từng loại hình nhà ở phát triển theo dự án;
d)
Xác định mục tiêu tổng quát, mục tiêu cụ thể cho việc phát triển nhà ở trên địa
bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
đ) Định hướng chỉ tiêu phát triển nhà ở trong kỳ
chương trình, bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị,
khu vực nông thôn và trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; diện
tích sàn nhà ở tối thiểu; dự kiến diện tích sàn nhà ở sẽ hoàn thành và đưa vào
sử dụng trong kỳ chương trình; chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn;
e) Xác định nhu cầu về vốn ngân sách nhà nước và
nguồn vốn khác để phát triển nhà ở;
g)
Giải pháp để thực hiện chương trình, bao gồm giải pháp về quy hoạch, quỹ đất,
nguồn vốn và thuế, cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư và giải pháp khác;
h)
Khu vực dự kiến phát triển nhà ở phân theo đơn vị hành chính cấp huyện;
i)
Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương
trong việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.
2.
Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm:
a)
Chỉ tiêu về diện tích nhà ở bình quân đầu người, diện tích sàn nhà ở hoàn
thành và đưa vào sử dụng đối với các loại hình nhà ở phát triển theo dự án, nhà
ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở;
b) Chỉ tiêu về chất lượng nhà ở tại đô thị và nông
thôn trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
c) Nhu cầu về vốn ngân sách nhà nước và nguồn vốn khác để phát triển nhà ở;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh;
đ)
Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương
trong việc thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Điều
28. Điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
1. Việc điều chỉnh
chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh được thực hiện khi có thay đổi một trong
các nội dung quy định tại các điểm c, d, đ hoặc h khoản 1 Điều 27 của Luật này
do điều chỉnh quy hoạch tỉnh hoặc do phê duyệt quy hoạch tỉnh trong giai đoạn mới
hoặc do thành lập, giải thể, nhập, chia, điều chỉnh địa giới đơn vị hành chính
cấp tỉnh.
2. Trong chương trình phát triển
nhà ở cấp tỉnh điều chỉnh phải thể hiện rõ các nội dung sau đây:
a) Sự cần thiết phải điều chỉnh
chương trình;
b) Nội dung điều chỉnh; nguồn vốn
để thực hiện nội dung điều chỉnh;
c) Giải pháp để thực hiện nội
dung điều chỉnh;
d) Trách
nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương trong
việc thực hiện chương trình điều chỉnh.
3. Việc điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh được thực
hiện khi có một trong các căn cứ sau đây:
a) Có điều chỉnh
nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt;
b) Có điều chỉnh
nội dung liên quan đến nhà ở trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh
đã được quyết định;
c) Trường hợp
quy định tại khoản 4 Điều 65 của Luật này nếu kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư được xây dựng, phê duyệt chung với kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
4. Trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh điều chỉnh phải thể hiện
rõ các nội dung sau đây:
a) Mục đích,
yêu cầu điều chỉnh;
b) Nội dung
điều chỉnh; nguồn vốn để thực hiện nội dung điều chỉnh;
c) Giải pháp
để thực hiện nội dung điều chỉnh;
d) Trách nhiệm của Ủy
ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện
kế hoạch điều chỉnh.
5. Khi điều chỉnh
chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải
giữ nguyên kỳ chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt.
Điều 29. Xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở cấp tỉnh
1. Việc xây dựng và phê
duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh được thực hiện như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp thông qua. Sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và triển khai thực hiện
chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh;
b)
Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng, phê duyệt và triển khai thực hiện kế hoạch
phát triển nhà ở cấp tỉnh; trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân
sách để phát triển nhà ở thì phải phù hợp với kế hoạch đầu tư công trung hạn đã
được phê duyệt.
2. Sau khi phê duyệt
chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải
công khai chương trình, kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và gửi
cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để công khai trên Cổng thông tin điện tử của
cơ quan quản lý nhà ở, đồng thời gửi về Bộ Xây dựng.
3. Chính phủ quy định
chi tiết nội dung, trình tự, thủ tục xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh, kinh phí
xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; sự phù hợp
của nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở với chương trình, kế hoạch phát triển
nhà ở cấp tỉnh khi thực hiện thẩm định chủ trương đầu tư.
Chương IV
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Mục 1
QUY ĐỊNH
CHUNG
Điều
30. Hình thức phát triển nhà ở
1. Phát triển nhà ở
theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng 01 công trình nhà ở độc lập hoặc 01
cụm công trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng 01 công trình nhà ở có mục đích sử
dụng hỗn hợp hoặc 01 cụm công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp;
c) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đồng bộ việc xây dựng nhà
ở với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác phục
vụ nhu cầu ở;
d) Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở;
e) Dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích mà có dành diện
tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
2. Cá nhân phát triển nhà ở theo quy
định tại Mục 5 Chương này.
Điều 31. Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở
1. Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng
nhà ở bao gồm:
a) Phát triển nhà ở thương mại;
b) Phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu
công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;
c) Phát triển nhà ở công vụ;
d) Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư;
đ) Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
e) Phát triển các loại nhà ở hỗn hợp quy định tại khoản này
theo quy định của Luật này.
2. Nhà ở được thiết kế, xây dựng theo quy định của Luật này
và phải phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; đối với căn hộ chung cư thì
phải thiết kế, xây dựng khép kín, có diện tích sàn căn hộ không thấp hơn diện
tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; đối với khu vực nông
thôn, việc xây dựng nhà ở còn phải phù hợp với phong tục, tập quán, kiến trúc
nhà ở nông thôn theo từng vùng, miền, phải bao gồm các công trình phụ trợ phục
vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của gia đình, cá nhân.
Điều 32. Quỹ đất để phát triển nhà ở
1. Diện
tích đất để phát triển nhà ở phải được xác định trong quy hoạch đô thị, quy hoạch
xây dựng khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng cơ sở giáo dục đại học, quy hoạch
xây dựng khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về quy hoạch
đô thị, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc
bố trí diện tích đất để phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu diện tích đất để phát triển nhà ở trên
địa bàn trong chương trình, kế hoạch phát triển
nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, tuân thủ quy định của Luật này và pháp luật về
đất đai.
3. Việc
bố trí diện tích đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư phải tuân thủ quy
định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, quy định tại các mục 2, 3 và 4 Chương
này.
4. Việc bố trí diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà
lưu trú công nhân trong
khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng
vũ trang nhân dân phải tuân thủ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và quy
định tại Chương VI của Luật này.
Điều 33. Yêu cầu đối với dự án đầu
tư xây dựng nhà ở
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 30
của Luật này phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
a) Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp
tỉnh đã được phê duyệt, tuân thủ nội dung của chủ trương đầu tư đã được quyết
định hoặc chấp thuận và đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 5 của Luật này; triển
khai thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt;
b) Việc phân chia các dự án thành phần (nếu có), phân kỳ đầu
tư phải được xác định trong chủ trương đầu tư, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu
tư xây dựng, quyết định đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư,
pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng;
c) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải
được đặt tên bằng tiếng Việt; đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà
ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở phải đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhu cầu đặt tên dự án,
tên các khu vực trong dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng
tiếng Việt trước, tên tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự
án phải được nêu trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt,
được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi
hoàn thành đầu tư xây dựng;
d) Nội
dung dự án đã được phê duyệt phải được chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thực hiện đầy đủ; trường hợp điều chỉnh nội dung dự án
mà phải điều chỉnh chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật
trước khi điều chỉnh nội dung dự án;
đ) Việc nghiệm thu, bàn giao nhà ở, công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội theo dự án phải được thực hiện theo quy định của Luật
này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm
chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình,
yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường. Tại khu vực chịu ảnh
hưởng của biến đổi khí hậu thì còn phải đáp ứng yêu cầu về phòng, chống thiên
tai và ứng phó với biến đổi khí hậu theo quy định của pháp luật;
e) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có áp dụng công nghệ tiết
kiệm năng lượng, tiết kiệm tài nguyên, công trình xanh hoặc đô thị thông minh
thì phải đáp ứng yêu cầu, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp
luật; đối với nhà chung cư thì còn phải thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn
thông, thông tin theo quy định của pháp luật.
2. Dự
án đầu tư xây dựng công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 30 của Luật này phải tuân thủ yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều
này và yêu cầu sau đây:
a) Phải
xác định rõ mục đích để ở và sử dụng vào mục đích văn phòng hoặc thương mại, dịch
vụ, mục đích khác trong chủ trương đầu tư dự án đã được quyết định hoặc chấp
thuận;
b)
Trong nội dung dự án đã được phê duyệt phải xác định rõ việc phân chia hoặc
không phân chia riêng biệt được các khu chức năng khác nhau; trường hợp phân
chia riêng biệt được các khu chức năng thì phải thiết kế, xây dựng tách biệt hệ
thống trang thiết bị sử dụng chung cho từng khu chức năng và hệ thống trang thiết
bị sử dụng chung cho cả công trình nhà ở hỗn hợp để bảo đảm yêu cầu trong quản
lý vận hành sau khi đưa vào sử dụng;
c) Phải bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.
3. Dự
án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại các điểm c, d, đ và e khoản 1 Điều 30 của
Luật này phải tuân thủ yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều này và yêu cầu sau
đây:
a) Phải
có đầy
đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội đáp ứng chỉ tiêu
quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch và phải bảo đảm kết nối với
hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực;
b) Phải
xác định trong chủ trương đầu tư dự án trách nhiệm đầu tư, xây dựng và quản lý,
sử dụng sau đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của
dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật
về xây dựng;
c) Trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân
tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có
liên quan thì trong nội dung dự án được phê duyệt phải xác định rõ khu vực, vị
trí phải đầu tư xây dựng nhà ở và khu vực, vị trí được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở hoặc toàn bộ dự án thuộc trường hợp được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở.
4.
Ngoài yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, dự án đầu tư xây dựng
nhà ở còn phải đáp ứng yêu cầu khác tương ứng với từng loại dự án đầu tư xây dựng
nhà ở quy định tại các điều 49, 53, 60, 81, 95 và 105 của Luật này và quy định
khác của pháp luật có liên quan.
5.
Danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Điều 34. Các giai đoạn của dự án
đầu tư xây dựng nhà ở
1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm giai đoạn chuẩn
bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa
công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở,
pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và quy định
khác của pháp luật có liên quan.
2. Chính phủ quy định chi tiết khoản 1 Điều này.
Điều 35. Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở
1. Chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở bao gồm:
a) Doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã, liên hiệp hợp tác xã, bao gồm cả tổ
chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành
lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản) và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Tổ chức đầu tư xây dựng
nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại khoản 5 Điều 112, khoản 1 Điều 113 của Luật
này và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều
này.
2. Đối với trường hợp quy
định tại điểm a khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải
đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
b) Có
quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở
theo quy định của
Luật này hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai;
c)
Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định
của pháp luật.
3. Đối với trường hợp
quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức được người quyết định đầu
tư giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
4. Căn cứ từng loại hình dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây
dựng nhà ở phải tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều này và quy
định khác có liên quan của Luật này.
Mục 2
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO DỰ ÁN
Điều 36. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35
của Luật này và thuộc một trong các trường hợp
quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều này.
2. Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu
giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử
dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu
thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời
chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi
nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận
quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.
Điều 37. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ
quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có
liên quan.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải
xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, nội
dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt; trường hợp dự án có phân kỳ đầu tư thì
phải thực hiện xây dựng theo đúng phân
kỳ đầu tư đã được chấp thuận.
3. Đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc
trường hợp phải bàn giao cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng của địa phương
quản lý theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê
duyệt thì phải thực hiện bàn giao sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng; cơ
quan, tổ chức nhận bàn giao có trách nhiệm tiếp nhận để quản lý, bảo trì, vận
hành, khai thác, sử dụng theo đúng mục đích và công năng đã được phê duyệt. Đối
với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng thì
tổ chức được giao đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
phải thực hiện theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt.
4. Việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực
hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã
được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở
được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp chủ
đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục
vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và
nghiệm thu công trình này theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt trước khi
bàn giao nhà ở. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô
thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
Khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư dự án
đầu tư xây dựng nhà ở phải có đủ hồ sơ
bàn giao nhà ở theo quy định của Chính phủ.
5. Việc nghiệm thu công trình nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội trong dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về
xây dựng.
Điều 38. Quyền của chủ đầu tư dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ
tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu
tư, lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
2. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; thực hiện huy động
vốn, thu tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo quy định của Luật này,
pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
3. Thực hiện quyền của người sử dụng đất
và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư
và nội dung dự án đã được phê duyệt.
4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật
về đầu tư.
5. Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án không phải bàn giao cho Nhà nước theo
nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật
này và pháp luật về đất đai.
7. Được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình
thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
8. Quyền khác theo quy định của pháp luật.
Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
1. Lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng
nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt, quy
định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên
quan.
2. Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ
để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh
giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm
năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
3. Xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội trong dự án được giao xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung chấp
thuận chủ trương đầu tư, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và nội
dung dự án đã được phê duyệt.
4. Trường hợp thuộc diện được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này thì chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành và
nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật
về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với khu vực được chuyển
nhượng.
5. Báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án
theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp
luật về kinh doanh bất động sản.
6. Ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn
để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật
về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Không được ủy
quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác
kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê
mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử
dụng đất trong dự án.
7. Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản
phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về
xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho
khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh
doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh
doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho
người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận
thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự
nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
9. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về
xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
10. Chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ
quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong việc phát triển nhà
ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện giao dịch về nhà ở và
hoạt động khác quy định tại Luật này.
11. Bồi thường thiệt hại trong trường hợp gây thiệt hại cho
khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
12. Nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 của
Luật này.
13. Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Mục 3
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG VỤ
Điều 40. Đất để xây dựng nhà ở công vụ
1. Diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ
được xác định cụ thể trong quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
2. Đối với nhà ở công vụ của cơ quan trung ương thì Bộ Xây
dựng chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định diện tích đất để
xây dựng nhà ở công vụ trên địa bàn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng
nhà ở công vụ theo yêu cầu của Bộ Xây dựng.
3. Đối với nhà ở công vụ cho đối tượng
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Luật này thì Bộ Quốc phòng,
Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có
nhu cầu xây dựng nhà ở công vụ xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ
cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân.
4. Đối với nhà ở công vụ của địa phương thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ khi lập,
phê duyệt quy hoạch theo quy định của pháp luật.
5. Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất
được sử dụng để xây dựng nhà ở công vụ theo quy định tại Điều này.
Điều 41. Hình thức và kế hoạch phát triển nhà ở công vụ
1. Nhà nước đầu tư vốn
từ ngân sách, bao gồm ngân sách trung ương và ngân sách địa phương để đầu tư
xây dựng nhà ở công vụ và mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.
2. Cơ quan trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu về nhà
ở công vụ và nội dung quy định tại các điểm a, b và c khoản 5 Điều này của cơ
quan mình hoặc của ngành mình nếu thuộc diện quản lý theo hệ thống ngành dọc
gửi Bộ Xây dựng để thẩm định và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ giai
đoạn 05 năm của các cơ quan trung ương trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trừ
trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
3. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Bộ Xây
dựng xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ giai đoạn 05 năm cho đối tượng
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Luật này để trình Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập và phê duyệt nội dung phát
triển nhà ở công vụ quy định tại khoản 5 Điều này cho đối tượng thuộc trường
hợp được thuê nhà ở công vụ của địa phương trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp
tỉnh theo quy định của Luật này.
5. Nội dung chủ yếu của kế hoạch phát
triển nhà ở công vụ quy định tại Điều này bao gồm:
a) Xác định số lượng, vị trí việc làm của đối tượng thuộc
trường hợp được thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật này;
b) Xác định nhu cầu về diện tích đất để xây dựng nhà ở công
vụ;
c) Xác định loại nhà ở, số lượng từng loại nhà ở, tổng diện
tích sàn nhà ở cần đầu tư xây dựng hoặc cần mua, thuê nhà ở thương mại để làm
nhà ở công vụ trong kỳ kế hoạch;
d) Dự kiến nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, mua,
thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ trong 05 năm;
đ) Trách nhiệm của cơ quan chủ trì triển khai thực hiện và
Bộ, ngành, địa phương có liên quan.
6. Kế
hoạch, nội dung phát triển nhà ở công vụ là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng
nhà ở công vụ, mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.
Điều 42. Quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư
và quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ
1. Việc quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở công vụ được thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án
đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo đề nghị của Bộ Xây dựng để bố trí cho đối
tượng của cơ quan trung ương thuê, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản
này;
b) Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quyết định
chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ sau khi có ý kiến thống
nhất của Bộ Xây dựng để bố trí cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân
thuê;
c) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư
hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở công vụ để bố trí cho đối tượng đến công tác tại địa phương
thuê.
2. Đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1
Điều này, người có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư quyết định đầu tư, quyết định chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ. Đối
với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này, Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định đầu tư, quyết định chủ đầu tư dự án
đầu tư xây dựng nhà ở công vụ.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 43. Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ
1. Trường hợp
trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để bố trí cho đối tượng có đủ điều kiện
được thuê mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng
theo quy định của pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện
tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này
có thể mua, thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ.
2.
Trước khi lập dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ, cơ quan có thẩm
quyền quyết định chủ trương đầu tư theo quy định sau đây:
a) Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ
trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại
các điểm a, e và g khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê, đối tượng của cơ quan
trung ương quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê;
b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trình Thủ tướng Chính phủ quyết
định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở thương mại để bố trí cho đối tượng quy
định tại điểm d khoản 1 Điều 45 của Luật này thuê;
c) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư
hoặc giao Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án mua nhà ở
thương mại để bố trí cho đối tượng quy định tại điểm c và điểm đ khoản 1 Điều
45 của Luật này thuê, đối tượng của địa phương quy định tại điểm b khoản 1 Điều
45 của Luật này thuê.
3. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương
đầu tư thì dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như
sau:
a) Đối với dự án mua nhà ở thương mại để
cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê, trừ đối tượng thuộc
lực lượng vũ trang nhân dân thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định đầu tư hoặc Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định đầu tư nếu được Thủ
tướng Chính phủ ủy quyền;
b) Đối với dự án mua nhà ở thương mại
để cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ trưởng Bộ Quốc
phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quyết định đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất của
Bộ Xây dựng;
c) Đối với dự án mua nhà ở thương mại
để cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư;
d) Nội dung chủ yếu của dự án mua nhà ở
thương mại để làm nhà ở công vụ quy định tại khoản này bao gồm vị trí, địa
điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá mua
nhà ở, chi phí có liên quan, nguồn vốn để mua nhà ở, phương thức thanh toán
tiền mua nhà ở, cơ quan ký hợp đồng mua bán nhà ở, tiến độ thực hiện dự án, cơ
quan có trách nhiệm quản lý nhà ở sau khi mua, trách nhiệm của cơ quan có liên
quan trong việc thực hiện dự án;
đ) Giá
mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư quyết định
trên cơ sở tham khảo giá mua bán nhà ở trên thị trường và kết quả thẩm định giá
của đơn vị có chức năng thẩm định giá tại thời điểm mua nhà ở.
4. Việc thuê nhà ở thương mại để làm
nhà ở công vụ được quy định như sau:
a) Trường hợp thuê nhà ở để cho đối tượng của cơ quan trung
ương thuê thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ
Xây dựng trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối
tượng được thuê nhà ở công vụ;
b) Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối
tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem
xét, quyết định; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được
thuê nhà ở công vụ;
c) Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của địa phương
thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
xét, quyết định; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp ký hợp đồng thuê với
chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ;
d) Nội dung chủ yếu của báo cáo đề xuất thuê nhà ở thương
mại để làm nhà ở công vụ quy định tại khoản này bao gồm vị trí, địa điểm, loại
nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá thuê nhà ở, thời
hạn thuê, chi phí có liên quan, nguồn vốn để thuê nhà ở, cơ quan có trách nhiệm
thanh toán tiền thuê, cơ quan ký hợp đồng thuê và thực hiện quản lý nhà ở sau
khi thuê.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 44. Loại nhà và tiêu chuẩn diện
tích nhà ở công vụ
1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở
liền kề và căn hộ chung cư có tiêu chuẩn diện tích khác nhau phù hợp với từng
nhóm đối tượng được thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật này.
2. Tiêu chuẩn diện tích và định mức trang thiết bị nội thất
nhà ở công vụ do Thủ tướng Chính phủ quy định và được điều chỉnh cho phù hợp
với từng thời kỳ theo đề nghị của Bộ Xây dựng.
Điều 45. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ
1. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm:
a) Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc
trường hợp ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ;
b) Cán bộ, công chức
thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc trường hợp quy định tại điểm a
khoản này được điều động, luân chuyển, biệt phái từ địa phương về cơ quan trung
ương công tác giữ chức vụ từ Phó Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ và tương
đương trở lên; được điều động, luân chuyển, biệt phái từ cơ quan trung ương về
địa phương công tác hoặc từ địa phương này đến địa phương khác để giữ chức vụ
từ Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Phó Giám đốc Sở và tương đương trở
lên;
c) Cán bộ, công chức, viên chức thuộc cơ quan
của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc trường hợp quy định
tại điểm a và điểm b khoản này được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công
tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn, khu vực biên giới, hải đảo;
d) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ
quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển, biệt phái
theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ
yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà
nước thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển, biệt phái
đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo; trừ trường hợp pháp luật quy
định đối tượng thuộc điểm này phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang
nhân dân;
đ) Giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế đến công
tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;
e) Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ
khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật
Khoa học và công nghệ; nhân tài có đóng góp quan trọng cho quốc gia được cấp có
thẩm quyền công nhận theo quy định của pháp luật;
g) Căn cứ điều kiện thực tế, Thủ tướng Chính
phủ quyết định đối tượng không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b, c,
d, đ và e khoản này được bố trí nhà ở công vụ theo đề nghị của Bộ Xây dựng trên
cơ sở tổng hợp đề xuất của các Bộ, cơ quan, tổ chức ở trung ương, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh.
2. Điều kiện thuê nhà ở công vụ được quy định
như sau:
a) Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều
này thì được bố trí nhà ở công vụ theo yêu cầu an ninh;
b) Đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ,
e và g khoản 1 Điều này thì phải thuộc trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu
của mình và chưa được mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội tại địa phương nơi
đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công
tác nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối
thiểu.
Chính phủ quy định chi tiết điểm này.
Điều 46. Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ
1. Tính đúng, tính đủ chi phí cần thiết để thực hiện quản lý
vận hành, bảo trì, quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ.
2. Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và
không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua
nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.
3. Giá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có
thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này quyết định và được xem xét, điều
chỉnh phù hợp với từng thời kỳ.
4. Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì
người thuê nhà ở công vụ trả tiền thuê nhà ở thấp hơn giá thuê nhà ở thương
mại.
5. Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá thuê nhà ở công
vụ, trình tự, thủ tục thuê nhà ở công vụ.
Điều 47. Quyền và
nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ
1. Người thuê nhà ở công vụ có quyền sau đây:
a) Nhận bàn giao nhà ở và trang thiết bị kèm theo nhà ở theo
thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công vụ;
b) Được sử dụng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong
gia đình trong thời gian người được thuê nhà ở công vụ đảm nhận chức vụ, công
tác;
c) Đề nghị đơn vị quản lý vận hành nhà ở sửa chữa kịp thời
hư hỏng của nhà ở nếu không phải do lỗi của mình gây ra;
d) Được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà ở công vụ nếu hết thời
hạn thuê nhà ở mà vẫn thuộc đối tượng và có đủ điều kiện được thuê nhà ở công
vụ theo quy định tại Điều 45 của Luật này;
đ) Quyền khác về nhà ở theo quy định của pháp luật và thỏa
thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công vụ.
2. Người thuê nhà ở công vụ có nghĩa vụ sau đây:
a) Sử dụng nhà ở công vụ vào mục đích để ở và phục vụ nhu
cầu sinh hoạt cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê
nhà ở công vụ;
b) Giữ gìn nhà ở và trang thiết bị kèm theo; không được tự ý
cải tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ; trường hợp sử dụng căn hộ chung cư thì
còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư;
c)
Không được cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở công vụ;
d) Trả tiền thuê nhà ở theo hợp đồng
thuê nhà ở ký với bên cho thuê và thanh toán chi phí phục vụ sinh hoạt khác
theo quy định của bên cung cấp dịch vụ;
đ) Trả lại nhà ở cho cơ quan, tổ chức được giao quản lý nhà
ở công vụ trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày nghỉ hưu theo chế độ quy định tại
quyết định nghỉ hưu hoặc kể từ ngày chuyển công tác đến địa phương khác theo
quyết định chuyển công tác hoặc không còn thuộc đối tượng được thuê nhà ở công
vụ hoặc không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở công vụ theo quy định tại Điều
45 của Luật này. Quá thời hạn quy định tại điểm này mà người thuê không trả lại
nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cho thuê nhà ở công vụ quyết định thu hồi và
cưỡng chế bàn giao nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 2
Điều 127 của Luật này. Việc thu hồi, cưỡng
chế bàn giao nhà ở công vụ phải được thông báo công khai trên phương tiện thông
tin đại chúng;
e) Khi trả lại nhà ở công vụ, người thuê phải bàn giao nhà ở
và trang thiết bị kèm theo nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công
vụ;
g) Nghĩa vụ khác về nhà ở theo quy định của pháp luật và
thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công vụ.
Mục 4
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở PHỤC VỤ TÁI ĐỊNH CƯ
Điều 48. Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư
1. Các hình thức bố trí
nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm:
a) Xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê
mua, cho thuê cho người được tái định cư;
b) Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự
án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được
tái định cư;
c) Bố trí cho người được tái định cư mua, thuê mua, thuê nhà
ở xã hội xây dựng theo dự án;
d) Người được tái định cư được thanh toán tiền để tự mua,
thuê mua, thuê nhà ở;
đ) Bố trí nhà ở cho người được tái định cư trong dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Chương V của Luật này;
e) Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất
đai.
2. Chính phủ quy định đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở
phục vụ tái định cư; trình tự, thủ tục mua, thuê mua, thuê nhà ở phục vụ tái
định cư.
Điều 49. Nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư
1. Việc bố trí nhà ở phục vụ tái định cư đối với trường hợp
di dời đến nơi ở mới phải được thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa nhà ở, trừ
trường hợp người dân tự nguyện bàn giao nhà ở trước khi được bố trí nhà ở phục
vụ tái định cư, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước,
người có nhà ở bị thu hồi, giải tỏa và nhà đầu tư theo quy định của pháp luật;
nhà ở phục vụ tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nhà ở bị
thu hồi, giải tỏa.
2. Trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác
theo quy hoạch đã được phê duyệt tại đô thị loại I, tại phường, quận, thành phố
thuộc đô thị loại đặc biệt thì thực hiện bố trí nhà ở phục vụ tái định cư cho người có nhà ở bị giải tỏa
theo một trong các hình thức quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 48 của
Luật này nếu người dân có nhu cầu tái định cư tại đô thị loại I, tại phường, quận,
thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt. Trường hợp người dân không có nhu cầu tái
định cư tại đô thị loại I, tại phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt
thì căn cứ điều kiện của địa phương, việc bố trí tái định cư được thực hiện
theo một trong các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này.
Trường hợp tái định cư theo hình thức mua, thuê mua
nhà ở xã hội thì người được tái định cư được ưu tiên bố trí nhà ở xã hội.
3. Trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng công
trình khác theo quy hoạch đã được phê duyệt
tại khu vực không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này thì căn cứ điều kiện của
địa phương và nhu cầu của người được tái định cư, việc bố trí tái định cư được
thực hiện theo một trong các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 48 của
Luật này.
4. Trường hợp giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu
cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở phải bố trí nhà ở thương mại hoặc
nhà ở xã hội ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.
5. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để thực hiện dự án đầu tư
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (sau đây gọi chung là dự án
đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) thì việc bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.
6. Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án
thì phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với
các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, trừ trường hợp dự
án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đối với khu vực nông thôn thì dự
án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ
đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc trường hợp được tái định cư.
7. Trường hợp thuộc diện được bồi thường bằng quyền sử dụng
đất cho người được tái định cư thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đất
đai.
Điều 50. Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở phục vụ tái định cư
1. Việc bố trí diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà
ở phục vụ tái định cư phải tuân thủ các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật
này và quy định của pháp luật về đất đai.
2.
Quỹ đất để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được xác định
trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo
nguyên tắc quy định tại Điều 49 của Luật này.
3. Việc xác định nghĩa vụ tài chính về
đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đất đai.
Điều 51. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định
cư bao gồm Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ
chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân
dân cấp huyện hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trừ trường hợp quy
định tại khoản 4 Điều này, việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ
tái định cư được thực hiện theo quy định tại
khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
có sử dụng vốn đầu
tư công thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
đề xuất một trong các đơn vị quy định tại khoản 1 Điều này làm chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
không thuộc nguồn vốn quy định tại khoản 2 Điều này thì thẩm quyền quyết định
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau:
a) Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án
quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ
trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở;
b) Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án
không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;
c) Trường hợp pháp luật quy định phải tổ chức đấu thầu lựa
chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định đó.
4. Đối
với trường hợp giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư thì
việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định
tại Điều 68 của Luật này.
Điều 52. Đặt hàng, mua nhà ở thương mại, bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư
1. Đối với việc đặt hàng, mua nhà ở thương mại phục vụ tái
định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở hoặc
ký hợp đồng đặt hàng với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho
người được tái định cư theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì
người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà
ở với đơn vị được giao bố trí tái định cư và nhận bàn giao nhà ở từ đơn vị này;
b) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp
đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người
được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở trên
cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác định số lượng nhà ở đặt
hàng bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn. Người
được bố trí tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở theo hợp đồng mua nhà ở
thương mại;
c) Chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận cho người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở
quy định tại điểm a và điểm b khoản này, trừ trường hợp người được bố trí tái
định cư mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
2. Đối với việc bố trí nhà ở xã hội
phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư giới thiệu quỹ nhà
ở xã hội trên địa bàn để người được bố trí tái định cư ký hợp đồng thuê, thuê
mua, mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật này.
3. Chính phủ quy định chi tiết việc đặt hàng, mua nhà ở
thương mại, bố trí nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư, trình tự, thủ
tục bàn giao nhà ở và việc quản lý, sử dụng nhà ở phục vụ tái định cư.
Điều 53. Yêu cầu đối với nhà ở phục vụ tái định cư
1. Nhà ở phục vụ tái định cư phải bảo đảm yêu
cầu về thiết kế, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng.
2. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án
để bố trí tái định cư thì phải bảo đảm yêu cầu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở
quy định tại Điều 33 của Luật này. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được thay đổi thiết kế, diện tích nhà
ở và công trình phụ trợ (nếu có) phục vụ tái định cư sau khi phương án bố trí
tái định cư đã được phê duyệt.
3. Việc bàn giao nhà ở cho người được tái định
cư được thực hiện theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 37 của Luật này.
4. Tổ chức, cá nhân sau đây chịu trách nhiệm
về chất lượng của nhà ở phục vụ tái định cư:
a) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục
vụ tái định cư;
b) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được
dùng bố trí tái định cư;
c) Tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xây
dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật.
5. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách
nhiệm hướng dẫn và kiểm tra công tác quản lý chất lượng nhà ở phục vụ tái định
cư trên địa bàn.
Mục 5
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA CÁ NHÂN
Điều 54. Yêu cầu về phát triển
nhà ở của cá nhân
1. Phải phù hợp với quy hoạch xây dựng
và tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc, cảnh
quan và không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có
quyền khác đối với công trình xây dựng liền kề. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở
phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo tồn kiến trúc nhà ở truyền thống, phù hợp
với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất của từng khu vực, từng vùng, miền,
giữ gìn cảnh quan thiên nhiên, di tích lịch sử - văn hóa. Việc xây dựng nhà ở
trong dự án phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đã được phê
duyệt.
3. Cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên
diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao, bao gồm cả
trường hợp giao đất do bồi thường về đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc
toàn bộ kinh phí từ ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước
để cá nhân bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở trong khu vực cần bảo tồn giá trị
nghệ thuật, văn hóa, lịch sử.
Điều 55. Phương thức phát triển nhà ở của cá nhân
1. Cá nhân tại khu vực nông thôn thực hiện xây dựng nhà ở
theo các phương thức sau đây:
a) Tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây
dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở;
b) Thuê đơn vị, cá nhân có năng lực về hoạt động xây dựng để
xây dựng nhà ở đối với trường hợp pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có đơn vị,
cá nhân có năng lực thực hiện xây dựng;
c) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.
2. Cá nhân tại khu vực đô thị thực hiện xây dựng nhà ở theo
phương thức quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này và phương thức sau
đây:
a) Hợp tác để cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở
hoặc để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật này;
b) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở bằng việc góp quyền sử dụng
đất, góp vốn, nhân công, vật liệu và công sức của các thành viên trong nhóm hợp
tác.
Các thành viên trong nhóm hợp tác phải thỏa thuận về cách
thức góp quyền sử dụng đất, góp vốn, nhân công, vật liệu, công sức, thời gian
thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam kết thực hiện thỏa thuận
của nhóm hợp tác.
Điều 56. Trách nhiệm của cá nhân
trong phát triển nhà ở
1. Tuân thủ quy định của pháp luật về
xây dựng trong xây dựng, cải tạo nhà ở.
2. Tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường
trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở.
3. Bảo đảm an toàn cho người và tài sản của chủ sở hữu,
người sử dụng công trình xây dựng liền kề trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà
ở; trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Cá nhân đầu tư
xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê còn phải
thực hiện quy định tại Điều 57 của Luật này.
5. Trách nhiệm khác trong phát triển
nhà ở theo quy định của pháp luật.
Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng
nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê
1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3
Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp
ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp
luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại
mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán,
cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có
quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê
theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
3. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3
Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20
căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực
hiện theo quy định sau đây:
a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ
của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định
của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ
của cá nhân;
c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện
nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
4. Trường hợp nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy
định tại khoản 3 Điều này có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng
điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này được thực hiện theo
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành (sau
đây gọi chung là Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư).
6. Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền
hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều
kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Chương V
CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều
58. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử
dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời
hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm
định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn sử dụng
nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
3.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1
Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng,
có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định,
đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật
này.
4. Việc công bố nhà
chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp
luật về xây dựng.
Điều 59. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá
dỡ
1. Nhà chung cư thuộc
trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này bao gồm:
a) Nhà chung cư đã hết
thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này và thuộc trường hợp phải
phá dỡ;
b) Nhà chung cư chưa
hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này nhưng thuộc trường
hợp phải phá dỡ.
2. Các trường hợp phải
phá dỡ nhà chung cư bao gồm:
a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo
đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
b) Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ
điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
c) Nhà chung cư có các
kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện
tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp
tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư;
d)
Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu
lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật
phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao
thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành
hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để
bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo,
chỉnh trang đô thị;
đ) Nhà chung cư bị hư hỏng một
trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không
đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường
hợp phải phá dỡ
theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện
cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường
hợp phải phá dỡ
quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Điều 60. Nguyên tắc thực
hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Nhà chung cư có nhiều
chủ sở hữu và nhà chung cư thuộc tài sản công thuộc trường hợp phải phá dỡ theo
quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này mà xây dựng lại theo quy hoạch đã được
phê duyệt thì phải tuân thủ nguyên tắc quy định tại Điều này.
Việc cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công thực hiện
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được
thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch xây dựng,
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp
tỉnh và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt.
Các trường hợp phá dỡ
nhà chung cư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này mà
chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư. Sau khi thực hiện di dời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phải bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.
3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về
xây dựng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công và quy định khác của
pháp luật có liên quan.
4. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt
mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại
chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt
không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền
hoặc được bố trí tái định cư tại
địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn (sau đây gọi
chung là cấp xã), nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư
thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện, trường hợp trên địa bàn cấp huyện
không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí trên địa bàn
lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Đối với nhà chung cư thuộc tài sản
công mà người đang thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê sau khi xây dựng lại nhà
chung cư thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có quyền lựa chọn
hình thức bồi thường theo
quy định tại khoản 7 Điều 70 của Luật này.
5. Người được tái định cư có quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư sau
khi cải tạo, xây dựng lại theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
bố trí chỗ ở tạm thời (sau đây gọi chung là
phương án bồi thường, tái định cư) theo quy định tại Điều 71 của Luật này.
6. Trường hợp thực hiện cải tạo, xây dựng lại
khu chung cư thuộc quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện một hoặc nhiều dự án nhưng phải
bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch
chi tiết xây dựng của toàn khu chung cư đã được phê duyệt.
7. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư được phê duyệt theo quy định tại Điều 65 của Luật này.
8. Chủ đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án
nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại các nhà chung cư quy định tại các điểm a, b
và c khoản 2 Điều 59 của Luật này trước, các nhà chung cư còn lại được thực hiện
phá dỡ để xây dựng lại sau.
Phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư được xác định theo quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung quyết định,
chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Việc quyết định hoặc
chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Điều 67 và Điều 69 của Luật
này.
10.
Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)
để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện
theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại
khoản 11 Điều này.
11. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều
kiện sau đây:
a) Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68
của Luật này;
b) Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở
hữu nhà chung cư;
c) Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn
bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm này được miễn
các nghĩa vụ về thuế.
12. Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà
nước để thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm
định, đánh giá chất lượng nhà chung cư thuộc tài sản công; kiểm định, đánh giá
chất lượng nhà chung cư khác, trừ trường hợp nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu
và không phải là tài sản công;
b) Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư;
c) Tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư;
d) Thực
hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sử dụng vốn ngân sách địa
phương trên địa bàn.
13.
Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện theo quy định tại
Điều 72 của Luật này.
14.
Chính phủ quy định chi tiết khoản 11 Điều này.
Điều
61. Kiểm định,
đánh giá chất lượng nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức
năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa
bàn. Đối với khu chung cư thì
thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước
khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp
với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực
hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và
pháp luật về xây dựng.
2. Tổ chức được giao thực hiện
kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung
cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực
hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật này.
3. Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận
kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm
định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm
định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo
quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc
trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được
tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.
4. Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin
điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Điều
62. Các hình
thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này để thực hiện phá dỡ, xây dựng
lại nhà chung cư, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật
về đầu tư công để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
trên địa bàn không thuộc quy định tại khoản 3 Điều này trong các trường hợp sau
đây:
a) Toàn bộ nhà chung
cư thuộc tài sản công;
b) Nhà chung cư thuộc
trường hợp phá dỡ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này, trừ
trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản
công.
3. Đối với nhà ở thuộc
tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
Điều 63. Cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 62 của Luật này được
hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:
a) Được
miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc
trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm:
diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu
có), diện
tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công
trình công cộng,
diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao
thông, hạ tầng
xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản
công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chủ
đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất;
b) Được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại
sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương
mại trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không
phải nộp tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại
trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định
cư.
Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm
vi được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm
này và điểm a khoản này, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Được vay vốn theo
quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác; ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực
hiện giải phóng mặt bằng; được thu tiền
mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình
kinh doanh dịch vụ,
thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án;
d) Được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để
xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo
quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
đ) Ưu
đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này được
hưởng ưu đãi quy định tại điểm a và điểm đ khoản 1 Điều
này.
3.
Chính phủ quy định chi tiết điểm a và điểm b khoản 1 Điều này.
Mục 2
QUY HOẠCH,
KẾ HOẠCH
CẢI TẠO,
XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 64. Yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm
lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư và công bố công khai quy hoạch này theo quy định của
pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng.
2. Trong quy hoạch
chi tiết dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải có chỉ tiêu về sử
dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có
thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng công trình dịch vụ, thương mại,
văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã
hội và môi trường nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án.
3. Căn cứ danh mục, địa điểm có nhà chung cư
thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật này, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy hoạch xây dựng lại cả khu chung cư
hoặc giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng
địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế
- xã hội, môi trường, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Trường hợp có nhà chung cư thuộc trường hợp phải
phá dỡ nhưng theo quy hoạch được phê duyệt không xây dựng lại nhà chung cư và
không thực hiện được giải pháp quy gom theo quy định tại khoản này thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh bố trí ngân sách địa phương theo
trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước để di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho
các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư này và tổ chức đấu giá khu đất có
nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt, trừ trường
hợp Luật Đất đai quy định khác.
4. Việc lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư có thể được thực hiện đồng thời với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà
chung cư.
Điều 65.
Yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có thể xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
chung với kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh hoặc xây dựng, phê duyệt riêng để
làm cơ sở thực hiện các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
2. Cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh trực tiếp xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn theo quy định của
pháp luật về đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
3. Việc phê duyệt kế
hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi đã có kết
luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư của cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh theo quy định của Luật này.
4. Trường hợp sau
khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt mà xuất hiện
nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc chương trình phát triển nhà ở
cấp tỉnh có điều chỉnh nội dung liên quan đến kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện điều
chỉnh kế hoạch.
5. Kế hoạch cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt, bao gồm cả kế hoạch điều chỉnh,
phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thuộc trường hợp cải tạo,
xây dựng lại; được gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thuộc trường
hợp cải tạo, xây dựng lại để thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư và gửi đến Bộ Xây dựng.
Điều 66.
Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
1. Danh mục, địa điểm
nhà chung cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó phải
xác định thời gian phá dỡ đối với từng loại nhà chung cư quy định tại khoản 2
Điều 59 của Luật này.
Trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì phải dự kiến thời
gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu tiên của khu chung
cư, dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư còn lại
trong khu chung cư;
2. Dự kiến nguồn
vốn để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn;
3. Trách nhiệm của
cơ quan chức năng và Ủy ban nhân dân các cấp trong việc thực hiện kế hoạch cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Mục 3
QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ, CHẤP THUẬN
CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ, CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CẢI TẠO,
XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 67.
Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư
1.
Đối với nhà chung cư quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều
62 của Luật này thì việc quyết định chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu
tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
2.
Đối với nhà chung cư không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì sau khi các
chủ sở hữu nhà chung cư đã lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua Hội
nghị nhà chung cư, nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm nộp hồ sơ và thực hiện
trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư
theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 69 của Luật này mà không phải thực hiện
theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ
trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì thực
hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật này.
3.
Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 68 của Luật này thì cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận
chủ trương đầu tư theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 2 và khoản 5 Điều
69 của Luật này, trừ trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận
chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 69 của Luật này.
4.
Đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 2 và
khoản 3 Điều này, nếu thuộc trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định
của Luật Đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư có thẩm
quyền điều chỉnh chủ trương đầu tư; trình tự, thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu
tư thực hiện theo quy định tại Điều 69 của Luật này đối với nội dung điều chỉnh.
Điều 68. Chủ đầu tư
dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với nhà
chung cư quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này thực hiện theo
quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
2. Đối với nhà chung
cư không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì việc lựa chọn chủ đầu
tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định tại
khoản 2 Điều 67 của Luật này.
3.
Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà không lựa
chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án trong thời hạn theo quy định của Chính phủ
thì sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 67 của
Luật này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư theo quy định sau đây:
a) Trường
hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ
quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp
thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ;
b) Trường hợp
có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án
đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
4.
Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 2
và khoản 3 Điều này có quyền quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6, 7 và 8 Điều
38 của Luật này và được hưởng cơ chế ưu đãi quy định tại Điều 63 của Luật này.
5.
Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 2
và khoản 3 Điều này có nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11
và 13 Điều 39 của Luật này và nghĩa vụ sau đây:
a)
Bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;
b) Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm
của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây
dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho
khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất
động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan;
c)
Thực hiện phá dỡ nhà chung cư theo quy định tại Điều 75 của Luật này;
d)
Bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư bị phá dỡ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê
duyệt theo quy định của Luật này.
6.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 69.
Hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Hồ sơ đề nghị chấp
thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:
a) Văn bản đề nghị chấp
thuận chủ trương đầu tư dự án;
b) Đề xuất dự án đầu
tư gồm các nội dung chủ yếu sau đây: nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu
tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời gian, tiến độ thực hiện,
đề xuất nhu cầu về sử dụng đất, đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định
của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có), thông tin về Giấy chứng nhận của
các chủ sở hữu nhà chung cư, đề xuất ưu đãi đầu tư, biên bản lấy ý kiến về việc
lựa chọn nhà đầu tư;
c) Phương án bồi thường,
tái định cư đã được chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với nhà đầu tư;
d)
Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà chung cư
cho nhà đầu tư đối với trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật này;
đ) Tài liệu về tư cách
pháp lý của nhà đầu tư, tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;
e) Tài liệu liên quan
khác (nếu có).
2. Hồ sơ đề nghị chấp
thuận chủ trương đầu tư do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất bao gồm:
a) Tờ trình đề nghị chấp
thuận chủ trương đầu tư dự án;
b) Đề xuất dự án đầu
tư gồm các nội dung chủ yếu sau đây: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu
tư, địa điểm, thời gian, tiến độ thực hiện; thông tin về hiện trạng sử dụng đất
tại địa điểm thực hiện dự án, dự kiến nhu cầu sử dụng đất, đánh giá sơ bộ tác động
môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có); hình thức
lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; cơ chế,
chính sách ưu đãi;
c) Tài liệu liên quan
khác (nếu có).
3. Trường hợp dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu
tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng
Chính phủ theo quy định của Luật Đầu tư thì hồ sơ theo quy định tại khoản 1,
khoản 2 Điều này, trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
4. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo trình tự, thủ tục sau đây:
a) Nhà đầu tư được các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại
khoản 2 Điều 67 của Luật này nộp hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này đến cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
b) Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm gửi lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan
nhà nước liên quan về nội dung dự án;
c) Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị thẩm định, cơ
quan được lấy ý kiến thẩm định có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà
nước gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trong thời hạn 25 ngày, kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập báo
cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
d) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định phê
duyệt phương án bồi thường, tái định cư và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời
chấp thuận nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư; trường hợp không chấp thuận
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản thông báo rõ lý do.
5. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với
dự án quy định tại khoản 3 Điều 67 của Luật này thực hiện theo trình tự, thủ tục
sau đây:
a) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập hồ sơ quy định tại
khoản 2 Điều này và gửi lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước liên quan về
nội dung dự án;
b) Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị thẩm định, cơ
quan được lấy ý kiến thẩm định có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà
nước gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trong thời hạn 25 ngày, kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập báo
cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ và báo cáo
thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư; trường
hợp không chấp thuận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản thông báo rõ lý
do.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 4
PHƯƠNG ÁN
BỒI THƯỜNG, TÁI ĐỊNH CƯ
Điều 70.
Nguyên tắc lập phương án bồi thường, tái định cư
1. Việc lập, phê
duyệt phương án bồi thường, tái định cư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau
khi có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
2. Trường hợp thực hiện dự án
quy định tại khoản 1 Điều 68 của Luật này thì phương án bồi thường, tái định cư
thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công; đối với dự án quy định tại
khoản 3 Điều 68 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao tổ chức có trách
nhiệm lập phương án bồi thường, tái định cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê
duyệt.
3. Trường hợp lựa chọn chủ đầu
tư dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư không thuộc trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này thì doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư
lập phương án bồi thường, tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định
lựa chọn.
4. Việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai,
minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường, tái định cư đã được phê
duyệt. Diện tích căn hộ bố trí
tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc
gia về nhà chung cư. Chi phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời được xác định trong tổng mức
đầu tư dự án.
5. Đối
với nhà ở thuộc tài sản công mà được cải tạo, xây dựng lại thì người đang thuê
nhà được bố trí thuê sau khi xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp không có
nhu cầu thuê. Trường hợp nhà chung cư có sở hữu hỗn hợp của chủ sở hữu nhà ở
thuộc tài sản công và chủ sở hữu khác thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản
công được thỏa thuận với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư về việc bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng nhà ở.
6. Việc
bố trí nhà ở phục vụ tái
định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của Luật này.
7.
Hình thức bồi thường cho chủ sở hữu nhà chung cư được ghi rõ trong phương án bồi
thường, tái định cư theo quy định sau đây:
a) Đối với nhà chung
cư quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này thì chủ
sở hữu nhà chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định
cư hoặc bồi thường bằng tiền tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư
trong trường hợp không có nhu cầu nhận nhà ở tái định cư;
b) Đối với nhà chung
cư không thuộc quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này mà chủ sở hữu nhà chung cư
không đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo
tỷ lệ phần
quyền sử dụng đất được xác định
theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời
điểm lập
phương án bồi thường, tái định cư và phải chuyển giao quyền sử
dụng đất
cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 59 của
Luật này thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất
và giá trị còn lại của căn hộ theo quy định của Chính phủ.
8. Đối với phần diện
tích khác không phải nhà chung cư nhưng thuộc khu chung cư phải cải tạo, xây dựng
lại thì chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời
theo quy định của Chính phủ.
Điều
71. Nội dung và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định
cư
1. Phương
án bồi thường, tái định cư có các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên của chủ đầu tư đối
với trường hợp đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư;
b) Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
c) Vị trí, diện tích nhà chung cư được cải tạo,
xây dựng lại; vị trí, diện
tích nhà
ở phục vụ tái định cư được bố trí;
d) Hình thức bố trí
nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm bố trí nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ hoặc tại địa điểm khác hoặc mua, thuê mua nhà ở xã
hội trên địa bàn hoặc nhận tiền theo quy định của Luật này;
đ) Hệ số K diện tích căn hộ đối với
nhà chung cư quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này; giá đất để tính bồi thường (nếu có); giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại (nếu
có);
e) Giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện
tích theo hệ số K quy định tại điểm đ khoản này; tiền đóng góp để xây dựng căn
hộ theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ đối với nhà
chung cư không thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật này; giá
trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác;
g) Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp quy
định tại khoản 11 Điều 60 của Luật này;
h) Phương án xử lý đối với các căn hộ còn lại sau khi
đã bố trí tái định cư;
i) Khoản tiền chênh lệch (nếu có)
mà chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư hoặc chủ sở hữu phải thanh toán giữa giá trị nhà ở phục vụ tái định cư và giá trị nhà ở chủ sở hữu sẽ nhận theo phương án
bồi thường, tái định cư;
k) Thời gian thực hiện dự án; thời gian hoàn thành việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; thời gian bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư theo hình thức quy định tại điểm d khoản này;
l) Kinh phí hỗ trợ di dời, thuê nhà ở tạm thời và các kinh
phí liên quan khác (nếu có);
m) Kinh phí bảo trì sau khi xây
dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật này;
n) Bồi thường, tái định cư đối
với phần diện tích khác không phải là căn hộ chung cư (nếu có).
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi
thường, tái định cư theo thẩm quyền và kiểm tra, đôn đốc chủ đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện đúng
phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
Điều 72. Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư và bố trí
chỗ ở tạm thời
1.
Đối với trường hợp có quyền sở hữu nhà ở thì việc bố trí nhà ở phục vụ tái định
cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt
tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí
tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
Đối với nhà chung cư quy định tại khoản 10 Điều
2 của Luật này thì các chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường theo hệ số K quy
định tại điểm đ khoản 1 Điều 71 của Luật này.
Đối với nhà chung cư không thuộc quy định tại
khoản 10 Điều 2 của Luật này thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh
phí để xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp nhà chung cư thuộc quy định tại
khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại
nhà chung cư được thỏa thuận nộp theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi
bàn giao căn hộ và được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư;
b) Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt
không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được bố trí nhà ở phục
vụ tái định cư theo quy định
tại khoản 4 Điều 60 của Luật này.
2.
Đối với trường hợp thuê nhà ở thì việc bố trí tái định cư được thực hiện theo
thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà; nếu đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thì
được bố trí thuê nhà ở sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư, trừ trường hợp người thuê và đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công
có thỏa thuận khác.
3.
Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với trường
hợp các chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở.
4. Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm yêu
cầu, điều kiện về hạ tầng phục vụ sinh hoạt cho các chủ sở hữu.
Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi
có dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm bố trí chỗ ở
tạm thời hoặc thanh toán tiền để người thuê tự lo chỗ ở trong thời gian thực
hiện dự án.
Trường
hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.
Trường hợp quy
định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời cho đến khi lựa chọn được chủ đầu tư
dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư
có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.
Trường
hợp quy định tại điểm d và điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật này thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có
trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.
5.
Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2 Điều
này, căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ
trợ kinh phí cho người được bố trí tái định cư từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về
ngân sách nhà nước.
6.
Chính phủ quy định chi tiết việc lập,
phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc đầu tư xây dựng dự án; việc di dời,
cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; việc bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời; việc
đóng góp kinh phí của các chủ sở hữu để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư.
Mục 5
DI DỜI, CƯỠNG CHẾ DI DỜI VÀ PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 73. Di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư
1. Đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại điểm
a và điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban
hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư thuộc trường hợp di dời đến chỗ ở tạm thời.
2. Đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại các
điểm c, d và đ khoản 2 Điều 59 của Luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành quyết định di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
3. Quyết định di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời;
b) Thời hạn di dời;
c) Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
d) Phương thức di dời;
đ) Kinh phí di dời bao gồm kinh phí di chuyển người, tài sản; kinh phí
hỗ trợ thuê nhà ở tạm thời và chi phí liên quan khác (nếu có);
e) Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực
hiện quyết định di dời.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi quyết định di dời đến các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư thuộc trường hợp phải di dời và đăng tải công khai
quyết định này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban
nhân dân cấp huyện, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, các
phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
5. Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và tổ chức, cá nhân liên
quan có trách nhiệm thực hiện việc di dời theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh.
6. Kinh phí di dời được thực hiện như sau:
a) Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì do ngân sách địa
phương chi trả;
b) Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi
trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí di dời cho cơ
quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện di dời người dân
ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ
trợ kinh phí di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của
pháp luật về ngân sách nhà nước.
Điều 74. Cưỡng chế di
dời chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư
1. Quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc
di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.
2. Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;
b) Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;
c) Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
d) Phương thức cưỡng chế di dời;
đ) Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;
e) Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực
hiện cưỡng chế di dời.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung
cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng
chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Kinh phí cưỡng chế di dời được thực hiện như
sau:
a) Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều
73 của Luật này thì do ngân sách địa phương chi trả;
b) Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
73 của Luật này thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cưỡng chế di
dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện cưỡng
chế di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được
chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Căn cứ điều kiện của
địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cưỡng chế di dời
từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật
về ngân sách nhà nước.
Điều 75. Phá dỡ nhà chung cư
1. Sau khi hoàn
thành việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức
phá dỡ nhà chung cư theo quy định sau đây:
a) Chủ đầu tư dự
án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực
theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức có năng lực về xây
dựng để thực hiện việc phá dỡ;
b) Trước khi thực
hiện phá dỡ, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải lập phương án phá dỡ gửi cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyệt. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ
ngày nhận được phương án phá dỡ theo đề nghị của chủ đầu tư dự
án đầu
tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư,
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt
phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c)
Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tổ chức thực hiện phá dỡ
theo phương án phá dỡ đã được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt.
2. Trường hợp phải
phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư để bảo đảm an toàn cho các công trình xây dựng
xung quanh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập phương án phá
dỡ, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để tổ chức việc phá dỡ.
3. Kinh phí phá dỡ nhà
chung cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án. Chủ đầu
tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có
trách nhiệm hoàn trả kinh phí phá dỡ khẩn cấp quy định tại khoản 2 Điều này cho
cơ quan nhà nước đã thực hiện phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư.
4. Trình tự, thủ tục phá dỡ nhà chung cư được
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Chương
VI
CHÍNH
SÁCH VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
Mục 1
QUY ĐỊNH
CHUNG
Điều 76. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về
nhà ở xã hội
1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc
trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người
có công với cách mạng.
2. Hộ
gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ gia đình
nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi
thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ
gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5.
Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6.
Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã
trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân
dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục
vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ
yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công
tác.
8. Cán bộ, công
chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
9.
Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật
này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
10.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ
nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở,
đất ở.
11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại
học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học
sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12.
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã trong khu công nghiệp.
Điều 77. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà
ở xã hội
1. Hỗ
trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho đối tượng quy định
tại các khoản 1, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này; đối tượng quy định
tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho
lực lượng vũ trang nhân dân.
Căn
cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định việc hỗ
trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho đối tượng quy định
tại khoản 2 và khoản 3 Điều 76 của Luật này.
2. Hỗ
trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về nhà ở
để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76 của Luật này tự xây dựng
hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
3. Hỗ
trợ tặng cho nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76 của
Luật này; việc miễn, giảm tiền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở quy định tại
khoản này thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Hỗ
trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân
dân cho đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chưa được hưởng
chính sách quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Hỗ
trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ
chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3,
4, 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật này mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây
dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều
76 của Luật này thì được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ
trang nhân dân.
Chính
phủ quy định chi tiết khoản này.
6.
Đối tượng quy định tại khoản 11 Điều 76 của Luật này được thuê nhà ở xã hội
trong thời gian học tập.
7.
Đối tượng quy định tại khoản 12 Điều 76 của Luật này được thuê nhà lưu trú công
nhân trong khu công nghiệp để
bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình
trong khu công nghiệp đó thuê lại theo quy định tại Mục 3 Chương này.
8.
Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã
trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo
quy định tại Mục 3 Chương này.
Điều 78. Điều kiện được hưởng chính sách
hỗ trợ về nhà ở xã hội
1.
Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này
mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
a)
Điều kiện về nhà ở: đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10
Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải chưa có nhà ở
thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà
ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính
sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng
diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu;
trường hợp thuộc đối tượng quy định
tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45
của Luật này thì phải không đang ở nhà ở công vụ. Chính phủ quy định chi tiết
điểm này;
b) Điều kiện về thu nhập: đối tượng quy định tại các khoản
5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải
đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ; đối tượng quy định
tại khoản 4 Điều 76 của Luật này thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo,
cận nghèo theo quy định của Chính phủ.
2.
Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 của Luật
này nếu thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập
quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước
thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định
theo quy định sau đây:
a)
Đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật này
để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua, thuê
mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của
pháp luật về các tổ chức tín dụng;
b) Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này để
được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân
dân và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín
dụng.
4. Đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76 của Luật này để
được hỗ trợ theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại quyết định phê duyệt
chương trình mục tiêu quốc gia hoặc
chương trình đầu tư công về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
5.
Đối tượng quy định tại khoản 6 Điều 76 của Luật này để được thuê nhà lưu trú
công nhân trong khu công nghiệp thì
phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật này.
6.
Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở
cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a
khoản 1 Điều này và điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ. Trường
hợp thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì không phải đáp ứng điều kiện
về nhà ở và điều kiện về thu nhập.
7.
Đối tượng quy định tại khoản 12 Điều 76 của Luật này để được thuê nhà lưu trú
công nhân trong khu công nghiệp để
cho cá nhân là người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình
thuê lại thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
8. Trường hợp
đối tượng quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 76 của Luật này được mua, thuê
mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này thì phải đáp ứng
đủ các điều kiện sau đây: điều kiện về nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều
này, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 77 của
Luật này, thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo
theo quy định của Chính phủ.
Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không
phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập quy định tại khoản này.
9. Bộ
trưởng Bộ Xây dựng ban hành mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng quy định tại các
khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 của Luật này; ban hành mẫu giấy
tờ chứng minh điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an ban
hành mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuộc phạm vi quản lý.
Điều 79. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà
ở xã hội
1.
Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc
sau đây:
a)
Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở;
b) Có
sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng
được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách;
c)
Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, cộng đồng dân cư và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
d)
Bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
đ)
Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được
hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng tiêu
chuẩn và điều kiện thì thực hiện hỗ trợ theo thứ tự ưu tiên trước đối với: người có công
với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định
cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội, nữ giới;
e)
Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ
thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình.
2. Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra, thanh tra
việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn.
3.
Quy định tại Mục 2 Chương này không áp dụng cho việc phát triển nhà lưu trú
công nhân trong khu công nghiệp, việc phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở, trừ trường hợp các
mục 3, 4 và 5 Chương này có quy định dẫn chiếu áp dụng quy định tại Mục 2
Chương này.
Mục 2
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
ĐỂ BÁN,
CHO THUÊ MUA, CHO THUÊ
Điều 80. Hình thức phát triển nhà ở xã
hội
1.
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để
cho thuê, cho
thuê mua.
2.
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản
1 Điều 113 của Luật này để bán, cho thuê mua, cho thuê.
3.
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua,
cho thuê cho đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này.
4. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho
công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội
thuê.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu
tư phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về
đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có
liên quan.
6. Cá
nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của
Luật này thuê.
Điều 81. Loại hình dự án và yêu cầu đối với dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội
1. Dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm các dự án quy định tại các điểm a, b,
c, đ và e khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại
khoản 1 Điều này phải được đầu tư xây dựng trên đất để phát triển nhà ở xã hội
quy định tại khoản 6 Điều 83 của Luật này và đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều
33 của Luật này. Việc bàn giao
nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 37 của Luật
này.
3.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê mua, cho thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự
xây dựng nhà ở.
Điều 82. Loại nhà và tiêu chuẩn diện
tích nhà ở xã hội
1.
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được quy định như sau:
a)
Nhà ở xã hội là nhà chung cư, được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà
ở xã hội được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và
miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng
lẻ;
b)
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng
theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và tiêu chuẩn diện tích nhà ở
xã hội;
c) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà
ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;
d) Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở xã hội theo quy
định tại khoản 6 Điều 80 của Luật này thì có thể xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ hoặc
nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật này.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 83. Đất để phát triển nhà ở xã hội
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất
dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc
lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã
hội.
2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại
III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích
đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà
ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng
kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc
đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
3. Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương
để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải
dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng
kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư
xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc
đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
4. Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội quy định
tại khoản 1 Điều này phải được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong
chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, phải bảo
đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nơi có dự
án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng
chính sách nhà ở xã hội quy định tại Luật này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây
dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
5. Căn cứ nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được
xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong quá
trình lập dự toán ngân
sách địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành ngân sách để đầu tư xây dựng
dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn, thực hiện công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đấu nối hệ thống hạ
tầng kỹ thuật của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và
ngoài phạm vi dự án.
6. Đất để phát triển nhà ở
xã hội theo dự án bao gồm:
a) Đất
được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê;
b) Đất được Nhà nước cho
thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
c) Diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội
quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
d) Đất do doanh nghiệp, hợp
tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 84 của Luật này.
7. Cá nhân được sử dụng quyền sử dụng đất theo quy
định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này để xây dựng nhà ở xã hội.
8. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 Điều này.
Điều 84. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội
1. Đối với
dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này thì việc xác định
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo
quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền
quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan quản lý nhà
ở cấp tỉnh đề xuất chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công và
pháp luật về xây dựng.
2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì việc xác định chủ đầu tư dự án
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định áp dụng với dự
án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
3. Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản
2 và khoản 3 Điều 83 của Luật này thì giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà
ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử
dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội.
4. Đối
với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không bằng nguồn vốn quy
định tại khoản 1, khoản 2 Điều này và không thuộc trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội thực hiện như sau:
a) Trường
hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ
quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp
thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ;
b) Trường
hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của
pháp luật về đấu thầu;
c) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp
thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu
tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại
đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai.
5.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 3 và khoản 4
Điều này có quyền quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6, 7 và 8 Điều 38, khoản 2
Điều 85 và khoản 2 Điều 88 của Luật này.
6. Chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này có nghĩa vụ
quy định tại các khoản 1, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11 và 13 Điều 39, khoản 3 Điều 81,
khoản 4 Điều 87 của Luật này và nghĩa vụ sau đây:
a)
Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án
theo quy định của pháp luật về đầu tư; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện
dự án theo quy định của pháp luật;
b) Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm
của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây
dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho
khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất
động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 85. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê
1. Đối với dự án đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi quy định tại điểm a và điểm b
khoản 2 Điều này. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng
nguồn tài chính công đoàn thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được
hưởng ưu đãi quy định tại các điểm a, b, e, g và h khoản 2 Điều này.
2.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản
1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây:
a)
Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự
án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;
b)
Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của
pháp luật về thuế;
c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng
đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
d) Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở
trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây
dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu
tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại
này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện
tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần
diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí
quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở
thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20%
tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu
tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi
phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá
thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh
doanh dịch vụ, thương mại này;
đ)
Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê
thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường
hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng
Chính phủ trong từng thời kỳ;
e)
Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ
thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ
tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;
g) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện
của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật
có liên quan;
h) Ưu
đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).
3.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó
thì được hưởng ưu đãi quy định tại khoản 2 Điều này đối với phần diện tích đất
quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 83 của Luật này do chủ đầu tư đó trực tiếp
đầu tư xây dựng.
4. Cá
nhân được vay vốn ưu đãi theo quy định tại khoản 2 Điều này để tự xây dựng hoặc
cải tạo, sửa chữa nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã
hội thuê.
5. Chính phủ quy định chi tiết các điểm c, d và đ khoản
2, khoản 3 Điều này.
Điều 86. Xác định giá thuê, giá thuê mua
nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công
đoàn
1.
Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội thì giá thuê được tính đủ kinh phí bảo trì nhà
ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20
năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê.
2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thì giá thuê mua
được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu
là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; không tính kinh phí bảo trì do người thuê mua phải nộp.
3. Giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội không được tính
các khoản ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều 85 của Luật này.
4. Cơ
quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này quyết định giá thuê, giá
thuê mua nhà ở xã hội.
5. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quyết định giá
thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn.
Điều 87. Xác định giá bán, giá thuê mua,
giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn
tài chính công đoàn
1.
Giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau:
a) Tính đủ các
chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng
công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu
tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu
có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc
phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu
có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán
hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên
quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều
85 của Luật này;
b) Không được
tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật này và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo
quy định tại Điều 152 của Luật này.
2. Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo
quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Giá thuê nhà ở xã hội, bao gồm cả kinh phí bảo trì nhà ở, do
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thỏa thuận với bên thuê theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
4. Chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội xây dựng phương án giá bán, giá
thuê mua nhà ở xã hội bảo đảm nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều này và trình
cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ
điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng thì
giá thuê nhà ở phải bảo đảm phù hợp với khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1.
Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này.
2.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà
ở có sẵn. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi bán, cho
thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong
tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
3.
Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ
các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ
thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải
có giấy phép xây dựng;
b) Đã
hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây
dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước,
thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được
bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ
của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được
người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
c) Đã
có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.
4.
Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a)
Khu vực nhà ở để bán, cho
thuê mua, cho
thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công
trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến
độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà
ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý
không phải giải chấp;
b) Đã
có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng
bằng vốn đầu tư công;
c)
Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật
này.
5.
Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê chỉ phải thực
hiện theo quy định tại Điều 56 của Luật này.
6.
Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của
Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại
khoản 7 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội
hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
7. Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6,
8, 9, 10 và 11 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm chỉ được thuê 01 căn nhà
ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này tại mỗi thời điểm
chỉ được thuê 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân
dân.
8.
Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở
cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua; nếu
bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng
và phải trả lại nhà ở này.
9. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu
đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu
dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định
của pháp luật
về đất đai. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và các
khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế. Đối với nhà ở xã hội thuộc
tài sản công thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 125 của Luật
này.
10.
Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối
tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê
mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư
dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp
không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức
cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc
xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân
sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại
khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện
theo quy định của Chính phủ.
Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà
ở xã hội
1.
Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
a)
Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm
quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ
được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;
b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập
thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;
c)
Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình
nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần
đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được
vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và
không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp
Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
d)
Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05
năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm
đ khoản này;
đ)
Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền
mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở
xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán
với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá
nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
e) Sau thời hạn
05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội
được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên
bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của
pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên
bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu
nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
2.
Việc cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm
b khoản 1 Điều này và các quy định sau đây:
a)
Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày
ký hợp đồng thuê mua nhà ở;
b)
Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ
ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thời hạn quy định tại điểm a khoản
này, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;
c)
Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua
nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở
trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu
tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công hoặc
bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa
bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở
hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá
nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
d) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh
toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này,
bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường theo quy định tại
điểm e khoản 1 Điều này.
3.
Việc cho thuê nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
a)
Việc cho thuê nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại
khoản 4 hoặc khoản 5 Điều 88 của Luật này;
b)
Việc cho thuê nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy
định tại Điều 163 của Luật này;
c)
Không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Trường hợp
nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 88 của Luật
này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được ký hợp đồng đặt
cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính;
việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện
được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này; sau khi nhà ở có đủ điều kiện
theo quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội được ký hợp đồng thuê nhà ở với người thuê.
4. Chính phủ quy định
trình tự, thủ tục bán, cho
thuê mua, cho
thuê nhà ở xã hội.
Điều 90. Quản lý vận hành nhà ở xã hội
1.
Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, cơ
quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này quyết định lựa chọn đơn vị
quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại khoản 5 Điều 125 của Luật này. Đối với
nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn, Tổng Liên
đoàn Lao động Việt Nam quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo
thẩm quyền; trường hợp có từ 02 đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì được chọn
áp dụng quy định của pháp luật về đấu thầu để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành
nhà ở.
2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng
vốn đầu
tư công, nguồn tài chính công đoàn thì việc quản lý vận hành nhà ở được
quy định như sau:
a) Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho
đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định của Luật này thực hiện quản
lý vận hành nhà ở đó;
b)
Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực
hiện quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại điểm a khoản này; sau khi người
thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì việc quản lý vận
hành được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản này;
c)
Nhà ở xã hội để bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu
là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ quy định
về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật này.
3.
Hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như đối với
dịch vụ công ích.
4.
Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác
trong khu nhà ở xã hội mà không bị luật cấm để giảm giá dịch vụ quản lý vận
hành nhà ở.
Mục 3
PHÁT TRIỂN
NHÀ LƯU TRÚ CÔNG NHÂN
TRONG KHU CÔNG NGHIỆP
Điều 91. Đối
tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công
nghiệp
1. Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công
nghiệp.
2.
Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; doanh nghiệp, hợp tác
xã, liên hiệp hợp tác xã sản
xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.
Điều 92. Hình thức
phát triển nhà lưu trú công nhân trong
khu công nghiệp
1.
Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu
trú công nhân trong khu công
nghiệp.
2.
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng hoặc thuê
nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho công nhân của mình
thuê lại.
Điều 93. Điều kiện thuê nhà lưu trú công
nhân trong khu công nghiệp
1.
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã sản xuất trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân
trong khu công nghiệp phải có hợp đồng thuê mặt bằng khu công nghiệp và đang
hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đó, phải có hợp đồng thuê,
sử dụng lao động với đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 91 của Luật này.
2.
Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 91 của Luật này thuê nhà lưu trú công nhân
trong khu công nghiệp phải có hợp đồng lao động và xác nhận của doanh nghiệp,
hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản
xuất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp.
3.
Việc xét duyệt đối tượng được thuê nhà lưu trú công nhân trong
khu công nghiệp do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công
nhân trong
khu công nghiệp thực hiện; trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân
trong khu công nghiệp để cho công nhân của mình thuê lại thì do doanh nghiệp,
hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã đó thực hiện. Ban quản
lý khu công nghiệp có trách nhiệm kiểm tra theo thẩm quyền việc xét duyệt đối
tượng được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
Điều 94. Quy hoạch,
bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
1. Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong
quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm
quyền quyết định việc bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại, dịch
vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và
các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc tại
doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đó. Khu đất để làm nhà lưu
trú công nhân trong khu công nghiệp và các công trình dịch vụ, tiện ích công
cộng phải bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường với khu sản xuất trong khu
công nghiệp.
2. Chính phủ quy định điều kiện bảo đảm an toàn về môi
trường, quy mô, tỷ lệ diện tích đất phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
Điều 95. Loại dự án
và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công
nghiệp
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là loại dự án đầu tư xây dựng mới 01 công trình hoặc 01
cụm công trình nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp quy định tại khoản 1 Điều này phải đáp ứng các yêu cầu
sau đây:
a) Phù hợp với quy hoạch xây dựng khu công nghiệp;
b) Đáp ứng nhu cầu về diện tích nhà ở cho công nhân trong
khu công nghiệp được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp
tỉnh;
c) Bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội, đủ các khu chức năng và không gian phục vụ nhu cầu lưu trú bao gồm: y tế,
sinh hoạt văn hóa, sân chơi, thể dục, thể thao, dịch vụ, thương mại và tiện ích
công cộng;
d) Có hàng rào, lối đi riêng với các khu sản xuất trong
khu công nghiệp, bảo đảm an ninh, an toàn;
đ) Đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp
luật về bảo vệ môi trường.
3.
Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
phải được Ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận
nhà đầu tư theo quy định áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định
của pháp luật về đầu tư; quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện
tích, giá cho thuê nhà lưu trú công nhân trong
khu công nghiệp.
Điều 96. Loại nhà và tiêu chuẩn thiết
kế, xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
1. Là
loại nhà chung cư phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
2. Được thiết kế, xây dựng bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn
xây dựng; ưu tiên áp dụng các công
nghệ xây dựng mới nhằm giảm giá thành, tiết kiệm năng lượng.
Điều 97. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây
dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
1.
Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xác định nhu cầu
thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, tổ chức lập và trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt quy hoạch và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội của nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp gắn với khu công nghiệp đó.
2. Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội nhà lưu trú công nhân, doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp có thể tự đầu tư xây dựng hoặc cho doanh nghiệp, hợp tác
xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp thuê đất đầu tư xây dựng
nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
Điều 98. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và doanh nghiệp, hợp tác
xã, liên hiệp hợp tác xã thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
cho công nhân của mình thuê lại
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp được ưu đãi theo quy định tại các điểm a, b, đ, g và h
khoản 2 Điều 85 của Luật này và các ưu đãi sau đây:
a)
Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp được
tính vào chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp;
b)
Chi phí đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp được
tính là khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo quy định của
pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
2. Trường hợp doanh
nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã sản xuất trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để
cho công nhân của mình thuê lại thì chi
phí thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp được tính là chi phí hợp
lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của
pháp luật về thuế.
Điều 99. Giá cho thuê nhà lưu trú công
nhân trong khu công nghiệp
Giá
cho thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp do bên cho thuê thỏa thuận
với bên thuê theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Điều 100. Nguyên
tắc cho thuê và quản lý vận hành nhà lưu trú công nhân trong
khu công nghiệp
1. Nguyên tắc cho thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp bao gồm:
a)
Cá nhân là công nhân trong khu công nghiệp chỉ được thuê 01 nhà lưu trú
công nhân trong
khu công nghiệp trong cùng thời điểm và không được cho thuê lại hoặc
chuyển nhượng hợp đồng thuê;
b)
Sau khi chấm dứt hợp đồng lao động
thì người thuê nhà phải bàn giao lại nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
cho bên cho thuê;
c)
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã sản xuất trong khu công nghiệp chỉ được thuê nhà lưu trú
công nhân trong khu công nghiệp để
cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã
mình thuê lại.
2.
Bên cho thuê nhà lưu trú công nhân trong
khu công nghiệp chịu trách nhiệm cho thuê đúng đối tượng cá nhân là công
nhân trong khu công nghiệp.
3.
Việc quản lý vận hành nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 90 của Luật
này.
4.
Chính phủ quy định chi tiết việc cho thuê và quản lý, sử dụng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
Mục 4
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO LỰC LƯỢNG VŨ TRANG NHÂN DÂN
Điều 101. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở
cho lực lượng vũ trang nhân dân
1. Đối tượng quy
định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho
lực lượng vũ trang nhân dân.
2. Bộ trưởng Bộ Quốc
phòng, Bộ trưởng Bộ Công an ban hành mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thuộc phạm vi
quản lý.
Điều 102. Phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách
nhiệm xác định nhu cầu nhà ở đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của
Luật này thuộc phạm vi quản lý và gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để tổng hợp
trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Điều 103. Hình thức phát
triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
1. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân bằng vốn đầu tư công để cho đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật
này thuê, thuê mua.
2. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân bằng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 113 của Luật này để
cho đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này mua, thuê mua, thuê.
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bỏ vốn đầu tư xây
dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để cho đối tượng quy định tại khoản
7 Điều 76 của Luật này mua, thuê mua, thuê.
Điều 104. Đất để
phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
Việc bố trí đất để phát triển nhà ở
cho lực lượng vũ trang nhân dân trong quỹ đất phát triển nhà ở xã hội của địa
phương theo quy định tại Điều 83 của Luật này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu
sinh sống, làm việc của đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân.
Điều 105. Loại dự án
và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;
loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân
dân bao gồm dự án quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 30 của
Luật này.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân
dân phải đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 33 của Luật này và yêu cầu khác theo
quy định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an đối với dự án thuộc
phạm vi quản lý. Việc bàn giao nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được thực hiện theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 37 của Luật này.
3. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ
trang nhân dân phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê, không được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở.
4. Loại nhà và tiêu chuẩn diện
tích nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thực hiện theo quy định tại các điểm
a, b và c khoản 1 Điều 82 của Luật này.
Điều 106. Chủ đầu tư
dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư xây
dựng bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này thì việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
cho lực lượng vũ trang nhân dân thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư
công và pháp luật về xây dựng.
2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư xây
dựng không bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực
lượng vũ trang nhân dân theo quy định tại
khoản 4 Điều 84 của Luật này.
3. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng
vũ trang nhân dân quy định tại khoản 2 Điều này có quyền và nghĩa vụ quy định
tại khoản 5 và khoản 6 Điều 84 của Luật này.
Điều 107. Ưu đãi chủ
đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
1.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân bằng vốn
đầu tư công được
hưởng các ưu đãi quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 85 của Luật này.
2.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không
bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi quy định tại khoản
2 Điều 85 của Luật này.
Điều 108. Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân
1.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư
xây dựng bằng vốn đầu tư công thì việc xác định
giá thuê, giá thuê mua thực hiện theo quy định tại Điều 86 của Luật này.
2. Đối với dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư xây dựng
không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này thì việc xác định giá bán, giá
thuê mua, giá thuê thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 87 của
Luật này.
Điều 109. Nguyên tắc bán, cho thuê mua,
cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và quản lý vận hành nhà ở cho
lực lượng vũ trang nhân dân
1.
Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thực
hiện theo quy định tại Điều 88 và Điều 89 của Luật này.
2.
Việc quản lý vận hành nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thực hiện theo quy
định tại Điều 90 của Luật này.
3. Chính phủ quy định trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho
thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Mục 5
CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ VỀ NHÀ
Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG
HOẶC CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ Ở
Điều 110. Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho
hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở
1.
Nhà nước hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76
của Luật này tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thông qua chương trình
mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở.
2.
Chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được
thực hiện như sau:
a) Hỗ
trợ một phần vốn từ ngân sách nhà nước;
b) Hỗ
trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội;
c) Hỗ
trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực có nhà ở tại khu vực nông
thôn;
d) Hỗ
trợ tặng cho nhà ở đối với đối tượng mà với mức hỗ trợ quy định tại điểm a và
điểm b khoản này vẫn không có khả năng tài chính để cải thiện nhà ở.
3.
Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ
chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để hộ gia đình, cá nhân quy định tại các
khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật này tự xây dựng hoặc cải tạo,
sửa chữa nhà ở.
4.
Điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính
sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cho đối tượng quy định tại
khoản 3 Điều này bao gồm:
a) Có
đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;
b) Có
đăng ký thường trú tại đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất ở, nhà ở cần xây
dựng hoặc cải tạo, sửa chữa.
Điều 111. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá
nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở
1.
Nhà nước hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân tự tổ chức xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa
nhà ở.
2. Nhà nước tổ chức xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở
cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76 của Luật này không có
khả năng tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Chương VII
TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Điều 112. Các nguồn vốn để phát triển nhà ở
1. Vốn chủ sở hữu của các tổ chức, cá nhân.
2. Vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này.
3. Vốn huy động từ các tổ chức, cá nhân theo quy định tại Điều 114 của Luật
này.
4.
Vốn
đầu tư nước ngoài.
5. Nguồn tài chính công
đoàn theo quy định của pháp luật về công đoàn.
6. Nguồn vốn hợp pháp
khác.
Điều 113. Nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở
1. Nguồn vốn của Nhà nước
để phát triển nhà ở bao gồm:
a) Vốn đầu tư công theo
quy định của pháp luật về đầu tư công;
2. Nguồn vốn quy định tại
khoản 1 Điều này được Nhà nước sử dụng để phát triển nhà ở công vụ, nhà ở xã hội,
nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư, nhà ở thuộc tài sản công khác theo quy định của Luật này.
Điều 114. Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở
1. Các hình thức huy động
vốn để phát triển nhà ở bao gồm:
a) Huy động thông qua
góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức,
cá nhân;
b) Huy động thông qua
phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;
c) Huy động thông qua cấp
vốn từ nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này;
d) Huy động thông qua
vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;
đ) Huy động
thông qua vay vốn từ Ngân hàng chính sách xã hội;
e) Vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào Việt Nam;
g) Nguồn vốn hợp pháp
khác.
2. Chính phủ quy định
điều kiện của từng hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở.
Điều 115. Vốn để phát triển đối với từng loại nhà ở
1. Vốn để phát triển
nhà ở thương mại bao gồm:
a) Vốn của chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
b) Vốn huy động thông
qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức,
cá nhân;
c) Vốn huy động thông
qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;
đ)
Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
2. Vốn để phát triển
nhà ở công vụ bao gồm:
a) Vốn ngân sách nhà nước
cấp, bao gồm ngân sách trung ương và ngân sách địa phương;
b) Nguồn vốn hợp pháp
khác.
3. Vốn để thực hiện
chính sách nhà ở xã hội bao gồm:
a)
Vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại;
b) Vốn huy động thông
qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức,
cá nhân;
c)
Vốn của đối tượng thuộc trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;
d) Vốn quy định tại khoản
1 Điều 113 của Luật này;
đ) Vốn do Nhà nước hỗ
trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; vốn cho vay ưu
đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội hoặc vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng
do Nhà nước chỉ định;
e) Nguồn tài chính công
đoàn để thực hiện dự án quy định tại khoản 4 Điều 80 của Luật này;
g)
Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;
h) Vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào Việt Nam;
i) Nguồn vốn hợp pháp
khác.
4. Vốn để phát triển
nhà ở phục vụ tái định cư, cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:
a) Vốn của chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở phục
vụ tái
định cư; vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư;
b) Vốn huy động thông
qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức,
cá nhân;
c) Vốn quy định tại khoản
1 Điều 113 của Luật này;
d) Vốn từ Quỹ phát triển
đất;
đ) Vốn từ tiền bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật,
vốn từ đóng góp của người được tái định cư đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư;
e)
Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;
g) Nguồn vốn hợp pháp
khác.
5. Vốn để phát triển
nhà ở của cá nhân bao gồm:
a) Vốn của cá nhân;
b)
Vốn hợp tác giữa các cá nhân; vốn hỗ trợ của dòng họ, cộng đồng dân cư;
c)
Vốn vay của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;
d) Vốn hỗ trợ của Nhà
nước đối với các trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;
đ) Nguồn vốn hợp pháp
khác.
Điều
116. Nguyên tắc huy động, sử dụng vốn để phát
triển nhà ở
1. Việc huy động vốn để phát triển nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc sau
đây:
a) Huy động
đúng hình thức;
b) Có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở;
c) Phù hợp đối
với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này;
d) Tuân thủ quy
định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;
đ) Tuân thủ quy
định của pháp luật về đấu thầu và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường
hợp huy động nguồn vốn của Nhà nước theo quy định tại Điều 113 của Luật này thì
còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về đầu
tư công;
e) Bên tham gia
góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại
điểm a khoản 1 Điều 114 của Luật này chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc
cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại
điểm này hoặc hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để
ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng
đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập
pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
theo quy định của pháp luật.
2. Việc huy động
vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại
nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
3. Việc sử dụng vốn để phát triển nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc sau
đây:
a) Bảo đảm công
khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có vốn được
huy động;
b)
Phải sử dụng vào mục đích để phát triển nhà ở và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không được sử dụng
vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác;
c) Việc bố trí
và sử dụng nguồn vốn để phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình, kế hoạch
phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Điều
117. Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển
nhà ở xã hội
1. Ngân hàng chính sách
xã hội cho vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn cho vay dài hạn thông
qua việc cấp vốn từ ngân sách cho Ngân hàng chính sách xã hội để thực hiện
chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở và xây dựng
nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Chính phủ,
Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.
2.
Ngân hàng chính sách xã hội được huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình,
cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng
vũ trang nhân dân để cho các đối tượng này vay với lãi suất ưu đãi và thời hạn
vay dài hạn sau một thời gian gửi tiết kiệm nhất định.
3. Ngân hàng chính sách
xã hội phải lập khoản mục riêng để quản lý và sử dụng nguồn vốn theo đúng mục
đích quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Chương VIII
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở
Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều
118. Nội dung quản lý, sử dụng nhà ở
1. Lập, lưu trữ, bàn
giao và quản lý hồ sơ nhà ở.
2. Quản lý, sử dụng nhà
ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử.
3. Quản lý, sử dụng nhà
ở thuộc tài sản công.
4. Bảo hiểm, bảo hành,
bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
Điều
119. Lập hồ sơ nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc
người đang sử dụng nhà ở nếu chưa xác định được chủ sở hữu, tổ chức được giao
quản lý nhà ở thuộc tài sản công có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo
quy định tại khoản 2 Điều này.
2.
Hồ sơ nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư được quy định như sau:
a) Đối với nhà ở tại đô
thị và nông thôn được tạo lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có giấy tờ
chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở hoặc có bản kê khai thông tin về nhà ở
theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Đối với nhà ở tại đô
thị được tạo lập kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì hồ sơ nhà ở bao gồm giấy tờ
chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở; giấy tờ xác định đơn vị tư vấn, đơn vị
thi công, bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, hồ sơ hoàn công theo quy
định của pháp luật về xây dựng (nếu có);
c) Đối với nhà ở tại
nông thôn được tạo lập kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì hồ sơ nhà ở bao gồm
giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ
nhà ở, đất ở (nếu có);
d) Đối với trường hợp
xây dựng nhà ở theo dự án thì hồ sơ nhà ở bao gồm hồ sơ dự án đầu tư xây dựng
nhà ở và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều
120. Lưu trữ, bàn giao và quản lý hồ sơ nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân lưu
trữ hồ sơ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc
người đang sử dụng nhà ở nếu chưa xác định được chủ sở hữu, tổ chức được giao
quản lý nhà ở thuộc tài sản công có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở; đối với
nhà chung cư thì việc bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ thực hiện theo Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b)
Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở của hộ gia
đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn;
c) Cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở của tổ chức trong nước, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài và dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn.
2. Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm cung cấp thông
tin về nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 119 của Luật này cho cơ quan quản lý nhà
ở cùng cấp để thiết lập hồ sơ nhà ở.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định việc phối hợp cung cấp thông tin về nhà ở giữa cơ quan nhà nước có thẩm
quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương để
bảo đảm thống nhất về các thông tin nhà ở, đất ở ghi trong hồ sơ nhà ở.
Điều
121. Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ sau khi hoàn thành đầu tư
xây dựng thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm quản lý kiến trúc mặt ngoài của nhà ở riêng lẻ sau khi
đã bàn giao cho các chủ sở hữu theo đúng hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt; thực
hiện quản lý, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo đúng nội dung dự án
đã được phê duyệt, trừ trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội
dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thực hiện quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong dự án thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý kiến trúc mặt ngoài của nhà ở theo
đúng quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc của dự án đã được phê duyệt hoặc giao
Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm quản lý.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch, quy chế
quản lý kiến trúc được phê duyệt.
2.
Chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở có thể phân chia và
đặt tên cho từng khu vực nhà ở riêng lẻ được quy hoạch và xây dựng riêng biệt
trong dự án để thực hiện quản lý. Việc đặt tên dự án và các khu vực trong dự án
thực hiện theo quy định tại Điều 33 của Luật này.
3. Sau khi nhà ở được
bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ sở hữu,
người sử dụng nhà ở được tổ chức thành lập Ban tự quản khu nhà ở để thực hiện
quản lý việc bảo trì kiến trúc bên ngoài của nhà ở, chăm sóc cây xanh, vườn hoa
và bảo trì các công trình tiện ích, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu
nhà ở đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã bàn giao cho Nhà nước hoặc được Nhà
nước giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý, bảo trì. Thành phần
của Ban tự quản khu nhà ở bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở
của khu vực đó và đại diện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nếu có).
4. Chủ sở hữu, người sử
dụng nhà ở trong khu vực nhà ở riêng lẻ tổ chức họp để thống nhất bầu Ban tự quản
khu nhà ở bao gồm số lượng, thành phần tham gia, thông qua quy chế, nhiệm kỳ hoạt
động của Ban tự quản khu nhà ở, nội quy quản lý, sử dụng khu vực nhà ở, quyết định
đóng góp kinh phí để chi trả thù lao cho người tham gia Ban tự quản khu nhà ở
và việc chăm sóc cây xanh, vườn hoa, bảo trì các công trình tiện ích, hệ thống
hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở không thuộc trường hợp Nhà nước hoặc chủ
đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm quản lý.
5. Việc tổ chức bầu Ban
tự quản khu nhà ở lần đầu do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách
nhiệm chủ trì thực hiện; các lần tổ chức sau do Ban tự quản khu nhà ở chịu
trách nhiệm thực hiện hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
tổ chức thực hiện; trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở không thống nhất
bầu được Ban tự quản khu nhà ở thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở này theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
6. Chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có thể hỗ trợ kinh phí để Ban tự quản khu nhà ở chăm sóc cây
xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục
vụ đối với khu nhà ở không thuộc trường hợp Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở quản lý. Việc thực hiện công việc quy định tại khoản này do
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đảm nhận; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở không thực hiện thì Ban tự quản khu nhà ở thuê đơn vị khác có
năng lực thực hiện.
Điều 122. Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật,
kiến trúc, văn hóa, lịch sử
1. Nhà ở có giá trị nghệ
thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, bao gồm cả nhà biệt thự là nhà ở cũ không
phân biệt hình thức sở hữu, được xác định như sau:
a)
Nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xếp hạng là di tích lịch sử - văn hóa
quốc gia hoặc cấp tỉnh;
b) Nhà ở không thuộc
trường hợp quy định tại điểm a khoản này nhưng thuộc danh mục được Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thành lập hội đồng bao gồm đại diện các cơ quan về kiến trúc, xây dựng,
văn hóa cấp tỉnh, hội nghề nghiệp và nhà khoa học có liên quan để xác định tiêu
chí và danh mục công trình nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch
sử trên địa bàn. Hội đồng có trách nhiệm trình danh mục công trình nhà ở có giá
trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử trên địa bàn để Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh phê duyệt theo quy định của pháp luật.
3. Việc quản lý, sử dụng
nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này phải thực hiện theo quy định của Luật này,
pháp luật về kiến trúc, pháp luật về di sản văn hóa và quy định khác của pháp
luật có liên quan; trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì còn phải thực hiện
quy định tại Mục 2 Chương này; trường hợp là nhà biệt thự còn phải thực hiện
quy định tại Điều 123 của Luật này.
4. Kinh phí để thực hiện
quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều này
và nhà ở thuộc tài sản công do ngân sách nhà nước cấp.
Đối với nhà ở không thuộc
tài sản công nhưng thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì
căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ một
phần hoặc toàn bộ kinh phí để chủ sở hữu thực hiện quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải
tạo nhà ở này.
5. Trường hợp nhà ở thuộc
diện phải bảo tồn, cải tạo nhưng phải giãn mật độ dân cư để bảo đảm giá trị nghệ
thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử của nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm bố trí quỹ đất, lập dự án di dời, bố trí chỗ ở mới phục vụ giãn
dân; hỗ trợ kinh phí để chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở di dời trước khi thực
hiện bảo tồn, cải tạo nhà ở này.
Điều 123. Quản lý, sử dụng nhà biệt thự
1. Nhà biệt thự được
phân thành 03 nhóm sau đây:
a) Nhà biệt thự nhóm một
là nhà biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp
luật về di sản văn hóa; nhà biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ
do hội đồng quy định tại khoản 2 Điều 122 của Luật này xác định và lập danh
sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;
b) Nhà biệt thự nhóm
hai là nhà biệt thự không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này nhưng
có giá trị về nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử do hội đồng quy định tại
khoản 2 Điều 122 của Luật này xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh phê duyệt;
c) Nhà biệt thự nhóm ba
là nhà biệt thự không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
2. Việc quản lý, sử dụng
và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Nhà biệt thự phải
tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, pháp luật về kiến trúc
và pháp luật về xây dựng; trường hợp có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử
thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về di sản văn hóa;
b)
Đối với nhà biệt thự nhóm một phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài, bao gồm cả
hình dáng kiến trúc; cấu trúc bên trong; mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao;
c) Đối với nhà biệt thự
nhóm hai phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài.
Điều 124. Chuyển đổi công năng nhà ở
1. Các trường hợp được
chuyển đổi công năng nhà ở bao gồm:
a) Chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội;
b) Chuyển đổi từ nhà ở
công vụ hoặc nhà ở xã hội khi không còn nhu cầu sử dụng sang nhà ở phục vụ tái định cư;
c) Chuyển đổi nhà ở thuộc
trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này sang nhà ở công vụ
hoặc sang nhà ở xã hội để cho thuê;
d) Trường hợp khác theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở đề xuất của Bộ Xây dựng.
2. Việc chuyển đổi công
năng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã
được phê duyệt, không gây thất thoát tài sản công;
b) Nhà ở sau khi được chuyển đổi công năng phải sử dụng
hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của nhà ở
được chuyển đổi;
c) Phải được Bộ Xây dựng
hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
3. Chính phủ
quy định chi tiết Điều này.
Mục 2
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở THUỘC TÀI SẢN
CÔNG
Điều 125. Việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công
1.
Nhà ở thuộc tài sản công phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất
thoát, lãng phí; việc cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở phải đúng đối tượng,
đủ điều kiện, theo đúng quy định của Luật này. Tiền bán, cho thuê mua nhà ở thuộc
tài sản công sau khi trừ chi phí hợp lý phải được bố trí trong dự toán chi ngân
sách dùng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc tài sản công.
2. Đối với nhà ở công vụ
thì chỉ được sử dụng để cho thuê; đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ
trang nhân dân thì được xây dựng để cho thuê, cho thuê mua, bán, trường hợp được
đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công thì chỉ để cho thuê, cho thuê mua.
Trường hợp cần đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, đại diện chủ sở hữu
nhà ở thuộc tài sản công có thể lập đề án bán nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng
vũ trang nhân dân đang cho thuê, trừ trường hợp nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng
vũ trang nhân dân được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản
1 Điều 113 của Luật này, gửi Bộ Xây dựng thẩm định, báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định theo quy định của Chính phủ.
3. Việc cho thuê, bán
nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này chỉ
được thực hiện khi không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng nhà ở đó
theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và phải
thuộc trường hợp được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà
ở.
Các trường hợp bố trí sử
dụng nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này
kể từ ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này
và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; nếu Nhà nước không còn nhu cầu sử
dụng thì thực hiện bán theo quy định về bán tài sản công của pháp luật về quản
lý, sử dụng tài sản công.
4. Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ
điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm quy
định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc trường hợp bị thu hồi thì phải trả lại
nhà ở công vụ cho Nhà nước.
Người trả lại nhà ở công vụ nếu không
thuộc trường hợp bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định tại các điểm
a, e và h khoản 1 Điều 127 của Luật này và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau
khi trả lại nhà ở công vụ thì cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lý, sử dụng
người này có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó
sinh sống căn cứ tình hình cụ thể để giải quyết cho mua, cho thuê mua, cho thuê
nhà ở xã hội hoặc giao đất ở để họ xây dựng nhà ở.
5. Việc quản lý vận
hành nhà ở thuộc tài sản công được thực hiện như sau:
a) Do tổ chức hoặc
doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà ở thực
hiện và được hưởng các cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích;
b) Đại diện chủ sở hữu
nhà ở thuộc tài sản công được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn quy định tại điểm
a khoản 1 Điều 113 của Luật này giao cho đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở thực
hiện quản lý vận hành nhà ở, đối với nhà chung cư thì đơn vị này phải có đủ điều
kiện năng lực theo quy định của Luật này thực hiện quản lý vận hành; trường hợp
không có đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc có đơn vị đang quản lý vận
hành nhà ở nhưng không có đủ điều kiện, năng lực quản lý vận hành thì đấu thầu
lựa chọn đơn vị quản lý vận hành.
6. Việc quản lý, sử dụng
nhà ở sau khi thu hồi được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật này.
Điều 126. Đối tượng,
điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công
1. Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc
tài sản công được quy định như sau:
a) Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 45 của
Luật này chỉ được thuê nhà ở công vụ;
b) Đối tượng quy định tại các khoản 1, 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này được
xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội; đối tượng quy định
tại khoản 7 Điều 76 của Luật này được
xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội;
c) Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 76 của
Luật này nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết
thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư;
d) Đối tượng đang thực tế sử dụng nhà ở quy định
tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này được giải quyết cho thuê hoặc mua nhà ở
đó;
đ) Đối tượng quy định tại khoản 11
Điều 76 của Luật này được xem
xét giải quyết cho thuê nhà ở xã hội.
2. Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc
tài sản công được quy định như sau:
a) Đối tượng được thuê nhà ở công vụ phải đáp ứng
điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 45 của Luật này;
b) Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã
hội phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 8 Điều 78 của
Luật này; nếu là đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 76 của Luật này thì còn
phải thuộc trường hợp chưa được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư. Đối tượng được
thuê, thuê mua, mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân phải đáp ứng điều kiện
quy định tại khoản 6 Điều 78 của Luật này.
Đối với đối tượng quy định tại khoản 11
Điều 76 của Luật này thì được
thuê nhà ở trong thời gian học tập;
c) Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục
vụ tái định cư phải thuộc trường hợp bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở
xã hội;
d) Đối tượng được thuê hoặc mua nhà ở theo quy
định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này phải đang thực tế sử dụng nhà ở
đó, có giấy tờ chứng minh về việc được bố trí, sử dụng nhà ở và có nhu cầu thuê
hoặc mua nhà ở này.
3. Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua,
mua nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:
a) Trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở
cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc mua bán nhà ở quy định tại điểm d khoản 1
Điều 13 của Luật này thì hợp đồng được ký kết giữa bên thuê mua, bên mua với cơ
quan được giao quản lý nhà ở;
b) Trường hợp thuê, thuê
mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư thì hợp đồng được ký kết giữa người được tái
định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư;
c) Trường hợp thuê nhà ở quy định tại điểm d
khoản 1 Điều 13 của Luật này, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng
vũ trang nhân dân thì hợp đồng được ký kết giữa bên thuê với cơ quan được giao
quản lý nhà ở hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà ở đó;
d) Trường hợp là học sinh, sinh viên thì hợp đồng
thuê được ký kết giữa bên thuê với cơ sở giáo dục hoặc cơ quan được giao quản
lý nhà ở.
4. Chính phủ quy định chi tiết việc xác định thời
điểm bố trí sử dụng nhà ở, đối tượng, điều
kiện được thuê, mua nhà ở, việc bán, cho thuê nhà ở, việc xác định giá thuê,
giá bán nhà ở đối với nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này;
việc xác định giá, quản lý tiền thu được từ cho thuê, thuê mua, bán nhà ở thuộc
tài sản công; việc miễn, giảm tiền cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng
vũ trang nhân dân thuộc tài sản công, tiền thuê, bán nhà ở quy định tại điểm d
khoản 1 Điều 13 của Luật này; việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà ở thuộc tài sản
công.
Điều 127. Các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở
thuộc tài sản công
1. Việc thu hồi nhà ở
thuộc tài sản công được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Cho thuê, cho thuê
mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Hết thời hạn thuê
theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc hai bên thỏa thuận
chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở;
c) Bên thuê, bên thuê
mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
d)
Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
đ) Bên thuê chết hoặc
có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; người đang
thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua
nhà ở không trả đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không
có lý do chính đáng;
g)
Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng
lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thuộc trường hợp không bảo đảm an toàn trong sử dụng theo quy định
của pháp luật về xây dựng;
h) Bên thuê, bên thuê
mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê
mua nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục
phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;
i)
Bên thuê nhà ở công vụ được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại
địa phương khác;
k) Chiếm dụng nhà ở
trái pháp luật.
2. Người đang thuê,
thuê mua, mua nhà ở hoặc người đang sử dụng nhà ở thuộc trường hợp bị thu hồi
theo quy định tại khoản 1 Điều này phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị được giao
quản lý nhà ở; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì đại diện chủ sở hữu nhà ở
thuộc tài sản công quyết định cưỡng chế thu hồi. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở hoặc giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế thu hồi
nhà ở trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày quyết định cưỡng chế thu hồi được
ban hành.
Sau khi thu hồi nhà ở
thì căn cứ trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền thực hiện chuyển đổi công
năng hoặc tiếp tục quản lý, bố trí cho thuê, cho thuê mua, bán theo quy định của
Luật này.
3. Chính phủ quy định
chi tiết về trình tự, thủ tục thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản
công.
Mục 3
BẢO HIỂM, BẢO HÀNH, BẢO TRÌ, CẢI TẠO NHÀ Ở
Điều 128. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước khuyến
khích chủ sở hữu nhà ở mua bảo hiểm nhà ở theo quy định của pháp luật. Đối với
nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật
về phòng cháy, chữa cháy thì chủ sở hữu nhà ở này phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt
buộc.
2. Hình thức, mức đóng
bảo hiểm và thời hạn bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật
về kinh doanh bảo hiểm và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
3.
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đã đóng bảo hiểm theo quy định tại Điều này mà nhà ở
đó bị cháy, nổ thì được bồi thường theo thỏa thuận bảo hiểm đã ký kết.
Điều 129. Bảo hành nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân thi
công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng;
tổ chức, cá nhân cung ứng trang thiết bị nhà ở phải bảo hành trang thiết bị
theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng
nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo
hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê
mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng trang
thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở được bảo hành
kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn
như sau:
a) Đối với nhà chung cư
thì tối thiểu là 60 tháng;
b) Đối với nhà ở riêng
lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.
3. Nội dung bảo hành
nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần,
mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt,
hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước
sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục
các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các trang thiết bị khác gắn với
nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế
theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Điều 130. Bảo trì nhà ở
1.
Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ
sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm
bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư.
2. Nội dung, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì
nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đối với nhà ở quy định
tại khoản 1 Điều 122 của Luật này thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp
luật về kiến trúc, pháp luật về quy hoạch và pháp luật về di sản văn hóa.
3. Chủ sở hữu nhà ở,
đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và bảo đảm
vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở; trường hợp bảo trì nhà ở thuộc
tài sản công thì còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 133 của Luật này.
Điều 131. Cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở được
cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ
được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý.
2.
Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về
xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải
thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc tài sản công thì việc
cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 133 của Luật này.
3. Đối với nhà biệt thự
quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì việc cải tạo còn phải tuân thủ
quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về kiến trúc, pháp luật về di sản
văn hóa; trường hợp pháp luật quy định phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận
trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện theo văn
bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
4. Đối với nhà biệt thự
là nhà ở cũ thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 123 của
Luật này thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Không được làm thay
đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự;
b) Không được phá dỡ nếu
nhà biệt thự chưa bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ theo kết luận kiểm định của
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải
theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu, mật độ xây dựng, số tầng
và chiều cao của nhà biệt thự;
c) Không được tạo thêm
kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà
biệt thự.
Điều 132. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở
có quyền bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường
hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên
cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
2. Bên cho thuê nhà ở
được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời
gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống;
trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định
của pháp luật.
3. Trường hợp bên thuê
nhà ở phải chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các
bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo;
trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời
gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán lại số tiền
này cho bên thuê nhà ở. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn
của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết
thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
4. Bên thuê nhà ở có
quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng
do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được
quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít
nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện.
Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ
dần vào tiền thuê nhà ở.
Điều 133. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc tài sản công
1. Việc bảo trì, cải tạo
nhà ở thuộc tài sản công phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và
phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Đối với việc
bảo trì nhà chung cư thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài
sản công giao đơn vị đang quản lý vận hành thực hiện bảo trì nếu có đủ năng lực
thực hiện bảo trì; trường hợp đơn vị này không có năng lực thực hiện bảo trì
thì phải tổ chức đấu thầu lựa chọn đơn vị có đủ năng lực thực hiện bảo trì.
2. Trường hợp cải tạo
nhà ở thuộc tài sản công đang cho thuê thì thực hiện theo quy định tại Điều 132
của Luật này; trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở
cho phép bên thuê nhà ở tự bỏ kinh phí để cải tạo thì phần nhà ở được cải tạo vẫn
thuộc tài sản công, tổ chức được giao quản lý nhà ở đó có trách nhiệm thanh
toán kinh phí cải tạo cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.
Điều 134. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Các chủ sở hữu nhà ở
thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu
chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trường hợp không xác định được
phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm
bảo trì, cải tạo được chia đều cho các chủ sở hữu. Việc bảo trì, cải tạo nhà ở
thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý; đối với nhà chung cư được
thực hiện theo quy định của Luật này, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2. Kinh phí bảo trì, cải
tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần quyền sở hữu của từng
chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận khác. Đối với nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định tại Mục
4 Chương IX của Luật này.
Điều 135. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc
bảo trì, cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có
các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a)
Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo
trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do tổ chức, cá nhân có năng lực
thực hiện thì phải thuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện bảo trì, cải tạo;
b) Yêu cầu cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp cải tạo nhà ở phải
có giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo nhà ở khi có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Quyền khác theo quy
định của pháp luật.
2.
Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành quy định của
pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho chủ sở hữu nhà ở khác thực
hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường cho tổ chức,
cá nhân khác trong trường hợp gây thiệt hại;
c) Nghĩa vụ khác theo
quy định của pháp luật.
Mục 4
PHÁ DỠ NHÀ Ở
Điều 136. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
1. Các trường hợp nhà ở
phải phá dỡ bao gồm:
a) Nhà ở bị hư hỏng nặng,
có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm
định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình
trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
b) Nhà chung cư thuộc
trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này;
c) Nhà ở thuộc trường hợp
phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d)
Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là
đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;
đ) Trường hợp phá dỡ
nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài trường hợp quy định tại
các điểm a, b, c và d khoản này.
2. Việc phá dỡ nhà ở
quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật
về xây dựng.
Điều 137. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc
người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải
giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở tự
thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về
xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.
3. Trường hợp phá dỡ
nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.
4. Ủy ban nhân dân cấp
xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.
Điều 138. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở
1. Phải di chuyển người
và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.
2. Phải có biển báo và
giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.
3. Bảo đảm an toàn cho
người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội thuộc trường hợp không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định
của pháp luật.
4.
Đối với trường hợp phải có phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây
dựng thì chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở, công trình phải lập phương án
phá dỡ trước khi thực hiện.
5. Không được thực hiện
việc phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ
22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Điều 139. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở
1.
Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 136 của Luật này mà chủ sở
hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, công trình không tự nguyện thực
hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2
Điều này ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở.
2. Thẩm quyền ban hành
quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà ở để
thu hồi đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 136 của Luật này, phá dỡ nhà ở
riêng lẻ quy định tại các điểm a, d và đ khoản 1 Điều 136 của Luật này;
b) Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà chung
cư quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều 136 của Luật này.
3. Ủy ban nhân dân cấp
huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết định cưỡng chế
phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Kinh phí cưỡng chế
phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc
người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu
tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình phải
chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở và chi phí có liên quan đến việc phá dỡ
nhà ở;
b)
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu
tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình không chi trả kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở và
chi phí có liên quan đến việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm
kinh phí cho việc phá dỡ nhà ở.
Điều 140. Chỗ ở của chủ sở hữu nhà ở khi nhà ở bị phá dỡ
1. Chủ sở hữu nhà ở phải
tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3
Điều này.
2. Trường hợp phá dỡ
nhà ở thuộc trường hợp bị thu hồi đất thì chỗ ở của chủ sở hữu nhà ở được giải
quyết theo chính sách về nhà ở phục
vụ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này và pháp luật về
đất đai.
3. Trường hợp phá dỡ
nhà chung cư thì chỗ ở của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ nhà ở được giải
quyết theo quy định tại Điều 72 của Luật này.
Điều 141. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở
phải thông báo việc phá dỡ nhà ở bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90
ngày trước ngày thực hiện phá dỡ nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ nhà
ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp phá dỡ
nhà ở để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách
nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại
nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong
nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp
bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ
ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại.
Thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại nhà ở không tính vào thời hạn của hợp đồng
thuê nhà ở.
Chương IX
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 142. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà
chung cư
1.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban
công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là
sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ
hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà
chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2
Điều này.
2.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung
cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà
sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị
sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao
ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu
thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao
hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin
liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng
cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu
nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng
được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục
đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho
chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở quản
lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng
không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường
hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm:
sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội
dung dự án đã được phê duyệt.
3. Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng,
thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không
ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều
này.
Điều 143. Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích
khác trong nhà chung cư; phân hạng nhà chung cư
1. Diện tích sử dụng căn hộ, phần diện
tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư
được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các
phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện
tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ
thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) bên trong căn hộ. Khi tính diện tích
ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích
tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Đối với diện tích lô gia thì tính toàn bộ diện
tích sàn từ mép trong của tường chung hoặc tường bao căn hộ.
Trường hợp có trang thiết
bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng của công trình
theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì
trang thiết bị, cấu kiện đó được xác định thuộc phần sở hữu chung của nhà chung
cư.
2. Việc xác định cụ thể
diện tích quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư.
3. Việc phân
hạng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 144. Chỗ để xe của nhà chung cư
1. Chỗ để xe phục vụ
cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai
bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng, thiết
kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Chỗ để xe có thể được bố
trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư
theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt; trong thiết kế được phê duyệt phải
xác định rõ khu vực để xe ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba
bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật.
Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy
chuẩn xây dựng.
2. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng
đối với chỗ để xe được quy định như sau:
a) Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ
hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các
chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung
cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư
quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô
tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở không được tính vào giá bán, giá
thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí
đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư
phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó
mới dành chỗ để xe công cộng.
Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được
ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng;
c) Chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở phải bàn
giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ
dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung,
chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.
3. Giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp
luật về giá.
4. Việc quản lý vận hành chỗ để xe được thực hiện theo Quy
chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Mục 2
HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ
VÀ BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 145. Hội nghị nhà chung cư
1. Hội nghị nhà chung
cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu
nhà chung cư không tham dự; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị
nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư.
2. Hội nghị nhà chung cư phải tổ chức họp để
quyết định các vấn đề quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này khi có đủ điều
kiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc tổ chức Hội nghị nhà
chung cư được thực hiện thông qua hình thức họp trực tiếp; trường hợp do dịch
bệnh, thiên tai không thể họp trực tiếp thì có thể tổ chức họp trực tuyến hoặc
kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến.
3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà
chung cư quyết định các vấn đề sau đây:
a) Đề cử, bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị
nhà chung cư; thông qua, sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung
cư;
b) Thông qua, sửa đổi, bổ sung quy chế
hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định
mức thù lao của thành viên Ban quản trị nhà chung cư và chi phí khác phục vụ
hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;
c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
và việc sử dụng kinh phí bảo trì; đối với nhà chung cư quy định tại khoản 4
Điều 155 của Luật này mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ nhà chung cư
các bên không có thỏa thuận về việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì thì Hội
nghị nhà chung cư xem xét, quyết định việc phân chia tỷ lệ kinh phí này;
d) Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
trong trường hợp không còn chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở hoặc chủ
đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở không có chức
năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản
lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận
hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp
dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;
đ) Thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư;
e) Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt
động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
g) Nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư.
4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở
hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định vấn đề quy định
tại các điểm a, b và e khoản 3 Điều này. Trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản
công, Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định vấn đề quy định tại
điểm b và điểm e khoản 3 Điều này.
5. Quyết định của Hội nghị nhà chung cư về vấn đề quy định
tại khoản 3 Điều này được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu
quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ
trì Hội nghị và thư ký Hội nghị nhà chung cư.
Điều 146. Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà
chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp thành
lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban
quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung
cư;
b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban
quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn
hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị
nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu
chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ
đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở không
cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu hoạt động
theo mô hình tự quản. Trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở
hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở thành lập Ban quản trị
hoặc giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư này.
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị
nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách
nhiệm quy định tại Điều 147 và Điều 148 của Luật này. Việc triệu tập họp Ban
quản trị nhà chung cư, điều kiện họp, cách thức biểu quyết và các nội dung khác
có liên quan được thực hiện theo quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung
cư được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
4. Khuyến khích người
có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật, phòng
cháy, chữa cháy tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
5. Việc bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên
Ban quản trị nhà chung cư; xác định số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung
cư; tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư và hồ sơ, trình tự, thủ tục công nhận
Ban quản trị nhà chung cư, cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư được thực hiện
theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều 147. Quyền của Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền sau đây:
a) Yêu cầu chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị
nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có
thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật
này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết
định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà
chung cư;
e) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm
quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;
g) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà
không trái quy định của pháp luật.
2. Đối với trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công thì
Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền quy định tại điểm d và điểm g khoản 1
Điều này. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu khác thì Ban quản trị nhà
chung cư thực hiện quyền quy định tại các điểm d, đ và g khoản 1 Điều này.
Điều 148. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm sau đây:
a) Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của
Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp
nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và
cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi
tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư
việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có
chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà
chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 145 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý
vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật này và được Hội nghị nhà
chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban
quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo
quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
d) Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị
đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo
quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
đ) Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung
cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét,
giải quyết;
e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong
việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà
chung cư;
g) Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua;
không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà
chung cư;
h) Chịu trách nhiệm trước pháp luật,
trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm
không đúng với quy định tại khoản này;
i) Chấp hành quyết định giải quyết, xử
lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
k) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà
không trái quy định của pháp luật;
l) Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị
nhà chung cư thực hiện trách nhiệm quy định tại các điểm đ, e, g, h, i, k và l
khoản 1 Điều này.
3. Quyết định của Ban quản
trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế
hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường
hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị
nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Quyết định của thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu
lợi dụng quyền hạn, vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy
chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý;
trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm
hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường theo quy định của pháp luật.
5. Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt
động mà Ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới.
Mục 3
TỔ CHỨC
QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Điều 149. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải
do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Đối
với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư quyết định tự
quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà
chung cư thực hiện.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có chức năng,
năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Điều 150 của Luật này.
2. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành
theo quy định tại khoản 1 Điều này thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp
dịch vụ để thực hiện một số nội dung liên quan đến việc quản lý vận hành nhà
chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp
đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
3. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý vận
hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.
Điều 150. Điều kiện
của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Là đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác
xã,
liên hiệp hợp tác xã có chức năng
quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng,
bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có
liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
c) Người quản lý, nhân viên trực tiếp
tham gia công tác quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước,
phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và phải có
Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp
vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ được cung cấp
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau khi có văn bản thông báo đơn vị đủ
điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 151. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
phải bảo đảm công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý
vận hành và các dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm
kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí
sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin
liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ
cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được
xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ
hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.
3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, giá dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần
đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị
nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.
4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và
người sử dụng nhà chung cư trong hợp đồng thuê nhà; trường hợp nhà chung cư
thuộc tài sản công thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện
theo quy định tại khoản 7 Điều này.
5. Đối với nhà chung cư
có mục đích sử dụng hỗn hợp, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng
đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng
dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:
a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện
tích kinh doanh dịch vụ do các bên thỏa
thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động trong khu kinh doanh và của
từng vị trí nhà chung cư;
b) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện
tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể
được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong
cùng một nhà chung cư.
6. Đối với nhà chung cư chỉ có mục đích để ở, giá dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng
dùng làm chỗ để xe ô tô thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.
7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung
giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau
đây:
a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà
chung cư thuộc tài sản công trên địa bàn;
b) Làm cơ sở để các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ
quản lý vận hành đối với nhà ở không thuộc tài sản công hoặc trong trường hợp
có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Mục 4
QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ
CỦA NHÀ
CHUNG CƯ CÓ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU
Điều 152. Kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu
1. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà
chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở bán,
cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị
căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng
với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và
được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà
chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở giữ
lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại
thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở
hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện
tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất
của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.
3. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày
01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung
cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng
góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc
chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà
chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
4.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng mua bán, thuê mua
căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư kể từ ngày 01 tháng 7 năm
2006 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà trong hợp đồng mua bán,
thuê mua căn hộ, phần
diện tích khác trong nhà chung cư không có thỏa thuận về
kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng khoản tiền
này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà
chung cư mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì
chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 3 Điều
này.
Điều 153. Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì theo
quy định sau đây:
a) Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện
tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán
tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động
trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích
khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật
này. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông
báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản,
số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở
tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy
định tại điểm này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao
kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
Trường
hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung
cư mà phát sinh việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của
nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở có trách nhiệm sử dụng kinh phí của
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
thực hiện việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch,
quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở được hoàn trả lại các
khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ
thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng
minh việc bảo trì này;
b) Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần
diện tích khác trong nhà chung cư, các
bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định tại
điểm a khoản này. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao căn hộ, phần diện
tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều
152 của Luật này vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi xác nhận đã
đóng kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; trường hợp không đóng kinh phí bảo trì thì không được bàn
giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư đã mua, thuê mua; nếu chủ
đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn
bàn giao thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải nộp khoản kinh phí bảo trì đối với căn hộ, phần diện
tích này.
2. Việc bàn giao kinh phí bảo trì được quy định như sau:
a) Sau
khi có quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền,
Ban quản trị nhà chung cư có
trách nhiệm mở tài khoản tại tổ chức chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì và có
văn bản đề nghị chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì đã thu
theo quy định tại khoản 1 Điều này;
b)
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà
chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và
Ban quản trị nhà chung cư phải
thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để làm cơ sở bàn giao kinh phí bảo
trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư;
c)
Căn cứ số liệu quyết toán kinh phí
bảo trì quy định tại điểm b khoản này, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở đề nghị tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí
này và lãi phát sinh từ kinh phí bảo trì sang tài khoản quản
lý kinh
phí do Ban quản trị nhà chung cư lập;
d) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài có trách nhiệm chuyển kinh phí quy định tại điểm c khoản này cho Ban
quản trị nhà chung cư theo số liệu hai bên đã quyết toán. Các chi phí phát sinh
từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì được khấu trừ vào kinh phí bảo trì.
3. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho
Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập
theo quy định của pháp luật và có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.
4. Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác
dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì
do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản
kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà
chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền
gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.
Điều 154. Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì theo
quy định tại khoản 2 Điều 153 của Luật này, Ban quản trị nhà chung cư có văn
bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì.
2. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày
nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải
có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
bàn giao kinh
phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
3. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có văn bản của Ủy ban
nhân dân cấp huyện mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp
huyện có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí
bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định cưỡng chế.
Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn
giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp huyện kiến
nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều
tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 155. Sử dụng kinh phí bảo trì của
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế
các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế
hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị nhà chung cư
không được sử dụng kinh phí bảo trì này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung
cư và các mục đích khác. Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định của
Luật này mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái
định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi
được xây dựng lại.
2. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phải có hóa đơn, chứng từ
và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
3. Trường hợp sử dụng hết kinh phí bảo trì đã đóng thì các chủ
sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì khi thực hiện bảo trì
theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi xuất
hiện hạng mục, trang thiết bị cần bảo trì đột xuất.
4. Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà
phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà chung cư bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng
kinh doanh dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt
với phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư, được quản lý vận hành độc lập
thì chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở và
người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thỏa
thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc lập phụ lục hợp đồng về việc phân
chia tỷ lệ kinh phí bảo trì thành nhiều phần để quản lý, sử dụng.
Việc thỏa thuận phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì quy định
tại khoản này được tính theo nguyên tắc tỷ lệ phần trăm diện tích sàn xây dựng
của từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư trên tổng diện tích sàn xây dựng
của tòa nhà chung cư đó.
5. Việc quản lý kinh phí bảo trì quy định tại khoản 4 Điều
này được thực hiện như sau:
a) Đối với kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư và phần sở
hữu chung của khu căn hộ thì chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư
lập theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 153 của Luật này để quản lý, sử dụng;
b) Đối với phần kinh phí bảo trì của khu kinh doanh dịch vụ
thì chủ sở hữu khu kinh doanh dịch vụ tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở
hữu chung của khu chức năng này.
6.
Đối với nhà chung cư không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo
quy định của Luật này thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất cử
người đại diện quản lý tài khoản kinh phí bảo trì, việc sử dụng kinh phí bảo
trì.
Mục 5
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG
KỸ THUẬT KHU VỰC CÓ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 156. Công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư phải bàn
giao và thời điểm bàn giao
1. Công trình hạ tầng kỹ
thuật khu vực có nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án thuộc trường hợp
phải bàn giao cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng của địa phương hoặc do chủ
đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý sau khi hoàn thành dự án phải được
xác định trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt.
2. Đối với công trình
thuộc trường hợp phải bàn giao thì sau khi nghiệm thu theo quy định của pháp luật
về xây dựng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm bàn giao các
công trình này. Căn cứ tiến độ hoặc phân kỳ thực hiện dự án đã được phê duyệt,
chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể bàn giao toàn bộ hoặc bàn giao
công trình riêng biệt cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng của địa phương để
quản lý.
Điều 157. Bàn giao, tiếp nhận và quản lý công trình hạ tầng
kỹ thuật khu vực có nhà chung cư
1. Chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có văn bản đề nghị bàn giao kèm theo hồ sơ công trình hạ tầng
kỹ thuật khu vực có nhà chung cư phải bàn giao gửi cơ quan có thẩm quyền tiếp
nhận.
2. Cơ quan tiếp nhận
công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư có trách nhiệm tiếp nhận để
quản lý, khai thác, sử dụng; việc bàn giao, tiếp nhận phải được lập thành văn bản.
3. Trong thời gian chưa
bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư thì chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành, khai thác
theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
Điều 158. Quản lý, khai thác, sử dụng công trình hạ tầng
kỹ thuật khu vực có nhà chung cư sau khi bàn giao
1.
Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư thuộc trường hợp phải
bàn giao thì cơ quan tiếp nhận phải quản lý, khai thác, sử dụng theo đúng mục
tiêu, công năng của công trình và phải bảo trì theo quy định của pháp luật về
xây dựng, bảo đảm công trình này được vận
hành và hoạt động bình thường.
Nhà nước có trách nhiệm
bố trí ngân sách nhà nước để quản lý vận hành, bảo trì, khai thác công trình hạ
tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư do chính quyền hoặc cơ quan chức năng của
địa phương đã nhận bàn giao.
2. Đối với công
trình
hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư
không thuộc trường hợp phải bàn giao thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở có trách nhiệm quản lý, khai thác, bảo
trì theo đúng mục tiêu, công năng của công trình, theo quy định của pháp luật và thỏa thuận với chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư, bảo đảm công trình này được vận hành và hoạt động bình thường.
Chương X
GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 159. Giao dịch về nhà ở
Giao dịch về nhà ở bao
gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn,
cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua
bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ
điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận
theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b)
Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong
thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để
thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp
khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp
đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan
có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại
điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai.
2.
Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua,
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể,
phá sản;
b) Tổ chức tặng cho nhà
tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
c)
Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng
nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà
ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản
công;
d) Cho thuê, cho mượn,
cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều
kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của
Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho
thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở
còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện,
cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà
ở
1. Bên bán, cho thuê
mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn,
cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia
giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.
2. Bên mua, thuê mua,
thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn,
mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về
chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện
theo quy định sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong
nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b)
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc
phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.
3. Bên mua, thuê mua,
thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn,
mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện
về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ
thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước
ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng
kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện
giao dịch về nhà ở
1.
Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua,
thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý
nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều
163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương,
nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.
2.
Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở
của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp
bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận
thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử
dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho
bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 163. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do
các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá
nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của
nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối
với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ
phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết
kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích
sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục
đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng,
mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
3. Giá trị góp vốn, giá
giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê
mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện
theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương
thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
5. Thời gian giao nhận
nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng
mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền
quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà
ở có thời hạn;
6. Quyền và nghĩa vụ của
các bên.
Trường hợp thuê mua nhà
ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của
nhà ở trong quá trình thuê mua;
7. Cam kết của các bên;
8. Thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký
kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ,
tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của
người ký.
Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán,
thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng
hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định
tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc
công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Trường hợp tổ chức tặng
cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở
thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà
ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp
vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý
nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp
các bên có nhu cầu.
Đối với giao dịch quy định
tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận;
trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp
đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực
hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Mục 2
MUA BÁN NHÀ Ở
Điều 165. Giao dịch mua bán nhà ở
1. Việc mua bán nhà ở
phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật
này. Các bên có thể thỏa thuận theo quy định tại khoản
2 Điều này về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho
bên mua.
2. Các bên mua bán nhà ở
thỏa thuận các nội dung sau đây:
a) Thời hạn bên mua được
sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách
nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
Trường hợp các bên có
thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng
nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được
thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong
Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;
b) Việc bàn giao lại
nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;
c) Việc xử lý Giấy chứng
nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp
đồng mua bán nhà ở;
d) Thỏa thuận khác.
3. Trường hợp giao dịch
mua bán nhà ở có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận.
Điều 166. Xử lý đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời
hạn
Trường hợp mua bán nhà ở
có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 165 của Luật này thì xử lý như sau:
1. Trong thời hạn sở hữu
nhà ở, bên mua nhà ở thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;
2. Khi hết thời hạn sở
hữu thì Giấy chứng nhận cấp cho bên mua không còn giá trị pháp lý. Quyền sở hữu
nhà ở được chuyển lại cho bên bán nhà ở.
Bên
bán nhà ở hoặc người thừa kế hợp pháp của bên bán đề nghị cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy
định tại khoản này thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Trường hợp chủ sở hữu
lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ
chức này được xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm
dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được
sở hữu theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.
Trường hợp chủ sở hữu lần
đầu là cá nhân chết mà không có người thừa kế hoặc người thừa kế không nhận lại
nhà ở thì việc xác lập quyền sở hữu nhà ở thực hiện theo quy định của Bộ luật
Dân sự;
4. Trong thời gian xác
định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản
lý và không được thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở này; việc bàn
giao lại nhà ở được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được
chủ sở hữu nhà ở.
Điều 167. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
1. Việc mua bán nhà ở
trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán
nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở
và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo
hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.
2. Bên mua nhà ở trả chậm,
trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn
nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn
trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt
hoạt động thì quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định của
pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.
Trường hợp trong thời hạn
trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện
tiếp quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
3. Trường hợp bên mua
nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được
bên bán nhà ở đồng ý thì các bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc
thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu
bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết
về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu
đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê
tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê,
trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ
ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được
quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về
thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở
đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương
VIII của Luật này.
Điều 169. Mua
trước nhà ở
Khi các bên đã ký kết hợp
đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích
quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai thì Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và
phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các
bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị
pháp lý.
Mục 3
THUÊ NHÀ Ở
Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở
1.
Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và
hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước
có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp bên cho
thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền
điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn
của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận;
trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên
thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê
và cho thuê nhà ở.
4. Bên thuê có quyền
cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở
thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc
một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở
không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện
khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở
hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm
dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết
việc chấm dứt hợp đồng;
b) Các bên thỏa thuận
chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không
còn;
d) Bên thuê nhà ở là cá
nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có
ai đang cùng chung sống;
đ) Bên thuê nhà ở là tổ
chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
e) Nhà ở cho thuê bị hư
hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất,
giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng
vào mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông
báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng
thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có
thỏa thuận khác;
g) Trường hợp quy định
tại Điều 172 của Luật này.
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê
nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này.
2.
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở
thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà
lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc
không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà
ở;
b) Bên thuê không trả đủ
tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có
lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c)
Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục
phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi,
cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật
tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người
xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn,
làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có
quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các
trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở
không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Bên cho thuê nhà ở
tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên
thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khi quyền sử dụng
nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức
khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản
này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu
nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê
đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp
đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định
của Bộ luật Dân sự.
2. Trường hợp chủ sở hữu
nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê
nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng;
chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã
ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở
chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê
nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp
thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác.
Mục 4
THUÊ MUA NHÀ Ở
Điều 174. Thuê mua nhà ở
1. Việc thuê mua nhà ở
phải lập thành hợp đồng có nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường
hợp thuê mua nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được
ký kết giữa tổ chức, cá nhân với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở thuộc
tài sản công thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại
điểm a và điểm b khoản 3 Điều 126 của Luật này.
2.
Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh
toán đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê mua, trừ
trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở
1. Bên thuê mua nhà ở
phải thực hiện quy định của Luật này, quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận
trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
Trường
hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì
bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được
hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều
này, điểm e và điểm h khoản 1 Điều 127, các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều
176 của Luật này.
2. Trường hợp bên thuê
mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:
a) Nếu có người thừa kế
hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp
tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà
ở thuê mua;
b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng
sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được từ hai phần ba
thời hạn thuê mua trở lên thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán đủ số tiền
còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
đó; đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân
dân, nếu việc thuê mua chưa được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế
hợp pháp là cá nhân thuộc đối tượng quy định tại Điều 76 của Luật này được tiếp
tục thuê mua và thực hiện nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở này theo hợp đồng
đã ký trước đó;
c) Nếu có người thừa kế
hợp pháp nhưng không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này
thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được
hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy
định về lãi suất liên ngân hàng không kỳ hạn tại thời điểm hoàn trả;
d) Nếu không có người
thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc về Nhà nước theo quy
định của Bộ luật Dân sự và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp
đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc trường hợp được thuê, thuê mua nhà ở
theo quy định của Luật này.
Điều 176. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và
thu hồi nhà ở cho thuê mua
1. Trường hợp thuê mua
nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở
được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, c,
e, g và h khoản 1 Điều 127 của Luật này.
2. Trường hợp thuê mua
nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân không thuộc tài sản công thì bên cho thuê mua được chấm dứt hợp
đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi thuộc một trong
các trường hợp sau đây:
a) Bên thuê mua tự ý
cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời hạn thuê mua;
b)
Sau khi ký kết hợp đồng thuê mua, bên thuê mua được xác định không đúng đối tượng
hoặc không đủ điều kiện được thuê mua theo quy định của Luật này;
c) Bên thuê mua không
trả đủ tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên theo thỏa thuận trong hợp đồng mà
không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê mua tự ý đục
phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua;
đ) Bên thuê mua sử dụng
nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua;
e)
Trường hợp quy định tại điểm c và điểm d khoản 2 Điều 175 của Luật này;
g) Trường hợp khác quy
định tại khoản 3 Điều này.
3. Bên thuê mua nhà ở
không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được chấm dứt hợp
đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở
thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua.
Mục 5
TẶNG CHO, ĐỔI, GÓP VỐN,
CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ Ở
Điều 177. Tặng cho nhà ở
1. Việc tặng cho nhà ở
thuộc sở hữu chung được quy định như sau:
a)
Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng
văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
b) Trường hợp tặng cho
nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo
phần chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
2. Việc tặng cho nhà ở
đang cho thuê được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở
đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất
30 ngày về việc tặng cho nhà ở;
b) Bên thuê nhà ở được
tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên tặng
cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Việc tặng cho nhà ở
trong trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định
khác của pháp luật có liên quan.
Điều 178. Đổi nhà ở
1. Việc đổi nhà ở thuộc
sở hữu chung được quy định như sau:
a) Việc đổi nhà ở thuộc
sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu
nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
b)
Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ
sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền
sở hữu của mình.
2. Việc đổi nhà ở đang
cho thuê được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở
đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất
30 ngày về việc đổi nhà ở;
b) Bên thuê nhà ở được
tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu
trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
c) Khi đổi nhà ở và
chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các
bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
3. Việc đổi nhà ở trong
trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định
khác của pháp luật có liên quan.
Điều 179. Góp vốn bằng nhà ở
1. Điều kiện góp vốn bằng
nhà ở được quy định như sau:
a)
Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền
góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực mà pháp luật
không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng
có nội dung theo quy định tại Điều 163 của Luật này;
b) Nhà ở đưa vào góp vốn
phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 160 của Luật
này.
2.
Việc
góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:
a) Việc góp vốn bằng
nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả
các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
b) Trường hợp góp vốn bằng
nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo
phần chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
3. Việc góp vốn bằng
nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở
đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất
30 ngày về việc góp vốn bằng nhà ở;
b) Bên thuê nhà ở được
tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên góp vốn,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Việc góp vốn bằng
nhà ở trong trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và
quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 180. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
1. Trường hợp cho mượn,
cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả
các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần
thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng
không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Bên cho
mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở, bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho ở
nhờ khi chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều này và theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
2. Hợp đồng cho mượn,
cho ở nhờ nhà ở được chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Thời hạn cho mượn,
cho ở nhờ đã hết;
b) Nhà ở cho mượn, cho ở
nhờ không còn;
c) Bên mượn, bên ở nhờ
nhà ở là cá nhân chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án;
d) Bên mượn, bên ở nhờ
nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động;
đ)
Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc trường hợp đã có quyết định
giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Trường hợp khác theo
thỏa thuận của các bên.
Mục 6
THẾ CHẤP
NHÀ Ở
Điều
181. Bên thế chấp và bên nhận
thế chấp nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là
tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
2.
Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức
kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật,
trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
3.
Trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương
lai thì thực hiện theo quy định tại Điều 183 của Luật này.
Điều
182. Thế chấp nhà ở
đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở có
quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên
thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết
về việc nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn
hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp nhà ở
đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên
thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên
thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật này hoặc các bên có
thỏa thuận khác.
Điều
183. Thế chấp dự án đầu tư xây
dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở
xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn
phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc
nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.
2.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động
vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở
đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất
này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với
khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều
88 của Luật này.
Việc xác định nhà ở đã
được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng
theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều
kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có
trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được
bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu
tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký
hợp đồng góp vốn.
3. Tổ chức, cá nhân xây
dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức,
cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở này tại tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc
để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.
Điều
184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai
1. Điều kiện thế chấp một
phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu
tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định
giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Trường hợp chủ đầu
tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng
trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp
phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về
xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp
đã giải chấp;
c) Trường hợp tổ chức,
cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của
mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
Trường hợp tổ chức, cá
nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu
là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng
tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo.
2. Điều kiện thế chấp một
phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế
chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành
trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.
Điều
185. Xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp
1. Việc xử lý tài sản
thế chấp là nhà ở, bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai,
được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và quy định khác
của pháp luật có liên quan.
2. Việc xử lý tài sản
thế chấp là một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện
theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên
quan; tổ chức nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải có đủ điều kiện
làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải thực hiện thủ tục nhận chuyển
nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của Luật này và quy định khác
của pháp luật có liên quan.
Mục 7
ỦY QUYỀN
QUẢN LÝ NHÀ Ở
Điều
186. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở
1. Ủy quyền quản lý nhà
ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền
và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý nhà ở trong thời hạn được ủy
quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.
2.
Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi
trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự.
3. Bên ủy quyền quản lý
nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều
187. Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc ủy quyền quản
lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung đồng ý.
2. Trường hợp nhà ở thuộc
sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có quyền ủy
quyền cho tổ chức, cá nhân khác quản lý phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình
nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu chung khác; có
trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở.
Điều
188. Chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
Việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý
nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc theo yêu cầu của cơ
quan có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.
Chương XI
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở
Điều 189. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và chỉ đạo,
hướng dẫn thực hiện chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về nhà ở,
cơ chế, chính sách phát triển và quản lý nhà ở.
3. Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân
cấp nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở; phân hạng nhà chung cư.
5. Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý quỹ nhà ở thuộc tài sản
công; quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
6. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu,
thông tin về nhà ở, quản lý, vận hành, khai thác và cung cấp cơ sở dữ liệu,
thông tin về nhà ở.
7. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến
thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.
8. Đào tạo, bồi dưỡng nhân lực phục vụ
yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
9. Quản lý hoạt động dịch vụ công về
nhà ở; ban hành khung giá cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở thuộc tài sản
công.
10. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, thanh tra, giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.
11. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
Điều 190. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về
nhà ở trong phạm vi cả nước.
2. Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối giúp Chính
phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
3. Bộ, cơ quan ngang Bộ, trong phạm vi nhiệm
vụ, quyền hạn của mình, thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối
hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở.
4. Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi
nhiệm vụ, quyền hạn của mình, thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở tại địa
phương.
Điều 191.
Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
1. Chủ trì xây dựng và trình Chính phủ, Thủ
tướng Chính phủ văn bản pháp luật, chiến lược, đề án về lĩnh vực nhà ở.
2. Xây dựng, trình cấp có thẩm quyền
ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền cơ chế, chính sách huy động nguồn lực
cho đầu tư phát triển nhà ở; chương trình, đề án, dự án phát triển nhà ở trọng
điểm theo nhiệm vụ Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao và hướng dẫn, kiểm tra,
thực hiện sau khi được phê duyệt. Xây dựng, trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành
theo thẩm quyền quy định
chi tiết, hướng dẫn thi hành Điều 198 của Luật này.
3. Xác định chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong nhiệm
vụ phát triển kinh tế - xã hội từng giai đoạn phù hợp với Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia. Quy định cụ thể về mức kinh phí để xây dựng chương trình, kế
hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.
5. Thực hiện một số nhiệm
vụ về nhà ở công vụ sau đây:
a) Xây dựng, trình Thủ
tướng Chính phủ ban hành tiêu chuẩn, định mức nhà ở công vụ, báo
cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định đối tượng được sử dụng nhà ở công vụ theo
quy định của Luật này;
b) Thẩm định hoặc có ý
kiến đối với nhu cầu về nhà ở công vụ, kế hoạch phát triển nhà ở công vụ theo
quy định của Luật này;
c) Tổ chức tạo lập, quản
lý vận hành, bố trí cho thuê nhà ở công vụ của các cơ quan trung ương theo phân
công của Thủ tướng Chính phủ.
6.
Hướng dẫn việc kiểm định, đánh giá các yếu tố để xác định chất lượng nhà chung
cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
7. Thẩm định nội dung liên quan đến nhà ở đối với dự án đầu
tư xây dựng nhà ở thuộc thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư
của Thủ tướng Chính phủ.
8. Chấp thuận hoặc báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định
chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định của Luật này.
9. Kiểm tra việc dành quỹ đất và sự phù
hợp của việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân
trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân trong các quy
hoạch quy định tại Điều 32 của Luật này; kiểm tra chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật này.
10. Căn cứ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình hình
thực tế, xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư chương trình
mục tiêu quốc gia có nội dung hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội cho đối
tượng quy định tại Điều 76 của Luật này; tổ chức chỉ đạo thực hiện chương trình
mục tiêu quốc gia có nội dung hỗ trợ nhà ở và phát triển nhà ở xã hội.
11. Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc tài sản công
của cơ quan trung ương theo quy định của Luật này.
12. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu,
thông tin về nhà ở quốc gia và tổ chức quản lý, vận hành, khai thác, cung cấp
cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia.
13. Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ
biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.
Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý
nhà ở trong phạm vi quản lý.
14. Quy định
chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung
cư. Công khai danh mục đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư trên Cổng
thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.
15. Hướng dẫn, đôn đốc, theo dõi, thanh
tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm pháp
luật trong lĩnh vực nhà ở theo thẩm quyền.
16. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
17. Thực hiện nhiệm vụ khác trong lĩnh vực nhà ở được quy
định trong Luật này hoặc được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
Điều 192. Thanh tra nhà ở
1. Thanh tra xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý nhà
ở cấp tỉnh thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành về nhà ở theo quy định
của pháp luật về thanh tra.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện
thanh tra chuyên ngành về nhà ở trong phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa
phương.
Điều 193. Đào tạo, bồi dưỡng
chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở
1. Công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý,
phát triển nhà ở của các cấp, ngành phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng
chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở.
2. Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành chương trình, nội dung đào
tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở cho công
chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực nhà ở trên phạm vi cả nước.
Chương XII
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Điều 194. Giải quyết tranh chấp
về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về
nhà ở thông qua hòa giải.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ
chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành
nhà chung cư do Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp
luật.
3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công
được giải quyết như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được
giao cho địa phương quản lý;
b) Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ
quan trung ương quản lý, trừ nhà ở do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;
c) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giải quyết đối với nhà ở do Bộ
Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;
d) Tòa án giải quyết theo quy định của
pháp luật về tố tụng hành chính.
4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư,
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì do Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở đó
hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.
5. Chính phủ quy định chi tiết khoản 3 Điều này.
Điều 195. Xử lý vi phạm pháp
luật về nhà ở
Tổ chức, cá nhân có
hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị
xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự,
nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Chương XIII
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 196. Sửa đổi, bổ sung một
số điều của các luật có liên quan
1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 19 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 đã được sửa đổi, bổ sung
một số điều theo Luật số 72/2020/QH14, Luật số 03/2022/QH15, Luật số
05/2022/QH15, Luật số 08/2022/QH15, Luật số 09/2022/QH15, Luật số 20/2023/QH15
và Luật số 26/2023/QH15 như sau:
“1. Căn cứ quy hoạch đã được quyết định hoặc phê duyệt theo quy
định của pháp luật về quy hoạch, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh xây dựng kế hoạch đầu tư phát triển và tổ chức xây dựng hệ thống kết cấu
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu chức năng thuộc khu kinh tế; đối với khu công nghiệp có
xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp còn phải thực hiện theo
quy định của Luật Nhà ở.”.
2. Sửa đổi, bổ sung khoản
4 Điều 3 của Luật Đầu tư công số 39/2019/QH14
đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2020/QH14, Luật số 72/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15 như sau:
“4. Việc quản lý, sử dụng
vốn đầu tư của Nhà nước tại doanh nghiệp thực hiện theo quy định của pháp luật
về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
Việc quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
công vụ và mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thực hiện theo quy định của
Luật Nhà ở.”.
Điều 197. Hiệu lực thi hành
1. Luật
này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 như sau:
“1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.”.
2. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số
điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số 61/2020/QH14, Luật số 62/2020/QH14, Luật
số 64/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15 hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu
lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 1, các điểm a, c, đ, e
và g khoản 2, khoản 3, các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 5 Điều 198 của Luật
này.
3. Nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định tại văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở
ban hành trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành là nhà ở thuộc tài sản công.
Điều 198. Quy định chuyển tiếp
1. Quy định chuyển tiếp đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp
tỉnh đã được thông qua, phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành như
sau:
a) Tiếp tục thực
hiện theo nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê
duyệt; trường hợp phải điều chỉnh thì thực hiện theo quy định của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
Trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đã thông
qua chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chưa phê duyệt chương trình thì thực hiện phê duyệt theo nội dung chương trình
đã được Hội đồng nhân dân thông qua. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã phê duyệt chương trình phát triển nhà ở cấp
tỉnh nhưng chưa phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh thì phải xây dựng,
phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật này; trường
hợp nội dung của kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh không phù hợp với chương
trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt thì điều chỉnh nội dung của
chương trình theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được
phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà nội dung của chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh có thay đổi do nhu cầu nhà ở tăng
thêm đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này theo đề nghị của
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh
được điều chỉnh một lần theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành.
2. Quy định
chuyển tiếp đối với phát triển nhà ở như sau:
a) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có văn
bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định
của pháp luật thì được tiếp tục thực hiện theo văn bản đó;
b) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
khu đô thị đang trong giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư mà đến ngày Luật này có
hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ đầu
tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ trường hợp
quy định tại điểm a khoản 3 và điểm d khoản 5 Điều này;
c) Trường hợp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được
cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; chấp thuận
đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì chủ đầu tư dự án tiếp tục được hưởng cơ chế ưu đãi theo nội dung văn bản
đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt, trừ trường hợp Luật này, văn bản
pháp luật mới được ban hành quy định ưu đãi đầu tư mới, ưu đãi đầu tư cao hơn
thì chủ đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định mới cho thời gian hưởng
ưu đãi còn lại của dự án đầu tư;
d) Trường hợp có nhiều
nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu
tư mà đang làm thủ tục công nhận chủ đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa
ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định của Luật này;
đ) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ đã có quyết định đầu tư
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo nội dung
văn bản đã được quyết định;
e) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục
vụ tái định cư đã
được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp
thuận đầu tư dự án, quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành thì thực hiện theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận,
phê duyệt;
g) Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân quy
định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung
một số điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số 61/2020/QH14, Luật số
62/2020/QH14, Luật số 64/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15, trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận cho từng
căn hộ trong nhà ở đó thì chủ sở hữu của căn hộ này tiếp tục thực hiện quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành.
Trường hợp nhà ở quy
định tại khoản này đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy
định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa được cấp Giấy chứng nhận và hộ
gia đình, cá nhân có nhu cầu thì được đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành và pháp luật về đất đai.
Trường hợp nhà ở quy định tại khoản này không
đáp ứng yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp
luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải xử lý vi phạm
theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng
cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan tại thời điểm xảy
ra hành vi vi phạm; không cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng căn hộ trong nhà ở
này; việc xử lý giao dịch về nhà ở thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
3. Quy định chuyển tiếp đối với việc cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
a) Đối với dự án đầu tư cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư đang trong giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư mà đến ngày Luật
này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản lựa chọn
chủ đầu tư thì tiếp tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành. Việc triển khai
thực hiện dự án được thực hiện theo quy định của Luật này và quy định khác của
pháp luật có liên quan;
b)
Đối với hồ sơ
hợp lệ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm
chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; hồ sơ hợp lệ đề
nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành mà chưa được giải quyết thì tiếp tục được giải quyết theo quy định
của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư đã bồi thường theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước
ngày 01 tháng 7 năm 2015 hoặc theo phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo
quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi,
bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số 61/2020/QH14, Luật số
62/2020/QH14, Luật số 64/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi
hành thì tiếp tục
thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, trừ trường hợp có diện tích nhà,
đất, công trình xây dựng chưa đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư. Việc bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất, công trình xây dựng chưa
đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định
của Luật này;
d) Đối với nhà chung cư cũ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã
ban hành hệ số K bồi thường diện tích sử dụng căn hộ áp dụng cho dự án đầu tư
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy
định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì
tiếp tục sử dụng hệ số K này để xác định việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cho các chủ sở hữu nhà chung cư.
4. Quy định chuyển
tiếp đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:
a) Đối với nhà chung cư được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử
dụng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà trong quyết định hoặc chấp thuận
chủ trương đầu tư hoặc văn bản có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của
pháp luật không có yêu cầu phải bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật thì chủ đầu
tư có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, khai thác, bảo đảm công trình hạ
tầng kỹ thuật này được sử dụng đúng mục đích, công năng thiết kế; trường hợp có
yêu cầu phải bàn giao nhưng chưa bàn giao thì phải bàn giao để quản lý, sử dụng
theo quy định của Luật này;
b) Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật tại khu vực nhà chung
cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
trong quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản có giá trị pháp
lý tương đương theo quy định của pháp luật không có yêu cầu phải bàn giao thì
chủ đầu tư có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, khai thác, bảo đảm công
trình hạ tầng kỹ thuật này được sử dụng đúng mục đích, công năng thiết kế; trường
hợp có yêu cầu phải bàn giao nhưng chưa bàn giao thì phải bàn giao để quản lý,
sử dụng theo quy định của Luật này.
5. Quy định chuyển tiếp đối với quy định tại Chương VI của Luật
này như sau:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được quyết định
hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự
án, chấp thuận đầu tư, đã có văn bản lựa chọn chủ đầu tư trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện theo nội dung văn bản đã được
quyết định, chấp thuận, phê duyệt, trừ trường hợp phải điều chỉnh chủ trương
đầu tư, nội dung dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư;
b) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư,
quyết định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thực
hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt;
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại, khu đô thị đã được triển khai thực hiện mà đến ngày Luật này có
hiệu lực thi hành, chủ đầu tư dự án chưa thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện
tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng
nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án tiếp tục thực hiện nghĩa vụ này theo quy định
của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
d) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang trong giai đoạn lựa chọn chủ
đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ
đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì tiếp tục áp dụng theo quy định của
pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
đ)
Đối với trường hợp bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Luật
này có hiệu lực thi hành vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiếp tục nộp tiền
theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
e)
Việc đăng ký hồ sơ, xét duyệt hồ sơ, thẩm định giá, ký hợp đồng, mua bán, cho
thuê mua, cho thuê, bán lại nhà ở xã hội đang thực hiện theo quy định của pháp
luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Luật này có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện xong thì tiếp tục áp dụng theo quy định của
pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
g) Trường hợp chủ đầu
tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã dành diện tích nhà ở xã hội trong dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13
đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14, Luật số
61/2020/QH14, Luật số 62/2020/QH14, Luật số 64/2020/QH14 và Luật số
03/2022/QH15 nhưng
đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa cho thuê được thì được bán, cho
thuê mua quỹ nhà ở này theo quy định của Luật này.
6. Đối với đơn vị quản
lý vận hành nhà chung cư đã được đăng tải thông tin theo quy định của pháp luật
về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm thủ tục đề
nghị có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư
theo quy định của Luật này, trừ trường hợp có thay đổi về thông tin, nội dung
cung cấp dịch vụ hoặc không đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này.
7. Hộ gia đình đã sở hữu
nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì kể từ ngày Luật này có hiệu
lực thi hành, việc tham gia quan hệ pháp luật về nhà ở được thực hiện với tư
cách cá nhân là thành viên hộ gia đình sở hữu nhà ở; có quyền và nghĩa vụ của
cá nhân là chủ sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
_____________________________________________________________________________________________________________
Luật này được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 27 tháng 11 năm 2023.
|
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI (Đã ký)
|
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét