|
BỘ TÀI CHÍNH _______ Số: 42/2024/TT-BTC |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ________________________ Hà Nội, ngày 20 tháng 6 năm 2024 |
THÔNG TƯ
Ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam
về Thẩm định giá bất động sản
___________
Căn cứ Luật Giá ngày 19 tháng 6 năm
2023;
Căn cứ Nghị định số 14/2023/NĐ-CP
ngày 20 tháng 04 năm 2023 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý
giá;
Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông
tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt
Nam về Thẩm định giá bất động sản.
Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Chuẩn mực thẩm
định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05
tháng 8 năm 2024.
2. Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của
Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 11 - Thẩm định giá bất động sản hết hiệu lực kể từ ngày Thông
tư này có hiệu lực thi hành.
1. Các tổ chức, cá nhân có liên
quan chịu trách nhiệm thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban
hành kèm theo Thông tư này.
2. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề
nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời
về Bộ Tài chính để nghiên cứu, giải quyết./.
|
BỘ TÀI CHÍNH _______ |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ________________________ |
CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
(Kèm theo Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20
tháng 6 năm 2024
của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
_____________
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn
về thẩm định giá bất động sản khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về
giá. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này không áp dụng đối với trường hợp định
giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1. Thẩm định viên về giá, doanh
nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo
quy định của pháp luật về giá.
2. Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá
của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.
3. Tổ chức, cá nhân yêu cầu
thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo
cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).
Điều 3. Giải thích từ ngữ
1. Bất động sản có tiềm
năng
phát triển
là đất trồng để xây dựng hoặc
đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc
phá dỡ xây dựng công trình trên đất để sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
2.
Phương
pháp thặng dư
là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng
phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của
tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các
chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát
triển đó (tổng chi phí phát triển).
Điều 4. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất
động sản
1. Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá
bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách
tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực
thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.
2. Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất
động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các
cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định tại khoản 1 Điều này.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở
kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận
từ thu nhập.
3. Căn cứ vào đặc điểm của bất động
sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm
thẩm định
giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động
sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp
cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Chương II
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Điều 5. Áp dụng phương pháp thặng dư
1.
Công
thức trong phương pháp thặng dư:
V = DT - CP
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
a) Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản;
b) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương
lai (n);
c) Xác định tổng doanh thu phát
triển (DT);
d) Xác định tổng chi phí
phát triển (CP);
đ) Xác định giá trị của bất động sản (V).
3. Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu
phát triển và chi phí phát triển bất động sản:
a) Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất động sản, chi phí
phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và
chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo
mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
V = DT - CP (tại thời điểm thẩm định giá)
b) Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản
kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh
hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất
động sản qua nhiều năm.
Trong đó:
V : Giá trị tài sản thẩm định giá;
DTt : Doanh thu phát triển dự kiến năm
thứ t;
CPt : Chi phí phát triển dự kiến năm
thứ t;
r: Tỷ suất chiết khấu;
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
t: Năm dự báo.
Điều 6. Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
của bất động sản
Việc sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:
1. Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.
2. Các thông tin về quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định
về chuyển mục đích sử
dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt.
3. Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt
Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Điều 7. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
(n)
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt
Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.
Điều 8. Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)
1. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự
kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp
với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.
2. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được
xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá
chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình
thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng,
tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có
đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại
khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực
có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá
cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự
kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu
phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực
hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết
và theo các quy định hiện hành về bất động sản.
Việc xác định mức biến động của giá
chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào
kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê
hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường
bất động sản qua các năm.
3. Tổng doanh thu phát triển được xác định thông
qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
a) Trong trường hợp tổng doanh thu phát
triển
chỉ phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính
toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá
đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời
điểm thẩm định giá;
b) Trong trường hợp quá trình phát triển kéo dài
nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho
thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất
động sản qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát
triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá
được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Điều 9. Xác định tổng chi phí phát triển (CP)
1. Tổng chi phí phát triển của bất động
sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự
kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp
với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên
nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất
động sản thẩm định giá.
2. Tổng chi phí phát triển của bất động
sản gồm:
a) Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây
dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công
trình
khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;
c) Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán
hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);
d) Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử
dụng tài sản/bất động sản);
đ) Các khoản chi phí hợp lý khác;
e) Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ
sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính
trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư
ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của
ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc
được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước
thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán)
trên tổng
chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;
g) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền
bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.
3. Các khoản mục chi phí trên được xác định trên
cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế
phổ
biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như
nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù
hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung
liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về
Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường
về
các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định
hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương
pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế -
kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án
bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án
bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời
điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các
định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.
Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục
chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng,
suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử
dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát
triển của bất động sản.
4. Việc xác định tổng chi phí phát
triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi
phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù
hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.
5. Tổng chi phí phát triển được xác định thông
qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
a) Trường hợp tổng chi phí phát triển bất động
sản chi
phát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính
toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động
sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm
thẩm
định giá;
b) Trường hợp quá trình phát triển bất động sản
kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc chuyển
đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về
thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Điều 10. Xác định tỷ
suất chiết khấu (r)
1. Việc xác định tỷ suất chiết
khấu cần phản ánh được giá trị biến
đổi
theo thời gian của tiền và các rủi ro liên quan đến dòng tiền
phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.
2. Tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong
các cách sau:
a) Tỷ suất chiết khấu xác
định theo cách tiếp cận từ thu nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt
Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập;
b) Tỷ suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi
suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương
mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng
số cổ
phần có quyền biểu quyết có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh
tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh
doanh bất động sản./.
BỘ TÀI CHÍNH
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét