|
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ
|
|
|
Số: 36/2014/TT-BTNMT |
Hà Nội, ngày 30 tháng 6 năm 2014 |
Quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
Căn
cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn
cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
Căn
cứ Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Theo
đề nghị của Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai và Vụ trưởng Vụ Pháp chế,
Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định giá đất.
Thông
tư này quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.
Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng
xây dựng, điều chỉnh, thẩm định bảng giá đất, định giá đất cụ thể.
2.
Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định
giá đất.
3.
Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều
3. Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình
tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo
quy định sau đây:
1.
Khảo sát, thu thập thông tin
a)
Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b)
Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với
thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể
và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời
gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu
thập bao gồm:
-
Giá đất;
-
Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất.
c)
Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
-
Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
-
Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
-
Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
-
Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao
dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên
chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d)
Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông
tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập
thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất
cần định giá.
Trong
quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được
chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện
chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.
Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá
a)
Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá.
b)
Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá
Căn
cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%).
Việc
điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất
cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều
chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so
với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so
sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì
điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
3.
Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá
đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất
của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá theo công thức sau:
|
Giá
đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh |
= |
Giá
đất của từng thửa đất so sánh |
± |
Mức
điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa
đất |
Đối
với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so
sánh về thời điểm
xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và
Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ
số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các
thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian
hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
4.
Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác
định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức
giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất
của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá
đất ước tính không quá 10%.
Ví
dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại Phụ lục
số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
Trình
tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định
sau đây:
1.
Khảo sát, thu thập thông tin
a)
Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất
(sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b)
Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản
so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội
dung thông tin thu thập bao gồm:
-
Giá đất;
-
Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất;
-
Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c)
Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của
Thông tư này.
d)
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện
theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
2.
Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so
sánh
Giá
trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định
theo công thức sau:
|
Giá
trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất |
- |
Giá trị hao mòn |
Trong
đó:
-
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo
tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
-
Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao
mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai
thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái
kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương
pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất
thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định
hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì
việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được
trên thị trường.
3.
Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá
trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
|
Giá
trị đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị bất động sản so sánh |
- |
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất
động sản so sánh |
Việc
ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
|
Giá
đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị của bất động
sản so sánh |
|
Diện
tích thửa đất của bất động sản so sánh |
4.
Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc
xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các
Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này.
Ví
dụ về việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số 02
ban hành kèm theo Thông tư này.
Trình
tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định
sau đây:
1.
Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a)
Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định
giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho
thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b)
Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định
giá được tính như sau:
-
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu
nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất
trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
-
Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm
được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một
lần.
c)
Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập
thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích
sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị
trường.
2.
Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần
định giá
a)
Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử
dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây
dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
b)
Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn
giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức,
đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về
chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông
tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
3.
Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
|
Thu
nhập ròng bình quân một năm |
= |
Thu
nhập bình quân một năm |
- |
Chi phí bình quân một năm |
4.
Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
|
Giá
trị của thửa đất cần định giá |
= |
Thu nhập ròng bình quân một năm |
|
Lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm |
Lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời
điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại
nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định
giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng
đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:
|
Lãi
suất điều chỉnh theo thời hạn = |
r x (1 + r)n |
|
(1+r)n - 1 |
Trong
đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo
năm).
Đối
với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn
liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của
thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của
tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc
xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định
tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.
5.
Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
|
Giá
đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá
trị của thửa đất
cần định giá |
|
Diện
tích thửa đất cần định giá |
Ví
dụ về việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục số 03
ban hành kèm theo Thông tư này.
Trình
tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định
sau đây:
1.
Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và
các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2.
Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng
doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều
tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự
kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương
đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho
thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
3.
Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a)
Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
-
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công
trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
-
Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm;
thuế và các loại phí liên quan khác;
-
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết
kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
-
Chi phí quản lý dự án;
-
Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của
nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
-
Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong
thời gian thực hiện dự án;
-
Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng
chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b)
Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng
chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản
này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại
khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu
hạ tầng tương đương.
4.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều
giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và
phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo
công thức sau:
Tổng
doanh thu phát triển = 
Tổng
chi phí phát triển = 
Trong
đó:
-
TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
-
Ci
là chi phí năm thứ i của dự án
-
r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời
điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước
trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
-
n là số năm thực hiện dự án
5.
Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá
trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá
trị của thửa đất cần định giá |
= |
Tổng
doanh thu phát triển |
- |
Tổng
chi phí phát triển |
Giá
đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá
đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá
trị của thửa đất
cần định giá |
|
Diện
tích thửa đất cần định giá |
Ví
dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04
ban hành kèm theo Thông tư này.
Điều
7. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình
tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện
theo quy định sau đây:
1.
Khảo sát, thu thập thông tin
a)
Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không
quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất)
thuộc khu vực định giá đất.
Trường
hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông
tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế -
xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong
quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo
quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b)
Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử
dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối
thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí
đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
c)
Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
2.
Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a)
Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu
thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b)
Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện
theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số
44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một
khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định
bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
3.
Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ
số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường,
điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
4.
Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
|
Giá
trị của thửa đất cần định giá |
= |
Giá đất trong bảng giá đất |
x |
Hệ số điều chỉnh giá đất |
Điều 8. Lựa chọn phương pháp định giá đất
Căn
cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định
giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn
phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp
các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
XÂY DỰNG, ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT
XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
1.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai;
phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau
đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
trước khi quyết định ban hành bảng giá đất đối với các loại đất quy định tại
Khoản 1 Điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
Ngoài
các bảng giá đất quy định tại Khoản này, đối với địa phương có khu công nghệ
cao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng giá đối với các loại đất
trong khu công nghệ cao.
2.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định
tăng hoặc giảm giá đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận
lợi hơn về kích thước, hình thể, khả năng sinh lợi và các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.
3.
Trong kỳ ban hành bảng giá đất mà cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; thay đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung các đường, phố chưa có
tên trong bảng giá đất hiện hành nhưng không thuộc trường hợp quy định tại Khoản
1 Điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
giá đất trong bảng giá đất hiện hành để quy định bổ sung giá đất trong bảng giá
đất và trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định
ban hành. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
trong việc quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và báo cáo Bộ Tài nguyên
và Môi trường trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày quyết định bổ sung
giá đất trong bảng giá đất.
4.
Đối với trường hợp bảng giá đất đã được ban hành mà quy định giá đất theo vị
trí đất, nếu có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
giao Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc chuyển giá đất theo vị
trí đất trong bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực có bản đồ địa
chính gắn với xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.
Điều
10. Lập dự án xây dựng bảng giá đất
1.
Lập dự án xây dựng bảng giá đất bao gồm các nội dung sau: loại đất điều tra, khảo
sát; số lượng phiếu điều tra giá đất thị trường; số lượng xã, phường, thị trấn
điều tra (sau đây gọi là điểm điều tra); nguồn nhân lực, trang thiết bị, thời
gian, kế hoạch và dự toán kinh phí thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất.
2.
Trình tự lập dự án xây dựng bảng giá đất thực hiện như sau:
a)
Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án bao gồm: vị trí
địa lý, địa hình, địa mạo; tình hình kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh
hưởng đến giá đất và bảng giá đất hiện hành;
b)
Xác định số lượng điểm điều tra: điểm điều tra phải tập trung vào khu vực có biến
động về giá đất và phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số xã, phường, thị trấn
(sau đây gọi là cấp xã) của mỗi huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau
đây gọi là cấp huyện); điểm điều tra phải đại diện cho loại đất điều tra và được
phân bố đều trên địa bàn cấp huyện;
c)
Xác định số lượng thửa đất cần điều tra
Số
lượng thửa đất cần điều tra đối với từng loại đất tại mỗi điểm điều tra phải đạt
tối thiểu 50% trong tổng số thửa đất của loại đất đó đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm
tính đến thời điểm điều tra nhưng không ít hơn 03 thửa đất.
Đối
với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng
đất thì số lượng thửa đất cần điều tra, khảo sát thông tin để xác định giá đất
theo phương pháp thu nhập phải đạt tối thiểu 03 thửa đất tại mỗi điểm điều tra.
3.
Trách nhiệm lập và phê duyệt dự án
a)
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lập dự án xây dựng bảng giá đất và
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước ngày 01 tháng 4 của năm xây dựng
bảng giá đất.
Hồ
sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm: dự án xây dựng bảng giá đất; tờ trình về việc
phê duyệt dự án; dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê
duyệt dự án.
b)
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất trước ngày 15
tháng 4 của năm xây dựng bảng giá đất.
Điều
11. Chuẩn bị xây dựng bảng giá đất
1.
Thành lập Ban chỉ đạo
Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Ban chỉ đạo thực hiện dự án xây dựng
bảng giá đất đã phê duyệt. Thành phần Ban chỉ đạo bao gồm:
a)
Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Trưởng Ban;
b)
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường là Phó trưởng Ban;
c)
Các thành viên của Ban chỉ đạo là đại diện lãnh đạo của các Sở: Tài chính, Tư
pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng; đại diện
lãnh đạo Ủy ban nhân dân các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; đại diện
lãnh đạo Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có);
Ban
chỉ đạo có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cấp, các ngành có
liên quan tổ chức thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất tại địa phương.
2.
Trưởng Ban chỉ đạo quyết định thành lập các Tổ công tác để giúp việc cho Ban chỉ
đạo.
3.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ban chỉ đạo tổ chức thực hiện dự
án xây dựng bảng giá đất:
a)
Lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện việc điều tra
giá đất thị trường, xây dựng bảng giá đất;
b)
Giúp Ban chỉ đạo xây dựng bảng giá đất tổ chức tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ
cho Tổ công tác; chỉ đạo Tổ công tác thực hiện việc kiểm tra, nghiệm thu kết quả
điều tra giá đất thị trường, kết quả tổng hợp giá đất thị trường tại cấp tỉnh,
dự thảo bảng giá đất và thực hiện nhiệm vụ khác do Trưởng Ban chỉ đạo phân
công.
Điều
12. Xác định loại xã trong xây dựng bảng giá đất
1.
Việc xác định loại xã trong xây dựng bảng giá đất đối với đất nông nghiệp; đất ở
tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn được thực
hiện theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; mỗi loại xã có các đặc điểm
cơ bản sau đây:
a)
Xã đồng bằng là xã có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với
mặt nước biển; mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu
thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi;
b)
Xã trung du là xã có địa hình cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng),
bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi; mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn
miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi
hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi;
c)
Xã miền núi là xã có địa hình cao hơn xã trung du, bao gồm đại bộ phận diện
tích là núi cao, địa hình phức tạp; mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng và điều
kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du.
Xã
miền núi được xác định theo các đặc điểm quy định tại Điểm này và hướng dẫn của
Ủy ban Dân tộc.
2.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập danh mục xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi
trên địa bàn cấp tỉnh theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
Điều
13. Xác định loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất
Việc
xác định loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất đối với đất ở tại đô thị; đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất
xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi
nông nghiệp khác tại đô thị được thực hiện theo quy định sau:
1.
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định thành lập và xếp loại đô thị;
2.
Đô thị được phân thành 6 loại bao gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô
thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định của
pháp luật. Đối với thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại
V;
3.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập và xếp loại đô thị do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn tỉnh
để áp dụng khung giá đất cho phù hợp.
Điều
14. Xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất
Việc
xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất đối với đất ở tại nông thôn; đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ
quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và
đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn theo từng xã và thực hiện theo quy định
sau:
1.
Khu vực 1: là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi nhất;
2.
Các khu vực tiếp theo: là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng
kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó.
Điều
15. Xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất
1.
Đối với đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa nước và đất trồng cây hàng năm
khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất
làm muối thì việc xác định vị trí đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã hoặc
đơn vị hành chính cấp huyện căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng cây hàng
năm, đất trồng cây lâu năm); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế
cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử
dụng đất đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ
tập trung sản phẩm (đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và thực hiện
theo quy định sau:
a)
Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi
nhất;
b)
Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện
kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
2.
Đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn
thì việc xác định vị trí đất theo từng đường, đoạn đường hoặc khu vực căn cứ
vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất,
kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương
mại trong khu vực và thực hiện theo quy định sau:
-
Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi
nhất;
-
Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện
kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
3.
Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thì
việc xác định vị trí đất theo từng đường, phố; đoạn đường, đoạn phố căn cứ vào
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất,
kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương
mại trong khu vực và thực hiện theo quy định sau:
a)
Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi
nhất;
b)
Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện
kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
4.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, giá
đất thị trường và tình hình thực tế tại địa phương quy định tiêu chí cụ thể để
xác định vị trí đối với từng loại đất; số lượng vị trí đất và mức giá của từng
vị trí đất phù hợp với khung giá đất.
1.
Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại
điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 5 đến trước ngày 01 tháng 7 của
năm xây dựng bảng giá đất và theo quy định sau:
a)
Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường của tối thiểu 03 thửa
đất đại diện cho mỗi vị trí đất tại điểm điều tra đối với từng loại đất theo mẫu
biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư
này.
Ngoài
các nội dung điều tra, khảo sát quy định tại Điểm này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu điều tra để đáp ứng yêu cầu xây dựng
bảng giá đất tại địa phương;
b)
Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội,
quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại điểm điều tra theo Mẫu số
06 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
2.
Kết thúc việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại mỗi
điểm điều tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá
của các vị trí đất. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học
mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất.
Đối
với các vị trí đất không có thông tin về giá đất thị trường thì căn cứ vào giá
đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất đã được xác định,
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Khoản 1 Điều 4 của Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP và Điều 3 của Thông tư này để xác định mức giá của các vị trí
đất còn lại.
3.
Việc thống kê giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theo Mẫu số 07 của
Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này và xây dựng báo cáo về tình hình
và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra. Báo cáo gồm các nội
dung chủ yếu sau:
a)
Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;
b)
Đánh giá tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra;
tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trường với
giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;
c)
Đề xuất mức giá của các vị trí đất tại điểm điều tra.
4.
Hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại điểm
điều tra phải hoàn thiện trước ngày 10 tháng 7 của năm xây dựng bảng giá đất. Hồ
sơ gồm có:
a)
Phiếu thu thập thông tin về điểm điều tra;
b)
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
c)
Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
d)
Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra.
Điều
17. Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp
huyện
1.
Việc tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp
huyện thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 08 đến Mẫu số 11 của Phụ lục số 05 ban
hành kèm theo Thông tư này.
2.
Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp
huyện. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a)
Đánh giá về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp huyện;
b)
Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường;
tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trường với
giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành tại cấp huyện;
c)
Đề xuất mức giá của các vị trí đất trên địa bàn cấp huyện.
3.
Hồ sơ tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp
huyện phải hoàn thiện trước ngày 20 tháng 7 của năm xây dựng bảng giá đất. Hồ
sơ gồm có:
a)
Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàn cấp huyện;
b)
Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
1.
Việc tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh
thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 của Phụ lục số 05 ban hành
kèm theo Thông tư này và phải hoàn thiện trước ngày 01 tháng 8 của năm xây dựng
bảng giá đất.
2.
Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành
a)
Đánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị
trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành.
b)
Đánh giá các quy định trong bảng giá đất hiện hành.
Điều
19. Xây dựng bảng giá đất
1.
Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 15
đến Mẫu số 19 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này. Trường hợp bảng
giá đất được xây dựng đến từng thửa đất thì thực hiện theo Mẫu số 20 của Phụ lục
số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
2.
Xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh
a)
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Nghị định số
44/2014/NĐ-CP để quy định khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi là khu vực giáp ranh).
b)
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo bảng giá đất của địa phương
cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh để lấy ý kiến; đăng dự thảo bảng
giá đất liên tục trên Trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở
Tài nguyên và Môi trường. Trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được
dự thảo bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải có văn bản
trả lời.
Trường
hợp chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong dự thảo bảng giá đất
vượt mức quy định tại Khoản 2 Điều 13 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải thống nhất với nhau về mức giá đất dự
kiến ban hành tại khu vực giáp ranh.
Trường
hợp không thống nhất được thì báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15
tháng 9 của năm xây dựng bảng giá đất để giải quyết. Trường hợp Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường không thống nhất được giá đất tại khu vực
giáp ranh thì Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét,
quyết định.
3.
Xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất. Báo cáo gồm các nội dung chủ
yếu sau:
a)
Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;
b)
Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường
trên địa bàn cấp tỉnh; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
c)
Đánh giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợp của giá đất trong dự thảo bảng giá đất so
với khung giá đất; kết quả điều tra giá đất thị trường; giá đất trong dự thảo bảng
giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất giáp ranh (nếu
có);
d)
Việc quy định vị trí đất; áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các
loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có);
đ)
Đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi
trường đầu tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời
sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.
4.
Xây dựng Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất.
5.
Tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về dự thảo bảng
giá đất và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất.
Điều
20. Thẩm định dự thảo bảng giá đất
1.
Sở Tài nguyên và Môi trường gửi Hội đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ thẩm định
dự thảo bảng giá đất trước ngày 15 tháng 10 của năm xây dựng bảng giá đất. Hồ
sơ gồm có:
a)
Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
b)
Dự thảo bảng giá đất;
c)
Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất (bao gồm Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 của
Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này).
2.
Nội dung thẩm định bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện
theo hướng dẫn của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.
Căn cứ văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và
Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định
tại Khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
2.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Hồ sơ
trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 của
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
3.
Sau khi nhận được Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức hoàn thiện hồ sơ xây dựng bảng
giá đất; quyết định ban hành và công bố công khai bảng giá đất tại địa phương
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
4.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường
về kết quả xây dựng bảng giá đất trước ngày 15 tháng 01 của năm đầu kỳ để tổng
hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Kết quả xây dựng bảng giá đất gồm có:
a)
Quyết định ban hành bảng giá đất;
b)
Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
c)
Bảng tổng hợp giá đất đối với từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh.
ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT
Điều
22. Chuẩn bị điều chỉnh bảng giá đất
Căn
cứ các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất quy định tại Khoản 1 Điều 14 của Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực
hiện các nội dung sau:
1.
Lập dự án điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện theo quy định tại Điều 10 của
Thông tư này, trong đó chỉ tập trung điều tra, khảo sát giá đất thị trường đối
với loại đất, vị trí đất, khu vực có biến động giá đất;
2.
Lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện dự án điều chỉnh
bảng giá đất theo quy định của pháp luật.
1.
Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất thực
hiện theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 16 của Thông tư này.
2.
Hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại điểm
điều tra gồm có:
a)
Phiếu thu thập thông tin về điểm điều tra;
b)
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
c)
Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
d)
Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra.
1.
Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp huyện
a)
Việc tổng hợp, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, thu thập
thông tin giá đất thị trường tại cấp huyện thực hiện theo quy định tại Khoản 1
và Khoản 2 Điều 17 của Thông tư này.
b)
Hồ sơ tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp
huyện gồm có:
-
Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàn cấp huyện;
-
Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
2.
Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh
và đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành.
Việc
tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh
và đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành thực hiện theo quy định tại
Điều 18 của Thông tư này.
Điều
25. Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh
1.
Việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh của một loại đất, một số loại đất hoặc tất
cả các loại đất trong bảng giá đất; điều chỉnh giá đất tại một vị trí đất, một
số vị trí đất hoặc tất cả các vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều
19 của Thông tư này.
2.
Xử lý giá đất trong bảng giá đất tại khu vực giáp ranh (nếu có).
3.
Xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh.
4.
Xây dựng Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
5.
Tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về dự thảo bảng
giá đất điều chỉnh và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh.
Điều
26. Thẩm định dự thảo bảng giá đất điều chỉnh
1.
Sở Tài nguyên và Môi trường gửi Hội đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ thẩm định
bảng giá đất điều chỉnh. Hồ sơ gồm có:
a)
Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh;
b)
Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
c)
Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh (bao gồm Mẫu số 12 đến Mẫu
số 14 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này).
2.
Nội dung thẩm định bảng giá đất điều chỉnh của Hội đồng thẩm định bảng giá đất
thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.
Căn cứ văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và
Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh và
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện
theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
2.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp. Hồ sơ
trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại Khoản
6 Điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
3.
Sau khi nhận được Văn bản của Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức hoàn thiện hồ sơ
điều chỉnh bảng giá đất; quyết định ban hành và công bố công khai bảng giá đất
điều chỉnh tại địa phương và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần
nhất.
4.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường
về kết quả xây dựng bảng giá đất điều chỉnh trong thời hạn không quá 15 ngày kể
từ ngày ký quyết định ban hành để tổng hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Kết
quả xây dựng bảng giá đất điều chỉnh gồm có:
a)
Quyết định ban hành bảng giá đất điều chỉnh;
b)
Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh;
c)
Bảng tổng hợp giá đất thị trường đối với từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh.
ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ VÀ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH
GIÁ ĐẤT
Điều
28. Lập kế hoạch định giá đất cụ thể
1.
Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể của
năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng 6 hàng năm.
2.
Kế hoạch định giá đất cụ thể gồm các nội dung chính sau:
a)
Dự kiến các trường hợp cần định giá đất cụ thể;
b)
Dự kiến trường hợp phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và số
lượng tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất;
c)
Dự kiến thời gian và kinh phí thực hiện định giá đất.
Điều
29. Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể
Căn
cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt,
Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm các
nội dung sau:
1.
Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí.
2.
Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm:
a)
Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;
b)
Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên
quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá.
3.
Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với
trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.
1.
Việc điều tra, tổng hợp thông tin về thửa đất, giá đất thị trường thực hiện
theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo
Thông tư này.
2.
Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và quy định
tại các Điều 3, 4, 5 và 6 của Thông tư này để xác định giá đất.
Đối
với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dựng Chứng thư định giá đất theo Mẫu
số 21 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
3.
Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá
đất theo các nội dung chủ yếu sau:
a)
Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;
b)
Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường;
c)
Việc áp dụng phương pháp định giá đất;
d)
Kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất;
đ)
Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án giá đất.
4.
Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và
phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất.
Điều
31. Thẩm định phương án giá đất
1.
Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án
giá đất. Hồ sơ gồm có:
a)
Tờ trình về việc quyết định giá đất;
b)
Dự thảo phương án giá đất;
c)
Dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.
2.
Nội dung thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện
theo hướng dẫn của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Điều
32. Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định giá đất
1.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định
của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo
phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hồ sơ trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 của Nghị định số
44/2014/NĐ-CP.
2.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất
của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết
định giá đất.
3.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất
cụ thể tại địa phương; thống kê, tổng hợp và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường
về kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngày 15 tháng 01 hàng năm.
1.
Việc điều tra, tổng hợp thông tin về thửa đất, giá đất thị trường thực hiện
theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo
Thông tư này; thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
2.
Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Điều 7 của
Thông tư này để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
3.
Xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng
hệ số điều chỉnh giá đất theo các nội dung chủ yếu sau:
a)
Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;
b)
Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường;
điều kiện kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương;
c)
Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;
d)
Kết quả xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và đề xuất các phương án hệ số điều
chỉnh giá đất;
đ)
Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án hệ số điều chỉnh giá đất.
4.
Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xây dựng hệ số điều
chỉnh giá đất và phương án hệ số điều chỉnh giá đất; xây dựng Tờ trình về việc
quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.
5.
Việc thẩm định dự thảo phương án hệ số điều chỉnh giá đất; hoàn thiện dự thảo
phương án hệ số điều chỉnh giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định tại Điều 31 và Điều 32 của
Thông tư này.
6.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP và thực tế tại địa phương để quyết định trường hợp áp dụng hệ
số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều này.
Điều
34. Lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
1.
Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể và hồ sơ thửa đất cần định giá, Sở Tài
nguyên và Môi trường thực hiện việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định
giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
2.
Trường hợp áp dụng phương thức đấu thầu rộng rãi, Sở Tài nguyên và Môi trường
thực hiện như sau:
a)
Thành lập tổ tư vấn đấu thầu và xây dựng tiêu chí, phương pháp đánh giá hồ sơ dự
thầu;
b)
Thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu được thực hiện công khai trên các phương
tiện thông tin đại chúng theo quy định của pháp luật về đấu thầu rộng rãi;
c)
Việc đánh giá hồ sơ dự thầu thực hiện theo nguyên tắc khách quan, trung thực
trên cơ sở tiêu chí đánh giá cụ thể được quy định tại hồ sơ mời thầu;
d)
Quyết định lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện việc
định giá đất cụ thể.
3.
Đối với trường hợp áp dụng phương thức chỉ định thầu theo quy định của pháp luật
về đấu thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đánh giá năng lực và quyết
định lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện việc định
giá đất cụ thể.
Điều
35. Ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
1.
Căn cứ quyết định lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, Sở Tài
nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá
đất.
2.
Hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất gồm các nội dung
chính như sau:
a)
Tên, địa chỉ của Sở Tài nguyên và Môi trường; tổ chức có chức năng tư vấn xác định
giá đất;
b)
Mục đích định giá đất;
c)
Các thông tin về thửa đất cần định giá: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn
sử dụng của thửa đất cần định giá;
d)
Thời gian thực hiện việc xác định giá đất;
đ)
Kết quả định giá đất gồm: Phiếu thu thập thông tin giá đất thị trường; kết quả
tổng hợp giá đất thị trường; Chứng thư định giá đất và báo cáo thuyết minh xây
dựng phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất;
e)
Chi phí định giá đất và phương thức thanh toán;
g)
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng.
Điều
36. Trình tự, thủ tục cấp Chứng chỉ định giá đất
1.
Người xin cấp Chứng chỉ định giá đất nộp hồ sơ đăng ký cấp Chứng chỉ định giá đất
tại Tổng cục Quản lý đất đai. Hồ sơ gồm có:
a)
Đơn xin cấp Chứng chỉ định giá đất (theo Mẫu số 22 của Phụ lục số 05 ban hành
kèm theo Thông tư này);
b)
Bản sao Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa bồi dưỡng về định giá đất theo
chương trình bồi dưỡng do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
c)
Bản sao bằng tốt nghiệp đại học hoặc sau đại học, giấy xác nhận của cơ quan, tổ
chức nơi công tác về thời gian công tác quy định tại Điểm c và Điểm d Khoản 2
Điều 20 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP;
d)
Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp Chứng chỉ định giá
đất.
2.
Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và cấp Chứng
chỉ định giá đất trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ.
1.
Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 13 tháng 8 năm 2014.
2.
Thông tư này thay thế Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của
Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Thông tư liên
tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định,
ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
1.
Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo triển khai thực hiện Thông tư
này.
2.
Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc thực hiện Thông tư
này.
3.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện Thông tư này tại địa phương.
Trong
quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì các cơ quan, tổ chức, cá
nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài nguyên và Môi trường để xem xét, giải quyết./.
|
Nơi
nhận: |
KT.
BỘ TRƯỞNG (Đã ký)
|
|
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ
|
|
PHỤ
LỤC SỐ 01
(Ban hành kèm theo Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường)
VÍ
DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Thửa đất cần định
giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường
học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất
A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất
A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
1.
Khảo sát, thu thập thông tin
Thời điểm xác định
giá đất: tháng 6 năm 2014.
Khảo sát thị trường,
thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C
và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2
năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử
trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến
trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập
các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:
|
TT |
Yếu tố
so sánh |
Thửa đất
A |
Thửa đất
B |
Thửa đất
C |
Thửa đất
D |
|
1 |
Mục đích sử dụng |
Đất ở tại
đô thị loại IV |
Đất ở tại
đô thị loại IV |
Đất ở tại
đô thị loại IV |
Đất ở tại
đô thị loại IV |
|
2 |
Vị trí |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông
dân cư |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường
học, bệnh viện |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường
học, bệnh viện |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần
chợ, trường học, bệnh viện |
|
3 |
Giao thông |
Đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m |
Đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m |
Đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m |
Hai đường
nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m |
|
4 |
Thời
điểm chuyển nhượng |
|
Tháng 3
năm 2013 |
Tháng 5
năm 2013 |
Tháng 6
năm 2013 |
|
5 |
Diện tích, kích thước |
|
|
|
|
|
|
- Diện tích |
100 m2 |
150 m2 |
70 m2 |
90 m2 |
|
|
- Mặt tiền |
10 m |
10 m |
7 m |
6 m |
|
|
- Chiều sâu |
10 m |
15 m |
10 m |
15
m |
|
6 |
Tài sản gắn liền
với đất |
Không |
Không |
Không |
Không |
|
7 |
Tình trạng pháp
lý về quyền sử dụng đất |
Có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất |
Có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất |
Có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất |
Có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất |
|
8 |
Các yếu tố hạ tầng
khác |
|
|
|
|
|
|
Cấp nước sạch |
Tốt |
Kém ổn định |
Kém ổn định |
Tốt |
|
9 |
Giá trị đất chuyển
nhượng |
|
4.500
triệu đồng |
2.240
triệu đồng |
3.060 triệu đồng |
|
10 |
Giá đất chuyển nhượng |
|
30 triệu đồng/m2 |
32 triệu đồng/m2 |
34 triệu đồng/m2 |
Khảo sát thị trường,
thu thập được các thông tin:
- Thửa đất tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là
4%; hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C là 2%.
- Thửa đất tiếp
giáp với đường có mặt cắt rộng 15m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt
rộng 10m là 5%; kém hơn thửa đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và
6m là 10%.
- Thửa đất có kích
thước mặt tiền 10m hơn thửa đất có mặt tiền 7m là 5%, hơn thửa đất có mặt tiền
6m là 6%.
- Thửa đất có chiều
sâu 10m hơn thửa đất có chiều sâu 15m là 2%.
- Thửa đất thuộc
khu vực cấp nước sạch tốt hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém ổn định
là 2%.
a) Phân tích, so
sánh để lựa chọn các yếu tố giống nhau và khác biệt giữa các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá.
Kết quả phân tích
cho thấy thửa đất cần định giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau
(mục đích sử dụng, không có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thông; diện tích, kích thước;
các yếu tố hạ tầng khác).
b) Điều chỉnh mức
giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Điều chỉnh
mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí: thửa đất A bằng
thửa đất D (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A), hơn thửa đất B (tiếp giáp mặt đường
Nguyễn Văn B) là 4%, hơn thửa đất C (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C) là 2%.
Giá đất của thửa đất
cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B là 96%, giá đất
của thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của
thửa đất B là:
|
100% - 96% |
= 4,17% |
|
96% |
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
|
100% - 98% |
= 2,04% |
|
98% |
- Điều chỉnh
mức giá do yếu tố khác biệt về giao thông: thửa đất A
bằng thửa đất C (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), hơn
thửa đất B (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m) là 5%, kém hơn thửa đất D
(tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m) là
10%.
Giá đất của thửa đất
cần định giá A và thửa đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất
của thửa đất D là 110%.
Tỷ lệ điều chỉnh của
thửa đất B là:
|
100% - 95% |
= 5,26% |
|
95% |
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
|
100% - 110% |
= -9,09% |
|
110% |
- Điều
chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về diện
tích, kích thước: thửa đất A bằng thửa đất B (cùng có kích thước mặt tiền
10m), hơn thửa đất C (có kích thước mặt tiền 7m) là
5%, hơn thửa đất D (có kích thước mặt tiền 6m) là
6%.
Thửa đất A và thửa
đất C (có chiều sâu 10m) hơn thửa đất B và thửa đất D (có chiều sâu 15m) là 2%.
Giá đất của thửa đất
cần định giá A là 100% thì giá đất của thửa đất B là 98%, giá đất của thửa đất C
là 95%, giá đất của thửa đất D là 92%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
|
100% - 98% |
= 2,04% |
|
98% |
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
|
100% - 95% |
= 5,26% |
|
95% |
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
|
100% - 92% |
= 8,70% |
|
92% |
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác
biệt về hạ tầng khác:
Cấp nước sạch: thửa đất A bằng thửa
đất D (thuộc khu vực cấp nước tốt) hơn thửa đất
B và thửa đất C (thuộc khu vực cấp nước kém ổn định) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A
và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B và
thửa đất C là:
|
100% - 98% |
= 2,04% |
|
98% |
3. Ước tính giá của thửa đất
cần định giá:
|
TT |
Yếu tố
so sánh |
Thửa đất
A |
Thửa đất
B |
Thửa đất
C |
Thửa đất
D |
|
1 |
Diện tích |
100 m2 |
150 m2 |
70 m2 |
90 m2 |
|
2 |
Giá trị đất chuyển
nhượng |
|
4.500
triệu đồng |
2.240 triệu
đồng |
3.060
triệu đồng |
|
3 |
Giá
đất chuyển nhượng |
|
30 |
32 |
34 |
|
4 |
Điều chỉnh theo
các yếu tố so sánh |
|
|
|
|
|
4.1 |
Vị trí |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông
dân cư |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường
học, bệnh viện |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường
học, bệnh viện |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần
chợ, trường học, bệnh viện |
|
Tỷ lệ |
100% |
96% |
98% |
100% |
|
|
Tỷ lệ
điều chỉnh |
|
4,17% |
2,04% |
0% |
|
|
Mức điều chỉnh |
|
1,25 |
0,65 |
0 |
|
|
4.2 |
Giao thông |
Đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m |
Đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m |
Đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả 2.96 vỉa hè) rộng 15m |
Hai đường
nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m |
|
Tỷ lệ |
100% |
95% |
100% |
110% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
5,26% |
0% |
-9,09% |
|
|
Mức điều chỉnh |
|
1,58 |
0 |
-3,09 |
|
|
4.3 |
Diện tích, kích
thước |
|
|
|
|
|
- Mặt tiền |
10 m |
10 m |
7 m |
6 m |
|
|
- Chiều sâu |
10 m |
15 m |
10 m |
15 m |
|
|
Tỷ lệ |
100% |
98% |
95% |
92% |
|
|
|
Tỷ lệ
điều chỉnh |
|
2,04% |
5,26% |
8,70% |
|
Mức điều chỉnh |
|
0,61 |
1,68 |
2,96 |
|
|
4.4 |
Các yếu tố hạ tầng |
|
|
|
|
|
Cấp nước sạch |
Tốt |
Kém ổn định |
Kém ổn định |
Tốt |
|
|
Tỷ lệ |
100% |
98% |
98% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
2,04% |
2,04% |
0% |
|
|
Mức điều
chỉnh |
|
0,61 |
0,65 |
0 |
|
|
5 |
Giá đất ước tính
của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh |
|
34,05 |
34,99 |
33,87 |
4. Xác định giá đất của thửa
đất cần định giá
|
Giá của
thửa đất cần định giá A |
= |
34,05 + 34,99 + 33,87 |
= |
34,30 triệu đồng/m2 |
|
3 |
Tỷ lệ chênh
lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất
so sánh B là:
|
Tỷ lệ chênh lệch A/B |
= |
34,30 - 34,05 |
x 100% = |
0,73% |
|
34,05 |
Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa
giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và
thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.
Do đó, giá đất của thửa đất cần định
giá A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.
Kết luận: Giá đất của thửa
đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m2
(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang
tính chất minh họa)
PHỤ
LỤC SỐ 02
(Ban hành kèm theo Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường)
VÍ
DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
Thửa đất cần định giá
là một thửa đất ở tại thành phố A, giáp mặt đường nội bộ rộng 8m trong một khu
đô thị mới, có diện tích 90m2 (mặt tiền 5m x chiều sâu 18m), trên thửa
đất đã xây dựng nhà 3 tầng hoàn chỉnh. Việc xác định giá của thửa đất trên theo
phương pháp chiết trừ thực hiện như sau:
1.
Khảo sát, thu thập thông tin
Khảo sát thị trường,
thu thập được thông tin về 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với bất động sản
cần định giá trong cùng khu đô thị trên. Để đơn giản, trong ví dụ này chỉ thực
hiện ước tính giá đất của 01 bất động sản so sánh trong số 03 bất động sản đã
giao dịch thành công.
Các thông tin thu
thập được của bất động sản so sánh đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là
100m2 (nhà 03 tầng, diện tích xây dựng mỗi tầng 75m2; mặt
tiền 5m) nằm tiếp giáp đường nội bộ khác rộng 8m; giá bán bất động sản (nhà và
đất) giao dịch thành công là 7.200 triệu đồng, thời điểm chuyển nhượng cách thời
điểm hiện tại 6 tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường tương đối ổn
định.
Khi phân tích, so
sánh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với
thửa đất của bất động sản cần định giá, xác định được tỷ lệ điều chỉnh mức giá
là 6%.
Khảo sát thực địa
và thị trường thu thập được số liệu sau:
- Đơn giá xây dựng
ngôi nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá thị trường hiện tại là 7
triệu đồng/m2 sàn (đơn giá trọn gói).
- Ngôi nhà đã được
sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm.
2.
Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so
sánh
- Tổng diện tích
sàn xây dựng của ngôi nhà: 75m2/tầng x 3 tầng = 225 m2.
- Chi phí thay thế
xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương:
7 triệu đồng/m2
x 225 m2 = 1.575 triệu đồng.
- Xác định giá trị
hao mòn:
+ Tỷ lệ hao mòn:
áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
|
Tỷ lệ hao mòn của ngôi
nhà |
= 1 |
- |
Số năm sử
dụng còn lại |
|
Tuổi đời
kinh tế |
|||
|
= 1 - |
28 |
= 0,30 hoặc
30% |
|
|
40 |
+ Giá trị hao mòn: 1.575 triệu đồng
x 30% = 472,5 triệu đồng
- Giá trị hiện tại của ngôi nhà:
1.575 triệu
đồng - 472,5 triệu đồng = 1.102,5 triệu đồng
3. Ước tính
giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so
sánh là:
7.200 triệu
đồng - 1.102,5 triệu đồng = 6.097,5 triệu đồng
Giá đất của bất động sản so sánh
là:
6.097,5 triệu
đồng/100m2 = 60,975 triệu đồng/m2
4. Ước tính
giá đất của bất động sản cần định giá
Tỷ lệ điều chỉnh mức
giá do các yếu tố khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với thửa đất
của bất động sản cần định giá là 6%. Do đó giá đất ước tính của bất động sản cần
định giá là:
60,975 triệu
đồng + (60,975 triệu đồng x 6%) = 64,634 triệu đồng/m2
Làm tròn:
64,6 triệu đồng/m2
Giả định có 02 bất
động sản so sánh khác, áp dụng phương pháp xác định giá trị hiện tại của tài sản
gắn liền với đất, xác định được giá đất lần lượt là: 58 triệu đồng/m2
và 65 triệu đồng/m2. Sau khi phân tích, so sánh mức giá do các yếu tố
khác biệt giữa 02 thửa đất của 02 bất động sản so sánh này với thửa đất của bất
động sản cần định giá, xác định được tỷ lệ điều chỉnh mức giá lần lượt là 7% và
-2%.
Từ đó, giá đất ước
tính của bất động sản cần định giá theo giá đất của 02 bất động sản so sánh nêu
trên là:
58,0 triệu
đồng + (58,0 triệu đồng x 7%) = 62,06 triệu đồng/m2
65,0 triệu
đồng + [65,0 triệu đồng x (-2%)] = 63,70 triệu đồng/m2
5. Xác định
giá đất của bất động sản cần định giá
|
Giá đất của bất động sản
cần định giá |
= |
64,6 + 62,06 + 63,70 3 |
= |
63,45 triệu đồng/m2 |
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của bất
động sản cần định giá với giá đất ước tính theo các bất động sản so sánh lần lượt
là: -1,78% ; 2,24% và -0,39%.
Do đó, giá đất của bất động sản cần
định giá bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.
Kết luận: Giá đất của bất động
sản cần định giá là 63,45 triệu đồng/m2
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
(Ban hành kèm theo Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMTngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường)
Ví dụ 1:
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác
định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện
B, tỉnh C thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện
tích 4.000 m2, một năm trồng 03 vụ lúa tẻ thường.
Kết quả, khảo sát, thu thập thông
tin của thửa đất cần định giá trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá
như sau:
|
Nội dung |
Đơn vị
tính |
2011 |
2012 |
2013 |
|
Sản lượng lúa thu hoạch cả năm |
Kg |
7.200 |
7.000 |
6.800 |
|
Giá bán bình quân các năm |
đồng/kg |
4.300 |
4.700 |
4.600 |
|
Tổng thu nhập |
đồng |
30.960.000 |
32.900.000 |
31.280.000 |
|
Chi phí sản xuất |
đồng |
21.000.000 |
20.000.000 |
18.500.000 |
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. |
%/năm |
12 |
9 |
8,5 |
Việc xác định giá đất theo phương
pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm:
|
30.960.000
+ 32.900.000
+ 31.280.000 |
= |
31.713.333 đồng |
|
3 |
- Chi phí bình quân một năm:
|
21.000.000 + 20.000.000 +
18.500.000 |
= |
19.833.333 đồng |
|
3 |
- Thu nhập ròng bình quân một năm:
31.713.333
đồng - 19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm là:
|
12% + 9% +
8,5% |
= |
9,83% |
|
3 |
- Giá trị của thửa đất cần định giá
là:
|
Giá trị
của thửa đất cần định giá |
= |
11.880.000
đồng |
x 100 |
= 120.854.527 đồng |
|
9,83 |
- Giá đất của thửa đất cần định giá
là:
|
Giá đất
của thửa đất cần định giá |
= |
120.854.527
đồng |
= 30.214 đồng/m2 |
|
4.000m2 |
Làm tròn:
30.000 đồng/m2
Kết luận: Giá đất của thửa
đất cần định giá là 30.000 đồng/m2
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
Ví dụ 2:
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác
định giá đất nông nghiệp trồng cây cà phê (cây lâu năm) tại xã B của huyện C, tỉnh
D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thửa đất cần định giá có diện tích 10 ha, đất đỏ
bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03
năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời
gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư. Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của
thửa đất cần định giá như
sau:
|
STT |
Khoản mục chi phí |
Đơn vị |
Kiến thiết cơ bản (trồng
mới và chăm sóc) |
Chăm sóc, thu hoạch, 01
năm (thời kỳ khai thác) |
|
1 |
Vật tư, dụng cụ Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc
bảo vệ thực vật, vật tư; dụng cụ khác |
đồng/ha |
47.500.000 |
22.500.000 |
|
2 |
Nhân công Bình quân nhân công bậc 3 |
đồng/ha |
90.000.000 |
60.000.000 |
|
3 |
Máy Bao gồm: máy cày, máy bừa, máy
khoan, phương tiện vận chuyển.. |
đồng/ha |
8.500.000 |
3.500.000 |
|
4 |
Chi phí khác (quản lý, thuế sử dụng đất...) |
đồng/ha |
7.300.000 |
4.300.000 |
|
|
Cộng |
đồng/ha |
153.300.000 |
90.300.000 |
Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch
bình quân trong một năm: 3,5 tấn/ha/năm.
Giá bán trên thị trường là:
40.000.000 đồng/tấn.
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm
2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương
pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm từ bán
hạt cà phê nhân xô là:
40.000 đồng/tấn
x 3,5 tấn/ha x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm
- Chi phí bình quân một năm:
90.300.000đồng/ha
x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm
- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt
cà phê nhân xô:
1.400.000 đồng - 903.000.000 đồng =
497.000.000 đồng/năm
- Giá trị thửa đất và vườn cây cần
định giá:
|
Giá trị
của thửa đất và vườn cây |
= |
497.000.000
đồng/năm |
x 100 |
= |
5.055.951.170 đồng |
|
9,83 |
- Giá trị thửa đất cần định giá:
5.055.951.170
đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định
giá:
|
Giá đất
của thửa đất cần định giá |
= |
3.522.951.170
đồng/năm |
= |
35.230 đồng/m2 |
|
100.000
m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa
đất cần định giá làm tròn là 35.000 đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
Ví dụ 3:
Xác định giá của một
thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C.
Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và
các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:
- Diện tích thửa đất:
6.000m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
- Tòa nhà văn
phòng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn
xây dựng sàn 30.000m2; Diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng
22.000m2.
- Tổng giá trị
công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định
giá là: 315.000 triệu đồng.
- Giá trị thu hồi
của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
- Giá thuê văn
phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau
khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường
tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm
thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê
được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một
năm.
- Chi phí quản lý,
vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân, công quản
lý, sửa chữa bảo dưỡng...) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm
2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương
pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập một năm từ cho thuê văn
phòng là:
0,23 triệu
đồng/m2/tháng x 22.000m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu
đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm
là:
48.576 triệu
đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm
là: 30 triệu đồng.
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê
văn phòng là:
48.576 triệu
đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
- Do khu đất có thời
hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
|
R= |
r x (1 + r)n |
= |
9,83 % x (1 + 9,83 %)40 |
= 10,07% |
|
(1 + r)n
- 1 |
(1 + 9,83 %)40 - 1 |
- Giá trị của bất động sản là:
|
Giá đất của bất động sản |
= |
41.260 triệu đồng |
x 100 |
= 409.7280 triệu đồng |
|
10,07% |
- Giá trị của thửa đất là:
409.728
triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.728 triệu đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định
giá:
|
Giá đất của thửa đất cần
định giá |
= |
94.728 triệu đồng |
= 15,788 triệu đồng/m2 |
|
6.000m2 |
Kết
luận:
Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
PHỤ LỤC SỐ 04
(Ban hành
kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường)
Năm 2014, Ủy ban nhân dân Thành phố
A dự kiến giao một khu đất có diện tích 20.000m2 cho một Công ty B
kinh doanh nhà ở đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa
nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại lô đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng. Trong đó phương án hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất:
- 7.000m2 đất để xây dựng
nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 20 tầng; hình thức sử
dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất.
- 9.000m2 đất để xây dựng
tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 15 tầng;
hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê,
thời hạn thuê đất là 50 năm.
- 4.000m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng
đất.
Giả định dự án này sẽ hoàn thành
trong vòng 02 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất
và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:
1. Các khoản chi phí để thực hiện dự
án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng
15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).
- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu
đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20
tầng: 10,2 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn
phòng 15 tầng: 9 triệu đồng/m2;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng
công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng là: 70.000 triệu đồng
(trong đó dự phòng của nhà chung cư là 42.000 triệu đồng).
- Chi phí quản lý dự án (dùng để tổ
chức thực hiện các công việc: lập dự án, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, lựa
chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng, quản lý chất lượng và các công việc
khác có liên quan của chủ đầu tư công trình...) bằng 2% tổng chi phí xây dựng
và thiết bị của dự án.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản
lý bằng 1% tổng doanh thu.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính
đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng
và giá trị khu đất của dự án.
- Biết mức lãi suất cho vay trung hạn
bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng
thương mại nhà nước trên địa bàn để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động
sản là 12%/năm.
Các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng
và tư vấn đầu tư xây dựng thực hiện trong năm đầu; Các khoản chi xây dựng các
tòa nhà; chi phí dự phòng, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự
án thực hiện theo chi phí xây dựng và thiết bị của từng năm.
2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn
phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân
20 triệu đồng/m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng
diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách
hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối
năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.
- Tổng diện tích sàn thương phẩm
khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; Giá cho
thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m2/tháng
(Giả sử trong thời gian thực hiện dự án, giá cho thuê văn phòng không thay đổi);
tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà
văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15%
doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Việc áp dụng phương pháp thặng dư để
định giá khu đất thực hiện như sau:
I. Xác định giá đất
của khu đất xây dựng nhà chung cư
1. Ước tính
doanh thu phát triển nhà chung cư
- Năm thứ nhất:
(4.000m2/tầng
x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50%
= 640.000 triệu đồng
- Năm thứ hai:
(4.000m2/tầng
x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50%
= 640.000 triệu đồng
- Doanh thu phát triển nhà tòa
chung cư quy đổi về giá trị hiện tại
|
640.000 triệu đồng |
+ |
640.000 triệu đồng |
= 1.081.632,65 triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
2. Ước tính
chi phí phát triển nhà chung cư
a) Chi phí đầu tư xây dựng
Năm thứ nhất:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
nhà chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000m2 x
0,8 triệu đồng/m2 x 7.000m2/(7.000m2+ 9.000m2)
= 7.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa chung cư:
4.000m2/tầng
x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50%
= 408.000 triệu đồng
- Chi phí dự phòng cho khối lượng
công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50%
= 21.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(7.000 triệu
đồng + 408.000 triệu đồng) x 2% = 8.300 triệu đồng
- Tổng chi phí năm thứ nhất:
8.000 +
7.000 + 408.000 +21.000 + 8.300 = 452.300 triệu đồng.
Năm thứ hai:
- Chi phí xây dựng nhà chung cư:
4.000m2/tầng
x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50%
= 408.000 triệu đồng
- Chi phí dự phòng cho khối lượng
công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50%
= 21.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
408.000 triệu đồng x 2% = 8.160 triệu
đồng
- Tổng chi phí năm thứ hai:
408.000 + 21.000 + 8.160 = 437.160
triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà
chung cư quy đổi về hiện tại:
|
452.300 triệu đồng |
+ |
437.160 triệu đồng |
= 752.340,56
triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản
lý
1% x 1.081.632,65 triệu đồng =
10.816,33 triệu đồng
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính
đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn:
15% x (Vcc
+ 752.340,56 triệu đồng)
Trong đó: Vcc là giá trị
khu đất xây dựng nhà chung cư
d) Tổng chi phí phát triển của nhà
chung cư
752.340,56
triệu đồng + 10.816,33 triệu đồng+ 15% x(Vcc + 752.340,56 triệu đồng)
=
876.007,97 + 0,15Vcc (triệu đồng)
3. Xác định
giá trị của khu đất nhà chung cư:
Vcc=
1.081.632,65 triệu đồng - (876.007,97 + 0,15Vcc) triệu đồng
Vcc
= 178.804,07 triệu đồng
4. Xác định
giá đất của khu đất nhà chung cư:
178.804,07
triệu đồng /7.000m2 = 25,54 triệu đồng/m2.
II. Xác định giá đất
của tòa nhà văn phòng cho thuê
1. Ước
tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một
năm là:
0,3 triệu
đồng/tháng x (4.000m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng
= 129.600
triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm
(bằng 15% doanh thu) là:
129.600
triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê
văn phòng là:
129.600
triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng
- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng
quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu):
|
DTvp= |
0 |
+ |
0 |
+ |
|
= 728.647,53
triệu đồng |
|
(1 + 12%)1 |
(1 + 12%)2 |
Trong đó:
DTvp là doanh thu phát triển tòa
nhà văn phòng.
Thời gian thực hiện dự án tương ứng
thời gian được thuê đất (50 năm).
2. Ước
tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.
a) Chi phí đầu tư xây dựng.
Năm thứ nhất:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
tòa văn phòng:
15.000 triệu
đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000m2
x 0,8 triệu đồng/m2 x 9.000m2 /(7.000m2 +
9.000m2)
= 9.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn
phòng:
4.000m2/tầng
x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 x 50%
= 270.000 triệu đồng
- Chi phí dự phòng cho khối lượng
công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:
(70.000 -
42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(9.000 triệu
đồng + 270.000 triệu đồng) x 2% = 5.580 triệu đồng.
- Tổng chi phí năm thứ nhất:
7.000 +
9.000 + 270.000 + 14.000 + 5.580 = 305.580 triệu đồng.
Năm thứ hai:
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn
phòng:
4.000m2/tầng
x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 x 50%
= 270.000 triệu đồng.
- Chi phí dự phòng cho khối lượng
công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:
(70.000 -
42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án: 270.000
triệu đồng x 2% = 5.400 triệu đồng.
- Tổng chi phí năm thứ hai:
270.000 +
14.000 + 5.400 = 289.400 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng quy đổi
về hiện tại:
|
305.580
triệu đồng |
+ |
289.400
triệu đồng |
=
503.547,19 triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản
lý quy đổi về hiện tại.
1% x 728.647,53
triệu đồng = 7.286,48 triệu đồng.
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính
đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn:
15% x (Vvp
+ 503.547,19) triệu đồng
Trong đó: Vvp là giá trị
khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê
d) Tổng chi phí phát triển tòa văn
phòng
503.547,19
triệu đồng + 7.286,48 triệu đồng + 15% x(Vvp+503.547,19)triệu đồng
=
586.365,75 + 0,15Vvp (triệu đồng)
3. Xác định
giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê
Vvp
= 728.647,53 triệu đồng - (586.365,75 + 0.15Vvp) triệu đồng
Vvp
= 123.723,29 triệu đồng
4. Xác định
giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê
123.723,29
triệu đồng/ 9.000m2 = 13,75 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị
của khu đất có diện tích 20.000m2 cần định giá
178.804,07
triệu đồng + 123.723,29 triệu đồng = 302.527,36 triệu đồng
- Giá trị của khu đất nhà chung cư
là 178.804,07 triệu đồng; Giá đất của khu đất nhà chung cư là 25,54 triệu đồng/m2.
- Giá trị của khu đất tòa nhà văn
phòng cho thuê là 123.723,29 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng
cho thuê là 13,75 triệu đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
PHỤ LỤC SỐ 05
(Ban hành kèm theo Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường)
|
STT |
Mẫu
số |
Tên mẫu |
|
1 |
Mẫu
số 01 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa
đất (Áp dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
2 |
Mẫu
số 02 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa
đất (Áp dụng đối với đất ở nông thôn) |
|
3 |
Mẫu
số 03 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa
đất (Áp dụng đối với đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông
thôn) |
|
4 |
Mẫu
số 04 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa
đất (Áp dụng đối với đất ở đô thị) |
|
5 |
Mẫu
số 05 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa
đất (Áp dụng đối với đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị) |
|
6 |
Mẫu
số 06 |
Phiếu thu thập thông tin về điểm
điều tra |
|
7 |
Mẫu
số 07 |
Bảng thống kê phiếu thu thập
thông tin về thửa đất |
|
8 |
Mẫu
số 08 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
9 |
Mẫu
số 09 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn) |
|
10 |
Mẫu
số 10 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị) |
|
11 |
Mẫu
số 11 |
Bảng tổng hợp giá đất (Áp dụng
đối với các loại đất trong khu công nghệ cao) |
|
12 |
Mẫu
số 12 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp
dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
13 |
Mẫu
số 13 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn) |
|
14 |
Mẫu
số 14 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị) |
|
15 |
Mẫu
số 15 |
Bảng giá đất (Áp dụng đối với trồng
cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản) |
|
16 |
Mẫu
số 16 |
Bảng giá đất làm muối |
|
17 |
Mẫu
số 17 |
Bảng giá đất (Áp dụng đối với
đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông
thôn) |
|
18 |
Mẫu số
18 |
Bảng giá đất (Áp dụng đối với
đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị) |
|
19 |
Mẫu
số 19 |
Bảng giá đất (Áp dụng đối với
các loại đất trong khu công nghệ cao) |
|
20 |
Mẫu
số 20 |
Bảng giá đất chi tiết đến từng thửa
đất |
|
21 |
Mẫu
số 21 |
Chứng thư định giá đất |
|
22 |
Mẫu
số 22 |
Đơn xin cấp Chứng chỉ định giá đất |
|
Phiếu số… |
PHIẾU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp
dụng đối với đất nông nghiệp
Tên xã (phường, thị trấn): ..........................................................................................
Tên người được điều tra: ............................................................................................
Địa chỉ (1)………………………………;
thời điểm chuyển nhượng (2): .......................
Giá bất động sản chuyển nhượng:
........................................... triệu
đồng/bất động sản
Giá đất chuyển nhượng:
…………………………triệu đồng/thửa hoặc.......... đồng/m2
Nguồn thông tin: ............................................................................................................
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ……………; thử
đất số: ………………; diện tích: ........................ m2
- Địa chỉ thửa đất(3): .....................................................................................................
-Vị trí đất: ......................................................................................................................
Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ
□, tiếp giáp tỉnh lộ □, tiếp giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, Không tiếp
giáp lộ □.
- Mục đích sử dụng: ......................................................................................................
- Thông tin khác (nếu có): .............................................................................................
2. Các thông tin về tài sản
gắn liền với đất
- Loại cây trồng (thủy sản
nuôi trồng): ……………………; Năm trồng (nuôi trồng):.
- Công trình xây dựng phục
vụ sản xuất nông nghiệp: Loại công trình:....................... ;
năm xây dựng: ……………; giá trị
của công trình xây dựng: ………………triệu đồng.
- Tài sản khác (nếu có): .................................................................................................
3. Các thông tin về thu nhập
từ thửa đất
- Thu nhập bình quân một
năm:....................................................................... đồng/m2.
- Chi phí bình quân một năm
để tạo ra thu nhập:............................................ đồng/m2.
- Thu nhập ròng bình quân một
năm (thu nhập sau thuế):............................... đồng/m2.
|
|
Ngày……tháng……năm…… |
Ghi chú:
- (1) ghi rõ tên thôn, ấp, bản, buôn, phum,
sóc.
- (2) hoặc thời điểm trúng đấu giá.
- (3) ghi rõ tên xứ đồng.
|
Phiếu số… |
PHIẾU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng đối với đất ở tại nông thôn)
Tên xã: ………………………………………………………………………………………………….
Tên người được điều tra: …………………………………………………………………………...
Địa chỉ(1):
………………………………………; thời điểm chuyển nhượng(2): ……………………
Giá bất động sản chuyển nhượng:
………………………………………triệu đồng/bất động sản
Giá đất chuyển nhượng: …………………triệu
đồng/thửa hoặc…………………………đồng/m2
Nguồn thông tin: ……………………….………………………………………………………………
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: …………………; thửa đất số:
…………………; diện tích: ……….…………m2.
- Địa chỉ thửa đất(3):
……………………………………………………………………………………
- Kích thước mặt tiền: ………………m;
kích thước chiều sâu thửa đất: ………………………m
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật
□, hình bình hành □, hình vuông □, hình thang xuôi □, hình thang ngược □, hình
đa giác □, hình chữ L □.
- Khu vực: ……………………………………………………………………………………………
- Vị trí đất:
……………………………………………………………………………………………
- Khoảng cách từ thửa đất đến:
|
* Trục giao thông chính của khu
dân cư:…………m; |
* Trung tâm xã: ……………………m; |
|
* Đường giao thông liên thôn:
……………………..m; |
* Huyện lộ: ……………m; |
|
* Tỉnh
lộ: ………………m; |
* Quốc lộ: ……………m
|
- Các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật: ………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………….
- Các yếu tố về hạ tầng xã hội: ……………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………….
- Các thông tin khác có ảnh hưởng đến
giá đất (nếu có): …………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Nhà ở: Loại nhà: …………………; cấp nhà: …………………………; năm xây dựng: ………..
- Diện tích xây dựng: ………………m2; số tầng: …………; diện tích sàn sử dụng: …………m2
- Tài sản khác (nếu có): ………………………………………………………………………………
|
Người điều tra |
Ngày......tháng......năm...... |
Ghi chú:
- (1) ghi rõ tên thôn, ấp, bản, buôn, phum,
sóc.
- (2) hoặc thời điểm trúng đấu giá.
- (3) ghi rõ tên đường, tên thôn, ấp, bản,
buôn, phum, sóc.
|
Phiếu số… |
PHIẾU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
Tên xã:……………………………………………………………………………………………………
Tên người được điều tra: ……………………………………………………………………………
Địa chỉ(1): …………………………………; thời điểm chuyển
nhượng (2): …………………………
Giá bất động sản chuyển nhượng: ………………………………………triệu đồng/bất
động sản
Giá đất chuyển nhượng: ……………………triệu đồng/thửa hoặc………………………đồng/m2
Nguồn thông tin: ………………………………………………………………………………………
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ………………; thửa đất số: …………………; diện
tích: …………………m2
- Địa chỉ thửa đất (3): ………………………………………………………………………………
- Kích thước mặt tiền: …………………m; kích thước chiều sâu
thửa đất: …………………m.
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □
, hình vuông □ , hình thang xuôi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ
L □.
- Khu vực: ………………………………………………………………………………………………
- Vị trí đất: ………………………………………………………………………………………………
- Khoảng cách từ thửa đất đến:
|
* Trục giao thông chính của khu dân cư:…………m; |
* Trung tâm xã: ……………m; |
|
* Đường giao thông liên thôn: ………………………m; |
* Huyện lộ: …………………m; |
|
* Tỉnh
lộ: ………m; |
* Quốc lộ: …………………m |
- Mục đích sử dụng: ………………………………………………………………………………….
- Các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật: …………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………..
- Các yếu tố về hạ tầng xã hội: ……………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………………..
- Các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu
có): ……………………………………….
………………………………………………………………………………………………………….
- Thời hạn sử dụng đất: ………………năm (từ năm: ………………đến
năm: ……………).
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: ………………………………………………………………………………………
- Năm xây dựng: ………………………………………; diện tích xây dựng:
………………m2
-Tài sản khác (nếu có): …………………………………………………………………………
3. Các thông tin về thu nhập từ thửa đất
- Thu nhập bình quân một năm: ………………………………………………….………đồng/m2.
- Chi phí bình quân một năm để tạo ra thu nhập: ………………………………………đồng/m2.
- Thu nhập ròng bình quân một năm (thu nhập sau thuế):
……………………………đồng/m2.
|
Người điều tra |
Ngày......tháng......năm...... |
Ghi chú:
- (1) ghi rõ tên thôn, ấp, bản. buôn, phum,
sóc.
- (2) hoặc thời điểm trúng đấu giá.
- (3) ghi rõ tên đường, tên thôn, ấp, bản,
buôn, phum, sóc.
|
Phiếu số… |
PHIẾU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp
dụng đối với đất ở tại đô thị)
Tên phường (thị trấn): ………………………………………………………………………………
Tên người được điều tra: …………………………………………………………………………..
- Địa chỉ(1): ……………………………..…; thời điểm
chuyển nhượng(2): …………………………
- Giá bất động sản chuyển nhượng: ……………………………………triệu
đồng/bất động sản
- Giá đất chuyển nhượng: ………………………triệu đồng/thửa hoặc…………………đồng/m2
- Nguồn thông tin: ………………………………………………………………………………………
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ………………………; thửa đất số: ……………; diện
tích: ………………m2.
- Địa chỉ thửa đất (3):
………………………………………………………………………………
- Kích thước mặt tiền: ……………m; kích thước chiều sâu thửa
đất: ………………………m.
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □, hình bình hành
□, hình vuông □, hình thang xuôi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ
L □.
- Vị
trí đất: ……………………………………………………………………………………………
|
Tên địa danh |
Khoảng cách đến đường (phố)
hoặc đến ngõ (hẻm) cấp liền kề trước nó |
|
Đường (phố): ……………………………… |
|
|
Ngõ (hẻm) cấp 1:
…………………………… |
|
|
Ngõ (hẻm) cấp 2:
…………………………… |
|
|
Ngõ (hẻm) cấp 3: …………………………… |
|
|
Ngõ (hẻm) cấp 4:
…………………………… |
|
- Các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật: …………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
Các yếu tố về hạ tầng xã hội: ………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
Các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu có): ……..…………………………………
…………………………………………………………………………………………………………
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Nhà ở: Loại nhà: ………………………; cấp nhà: ………………; năm xây
dựng: ……………
- Diện tích xây dựng: …………m2; số tầng:
……………; diện tích sàn sử dụng: ……………m2;
Giấy phép xây dựng: có □, không có □.
- Tài sản khác (nếu có): ………………………………………………………………………………
|
|
Ngày......tháng......năm...... |
Ghi chú:
- (1) (3) ghi rõ tên tổ, cụm, đường phố, phố.
- (2) hoặc thời điểm trúng đấu giá.
|
Phiếu số… |
PHIẾU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
Tên phường (thị trấn): ………………………………………………………………………………
Tên người được điều tra: ………………………………………………………………..…………
- Địa chỉ (1): ……………………………; thời điểm chuyển
nhượng(2): ……………………………
- Giá bất động sản chuyển nhượng: ……………………………………triệu
đồng/bất động sản
- Giá đất chuyển nhượng: ………………………triệu đồng/thửa hoặc…………………đồng/m2
- Nguồn thông tin: ………………………………………………………………………………………
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: …………………; thửa đất số: …………………; diện
tích: …………………m2.
- Địa chỉ thửa đất(3):
……………………………………………………………………………………
- Kích thước mặt tiền: ………m; kích thước chiều sâu thửa
đất: ………………………m.
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □, hình bình hành
□, hình vuông □, hình thang xuôi □ , hình thang ngược □, hình đa giác □, hình
chữ L □.
|
Tên địa
danh |
Khoảng
cách đến đường (phố) hoặc đến ngõ (hẻm) cấp liền kề trước nó |
|
Đường (phố): ………………………………… |
|
|
Ngõ (hẻm) cấp 1: …………………………… |
|
|
Ngõ (hẻm) cấp
2: …………………………… |
|
|
…………………… |
|
- Mục đích sử dụng: ……………………………………………………………………………………
- Các yếu
tố về hạ tầng kỹ thuật: ……………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………
- Các yếu
tố về hạ tầng xã hội:
………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………
- Các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu có): …………………………………………
……………………………………………………………………………………………………………
- Thời hạn sử dụng đất: …………………năm (từ năm: ………………đến năm: ………………).
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: ……………………………………………………………………………………………
- Năm xây dựng:
………………………………; giấy phép xây dựng: có □, không có □.
- Diện tích xây
dựng: ……………………m2.
- Tài sản khác (nếu có): ………………………………………………………………………………
3. Các thông tin về thu nhập từ thửa đất
- Thu nhập bình quân một năm: ……………………………………………………………đồng/m2.
- Chi phí bình quân một năm để tạo ra thu nhập:
………………………………………..đồng/m2.
- Thu nhập ròng bình quân một năm (thu nhập sau thuế):
………………………………đồng/m2.
|
|
Ngày......tháng......năm...... |
Ghi chú:
- (1) (3) ghi rõ tên tổ, cụm, đường phố, phố.
- (2) hoặc thời điểm trúng đấu giá.
|
Phiếu số… |
PHIẾU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ ĐIỂM ĐIỀU TRA
Tên xã (phường, thị trấn): ……………………………………………………………………………
1. Thuộc vùng: đồng bằng □ trung du □ miền núi □
2. Các thông tin về kinh tế - xã hội
- Giá trị tổng sản phẩm bình quân: …………đồng/ha, so với
mức bình quân chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
- Thu nhập bình quân năm: ……………đồng/người, so với mức
bình quân chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
- Dân số: ……………người, mật độ dân số: ……………người/km2,
so với mật độ dân số của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
3. Các thông tin về kết cấu hạ tầng (so với điều kiện
chung của tỉnh)
- Giao thông: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Cấp, thoát nước: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Thủy lợi: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Điện: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Cơ sở giáo dục: Tốt □, trung bình □, kém □;
- Cơ sở y tế: Tốt □, trung bình □, kém □.
4. Các thông tin về cung cấp dịch vụ (so với điều kiện
chung của tỉnh)
- Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi □,
trung bình □, kém □.
- Dịch vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi □, trung bình
□, kém □.
- Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt □, trung bình □, kém
□.
- Thương mại: Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
5. Các thông tin khác
- Quy hoạch xây dựng chi tiết: đã được duyệt □, chưa
được xét duyệt □.
- Số thửa đất đã được xác định lại giá đất, đã trúng đấu
giá trong năm điều tra: …………thửa.
|
|
Ngày......tháng......năm...... |
|
Xã (phường, thị trấn):.... |
BẢNG THỐNG KÊ PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng đối
với đất: ……………………………………)(1)
|
Phiếu số |
Tên người sử dụng đất |
Thửa đất số |
Tờ BĐ số |
Diện tích (m2) |
Tên Đường, phố |
Khu vực |
Vị Trí đất |
Thời điểm chuyển nhượng |
Giá bán BĐS |
Giá đất chuyển nhượng |
Giá đất trong bảng giá đất
hiện hành |
So sánh (11)/(12) |
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
(11) |
(12) |
(13) |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
' |
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………, ngày…………tháng…………năm |
Ghi chú: (1)Áp dụng để thống kê phiếu điều
tra đối với tất cả các loại đất. Cột (6) chỉ ghi thông tin khi thống kê đất ở tại
đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; cột (7) chỉ ghi thông
tin khi thống kê đất ở tại nông thôn, đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ
tại nông thôn.
|
Huyện (Quận, TX, TP): ……… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT
(Áp dụng đối
với đất nông nghiệp: ……………………………………)(1)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Loại xã |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất
hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Phổ biến (2) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
||||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Xã (P, TT): ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã (P, TT): ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị
trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Xã (P,
TT): ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………, ngày……tháng……năm……… |
|
Huyện (Quận, TX, TP): ……… |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT
(Áp dụng đối
với đất phi nông nghiệp tại nông thôn: ……………………………………)(1)
ĐVT: 1. 000 đồng/m2
|
Nội dung |
Loại xã |
Giá đất
điều tra |
Giá đất
trong bảng giá đất hiện hành |
Giá đất
đề xuất |
So sánh
% |
||||
|
Tổng số
phiếu |
Cao nhất |
Phổ biến (2) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
||||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Xã: …………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực
1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực
2 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực
3 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã: …………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực
1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………, ngày……tháng……năm……… |
Ghi chú:
(1) Áp dụng để tổng hợp giá đất ở tại nông thôn; giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
giá
đất sản
xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp không phải
là đất thương mại,
dịch vụ tại
nông thôn.
(2) Giá đất phổ biến trên thị
trường của từng vị trí đất xác định theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 7 của
Thông tư này.
|
Huyện (Quận, TX, TP): ……… |
Mẫu số 10 |
BẢNG TỔNG HỢP
GIÁ ĐẤT
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị: ……………………………………)(1)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Loại đô thị |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất
hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Phổ biến (2) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
||||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị
trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị
trí 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………, ngày……tháng……năm……… |
Ghi chú:
(1) Áp dụng để tổng hợp giá đất ở tại đô
thị; giá đất thương mại, dịch vụ tại
đô thị; giá đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
(2) Giá đất phổ
biến trên thị trường của từng vị trí đất xác định theo quy định tại Điểm b Khoản
2 Điều 7 của Thông tư này.
|
Khu CNC: …………… |
Mẫu số 11 |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT
(Áp dụng đối với các loại đất trong khu công nghệ cao)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Loại xã hoặc loại đô thị |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất
hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Phổ biến (1) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
||||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Đất... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Đất... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
.... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Đất ... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………, ngày……tháng……năm……… |
Ghi chú: (1) Giá đất phổ biến trên thị trường
của từng vị trí đất xác định theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 7 của Thông
tư này.
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 12 |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp:……………………)(1)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Loại xã |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất
hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Phổ biến (2) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
||||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Huyện (Q, TX, TP): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1. Xã (P, TT): ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2. Xã (P, TT): ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Huyện (Q, TX, TP): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1. Xã (P, TT): ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2. Xã (P, TT): ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 13 |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT
(Áp dụng đối với đất phi nông
nghiệp tại nông thôn:……………………)(1)
|
Nội dung |
Loại xã |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất
hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số phiếu |
Cao nhất |
Phổ biến (2) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
||||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Huyện (TX, TP): ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1.Xã: ……………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 2 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2. Xã: ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Huyện (TX, TP): ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1. Xã: ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………, ngày……tháng……năm……… |
Ghi chú:
(1) Áp dụng để tổng hợp giá đất ở tại nông thôn; giá đất thương mại, dịch vụ tại
nông thôn; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại
nông thôn.
(2) Giá đất phổ
biến trên thị trường của từng vị trí đất xác định theo quy định tại Điểm b Khoản
2 Điều 7 của Thông tư này.
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 14 |
BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT
(Áp dụng đối với đất phi nông
nghiệp tại đô thị:……………………)(1)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Nội dung |
Loại đô thị |
Giá đất điều tra |
Giá đất trong bảng giá đất
hiện hành |
Giá đất đề xuất |
So sánh % |
||||
|
Tổng số
phiếu |
Cao nhất |
Phổ biến (2) |
Thấp nhất |
(5)/(7) |
(8)/(7) |
||||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
(10) |
|
1. Quận (TX, TP, H): .... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị
trí 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Quận (TX, TP, H): .... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………, ngày……tháng……năm……… |
Ghi chú:
(1)
Áp dụng để tổng hợp giá đất ở tại đô thị; giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch
vụ tại
đô
thị.
(2) Giá đất phổ
biến trên thị trường của từng vị trí đất xác định theo quy định tại Điểm b Khoản
2 Điều 7 của Thông tư này
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 15 |
BẢNG GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP (1)
(Ban hành kèm theo Quyết định
số………/QĐ-UBND ngày... tháng... năm ... của UBND………)
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Số TT |
Tên đơn
vị hành chính |
Giá đất |
|||||||||||
|
Xã đồng
bằng |
Xã trung
du |
Xã miền
núi |
|||||||||||
|
VT1 |
VT2 |
VT3 |
... |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
... |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
... |
||
|
1 |
Huyện
(Q, TX, TP) …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1 |
Xã (phường, thị
trấn) …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Xã (phường,
thị trấn) …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
Xã (phường, thị
trấn) ... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Huyện (Q, TX,
TP) …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1 |
Xã (phường, thị
trấn) …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2 |
Xã (phường, thị trấn) .... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
Xã (phường, thị trấn)... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
……………………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ghi
chú: (1) Áp dụng để quy định giá đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất
rừng sản
xuất, đất nuôi trồng
thủy sản.
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 16 |
BẢNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI
(Ban hành kèm theo Quyết định
số………/QĐ-UBND
ngày... tháng...
năm ... của UBND………)
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Số TT |
Tên đơn vị hành chính |
Giá đất |
|||
|
VT1 |
VT2 |
VT3 |
……… |
||
|
1 |
Huyện (Q, TX, TP) ……… |
|
|
|
|
|
1.1 |
Xã
(phường, thị
trấn) …… |
|
|
|
|
|
1.2 |
Xã (phường, thị
trấn) …… |
|
|
|
|
|
… |
Xã (phường, thị
trấn) …… |
|
|
|
|
|
2 |
Huyện (Q, TX, TP) …… |
|
|
|
|
|
2.1 |
Xã (phường, thị
trấn) …… |
|
|
|
|
|
2.2 |
Xã
(phường, thị
trấn) …… |
|
|
|
|
|
.... |
Xã (phường, thị trấn) ... |
|
|
|
|
|
.... |
…………………… |
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 17 |
BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG
THÔN(1)
(Ban hành kèm theo Quyết định
số………/QĐ-UBND
ngày... tháng...
năm ... của UBND………)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Tên đơn vị hành chính |
Giá đất |
|||||||||||
|
Xã đồng bằng |
Xã trung du |
Xã miền núi |
|||||||||||
|
VT1 |
VT2 |
VT3 |
… |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
... |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
… |
||
|
1 |
Huyện (TX, TP): …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1 |
Xã…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Xã…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Huyện (TX, TP) :…… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1 |
Xã……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Khu vực 1 hoặc tên đường, đoạn đường |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ghi chú: (1) Áp dụng để quy định giá đất ở
tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn.
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 18 |
BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ(1)
(Ban hành kèm theo Quyết định
số………/QĐ-UBND
ngày... tháng...
năm ... của UBND………)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Tên đơn vị hành chính |
Loại đô thị |
Đoạn đường |
Giá đất |
||||
|
Từ |
Đến |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
.... |
|||
|
1 |
Quận (H, TX, TP): …… |
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
……………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Quận (H, TX, TP): ……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
……………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
Quận (H, TX, TP): ………… |
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
……………… |
|
|
|
|
|
|
|
Ghi chú: (1) Áp dụng để quy định giá đất ở
tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 19 |
BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO
(Ban hành kèm theo Quyết định
số .../QĐ-UBND ngày.. tháng... năm ... của UBND………)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Tên khu công nghệ cao |
Loại xã hoặc loại đô thị |
Đoạn đường |
Giá đất |
||||
|
Từ |
Đến |
VT1 |
VT2 |
VT3 |
….. |
|||
|
(1) |
(2) |
(3) |
(4) |
(5) |
(6) |
(7) |
(8) |
(9) |
|
1 |
Đất... |
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……… |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Đất... |
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Đất... |
|
|
|
|
|
|
|
|
3.1 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
3.2 |
Tên đường, phố, đoạn đường, đoạn phố |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP): …………… |
Mẫu số 20 |
BẢNG GIÁ ĐẤT
…………………………(1)
(Ban hành kèm theo Quyết định
số
.../QĐ-UBND ngày.. tháng... năm ... của UBND………)
ĐVT: 1.000 đồng/m2
|
Số TT |
Địa chỉ thửa đất |
Tờ bản đồ |
Số thửa |
Giá đất |
Ghi chú |
|
I |
Huyện
(TX, Q, TP): …… |
|
|
|
|
|
1 |
Xã (P, TT): ……… |
|
|
|
|
|
1.1 |
Đường phố/xứ đồng/thôn, xóm.... |
01 |
11, 12, 13, 14,... |
5.000 |
|
|
1.2 |
Đường phố/xứ đồng/thôn, xóm.... |
02 |
17, 18,... |
4.000 |
|
|
... |
……… |
|
|
|
|
|
2 |
Xã (P, TT): ………… |
|
|
|
|
|
|
Đường phố/xứ đồng/thôn, xóm.... |
05 |
22, 23,... |
1.000 |
|
|
|
………… |
... |
... |
... |
|
|
II |
Huyện
(TX, Q, TP): …… |
|
|
|
|
|
1 |
Xã (P, TT): ……… |
|
|
|
|
|
|
………… |
|
|
|
|
|
2 |
Xã (P, TT): …………… |
|
|
|
|
|
|
…………… |
|
|
|
|
Ghi chú: (1) Áp dụng để quy định giá các loại
đất chi tiết đến từng thửa đất.
Mẫu số 21
|
Tên tổ chức tư vấn xác định
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM |
|
Số /CT-ĐGĐ |
……, ngày …tháng …năm …… |
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Kính gửi:
…………………………………………………………………
Căn cứ Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6
năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định giá đất;
Căn cứ Hợp đồng số………
1. Mục đích định giá đất
Xác định giá đất phục vụ mục đích ....
2. Thời điểm định giá đất
Tại thời điểm định giá đất (ngày ... tháng ....
năm....).
3. Cơ sở định giá đất
- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất cần định giá.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết
toán công trình (nếu có).
- Các căn cứ pháp lý khác.
4. Thực trạng đất, tài sản gắn liền với đất
4.1. Đất:
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý; địa chỉ thửa đất;
số tờ bản đồ; số thửa đất.
- Diện tích (tổng diện tích, diện tích từng phần);
hình thể; kích thước.
- Mục đích và thời hạn sử dụng đất.
4.2. Nhà:
- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng,
diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận
(móng, tường, mái...).
- Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiết bị được sử dụng,
tình trạng thực tế từng bộ phận.
4.3. Tài sản khác gắn liền với đất:
- Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
- Tình trạng pháp lý của tài sản.
5. Phương pháp định giá đất
Áp dụng phương pháp định giá đất………
6. Kết quả xác định giá đất
- Tổng giá trị thửa đất và tài sản gắn liền với đất: ……………(đồng)
- Giá trị nhà: ……………(đồng)
- Giá trị tài sản khác gắn liền với đất: ……………(đồng)
- Giá trị thửa đất: …………(đồng)
- Giá đất:
…………… (đồng/m2)
(Viết bằng chữ: ……………………………………………đồng/m2)
|
Định giá viên |
Giám đốc |
Mẫu số 22
|
Ảnh |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM |
|
……, ngày ……tháng ……năm …… |
ĐƠN XIN CẤP CHỨNG CHỈ ĐỊNH
GIÁ ĐẤT
Kính gửi:
Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường
1. Họ và tên: ……………………………………Nam/Nữ……………
2. Ngày, tháng, năm sinh: ……………………………………………………………………………
3. Quê quán:……………………………………………………………………………………………
4. Quốc tịch: ……………………………………………………………………………………………
5. Số chứng minh thư (hoặc hộ chiếu):
………………Ngày cấp: ……………Nơi cấp: ………..
6. Địa chỉ thường trú:.…………………………………………………………………………………
7. Đơn vị công tác: ……………………………………………………………………………………
8. Trình độ chuyên môn (ghi rõ
chuyên ngành đào tạo):
* Văn bằng, Chứng chỉ đã được cấp:
………………………………………………………………
* Chứng nhận hoàn thành khóa bồi dưỡng
về định giá đất do…………tổ chức…………… (bản sao).
Tôi xin chịu trách nhiệm về toàn bộ
nội dung đơn này và cam kết hành nghề tư vấn xác định giá đất theo đúng Chứng
chỉ được cấp và tuân thủ các quy định của pháp luật./.
|
Xác nhận của cơ quan, tổ
chức nơi công tác |
Người làm đơn |
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét