BỘ
TÀI CHÍNH ------- Số: 77/2014/TT- BTC |
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc -------------------------------------- Hà Nội, ngày 16 tháng 6 năm 2014 |
THÔNG
TƯ
Hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước
---------------------------------
Căn
cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn
cứ Luật Ngân sách nhà nước ngày 16 tháng 12 năm 2002;
Căn
cứ Luật Quản lý Thuế ngày 29 tháng 11 năm 2006;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý Thuế ngày 20 tháng 11 năm 2012;
Căn
cứ Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012;
Căn cứ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ
quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Theo đề nghị của Cục
trưởng Cục Quản lý công sản,
Bộ trưởng
Bộ Tài chính ban hành Thông tư hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước.
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Thông tư này hướng dẫn việc xác định và
trình tự, thủ tục xác định, thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước; miễn, giảm
tiền thuê đất, thuê mặt nước; hướng dẫn xử lý chuyển tiếp và một số nội dung cụ
thể tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (sau đây gọi tắt là Nghị định số 46/2014/NĐ-CP).
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự
chủ tài chính (đơn vị sự nghiệp công lập
tự bảo đảm toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên), đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho thuê đất, thuê mặt nước; công nhận quyền sử dụng đất thuộc
trường hợp phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
2.
Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Chương II
QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Mục 1
XÁC ĐỊNH VÀ THU NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT
Điều 3. Xác định đơn giá thuê đất
1. Trường
hợp trả tiền thuê đất hàng năm không
thông qua đấu giá
Đơn giá
thuê đất hàng năm được xác định bằng mức
tỷ lệ (%) nhân (x) với giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:
a) Mức tỷ lệ (%) để
tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định cụ thể theo từng
khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều
4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và được công bố công khai trong
quá trình tổ chức thực hiện.
b) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền
thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá
đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10
tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối
với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực
tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về
giá đất.
c) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền
thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá
đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố
trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính
thu tiền thuê đất là
giá đất được tính theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá
đất.
d) Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định
giá đất tính thu tiền thuê đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến
đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù
hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa
phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường
hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường
có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức
bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu
tiền thuê đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định
ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
2. Trường hợp thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá
Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất, trong đó:
a) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính
thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại
Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung
ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng
trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất
cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương
pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định
của Chính phủ về giá đất.
b)
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá mà diện
tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá
đất tại Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung
ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối
với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này.
c) Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của
loại đất quy định tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định đơn giá thuê đất
được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của thời hạn thuê đất |
= |
|
x |
Thời hạn thuê đất |
|
Thời hạn của loại đất tại Bảng
giá đất |
3. Trường hợp xác
định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê
a) Đối với trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm,
đơn giá khởi điểm để thực hiện đấu giá là giá đất được xác định theo
mục đích sử dụng đất thuê tương ứng với thời hạn thuê đất quy
định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với mức tỷ lệ (%) để
tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
b) Đối với trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê, giá đất để xác định đơn giá khởi điểm để thực hiện đấu giá
được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập,
thặng dư.
4. Trường hợp điều
chỉnh đơn giá thuê đất
Đối với trường hợp
thuê đất trả tiền hàng năm, khi hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo quy
định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, đơn giá thuê đất áp dụng cho chu kỳ
ổn định tiếp theo được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ
số điều chỉnh giá đất nhân (x) với mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất.
5.
Trường hợp xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp khi
cổ phần hóa mà doanh nghiệp cổ phần hóa lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều này.
6. Trách nhiệm xác định đơn giá thuê đất
a) Cơ quan thuế theo thẩm quyền quy định tại Khoản 1 Điều
11 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thực hiện xác định đơn giá thuê
đất đối với trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 4 Điều này.
b) Cơ quan tài chính thực hiện xác định giá khởi điểm để
đấu giá quyền sử dụng đất thuê, giá trị
quyền sử dụng đất thuê để tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa quy
định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều này.
Điều 4. Diện tích
phải nộp tiền thuê đất
1.
Diện tích phải nộp tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trong quyết định cho thuê
đất. Trường hợp diện tích ghi trong hợp
đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích trong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theo diện
tích ghi trong hợp đồng thuê đất.
2. Đối với
trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng đang sử
dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của Luật Đất
đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực tế đang sử dụng.
3. Trường hợp đất sử dụng đồng thời vào mục đích
phải nộp tiền thuê đất, mục đích không phải nộp tiền thuê đất thì số tiền thuê
đất phải nộp được xác định trên cơ sở phân bổ diện tích theo mục đích sử dụng
đất, cụ thể
như sau:
a) Trường hợp tách riêng được diện tích đất phục
vụ mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ phải nộp tiền thuê đất thì diện tích
phải nộp tiền thuê đất là diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích sản xuất
kinh doanh, dịch vụ.
b) Trường hợp không tách
riêng được diện tích đất phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ phải nộp
tiền thuê đất thì việc tính tiền thuê đất được thực hiện theo phương pháp phân bổ. Số
tiền thuê đất phải nộp được tính theo diện tích đất, diện tích công trình, nhà
xưởng sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Trường hợp không phân
bổ được theo diện tích nêu trên thì tiêu thức phân bổ là doanh thu hàng hoá,
dịch vụ của hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ so với tổng doanh thu của cơ
quan, đơn vị thực hiện trong năm.
c) Cơ quan thuế chủ trì phối hợp với
các cơ quan liên quan xác định, tính và thu tiền thuê đất đối với các trường
hợp quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này.
Điều 5. Xác
định tiền thuê đất
1. Việc xác định tiền thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 12 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP. Số tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước được
xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê đất được miễn, giảm (nếu có)
và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
2. Trường hợp tổ chức kinh tế
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân theo
quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính về nộp tiền thuê đất thì được trừ số tiền đã trả để nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất phải nộp; số tiền được trừ vào
tiền thuê đất phải nộp được xác định theo giá đất của mục đích đất nhận chuyển
nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng
không vượt quá số tiền phải bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:
a) Trường hợp người thuê đất lựa chọn hình thức
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
b) Trường hợp người
thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nêu trên được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê
đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc quy đổi số tiền này ra số năm, tháng hoàn
thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất trong trường hợp lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm được thực hiện theo công thức sau:
|
n |
= |
|
|
Tiền thuê đất phải nộp
một năm |
Trong
đó:
- n: Số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
- Số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông nghiệp
hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân
được xác định theo giá
đất của mục đích nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và theo quy định tại Khoản 4, Khoản
5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
- Tiền thuê đất phải nộp một năm được xác định
bằng đơn giá thuê đất hàng năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhân (x) với diện tích đất phải nộp
tiền thuê đất.
3. Trường hợp nhận
chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất đất
sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; sau đó chuyển
mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm g
Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai thì số tiền
đã trả để nhận chuyển nhượng được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp nếu lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường
hợp người được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng
năm thì số tiền đã trả để nhận chuyển
nhượng được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê
đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
Việc xác định số tiền đã trả
để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp
hoặc quy đổi ra thời gian hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất và được xác
định như sau:
a) Đối với trường hợp thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền đã trả để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng số tiền thuê đất theo mục
đích sử dụng đất phải nộp một lần cho thời gian sử dụng đất còn lại trước khi
chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị định
số 46/2014/NĐ-CP.
b) Đối với trường hợp thuê
đất trả tiền hàng năm thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng được quy đổi ra
số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền
thuê đất theo công thức quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, nay được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục
đích sản xuất kinh, doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê đất thì
được trừ giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp vào tiền thuê đất phải nộp; mức
được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ vào tiền thuê đất phải nộp
được xác định như sau:
a) Nếu giá
đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất thì giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Nếu giá
đất để xác định đơn giá thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định được xác định theo các phương
pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá đất nông
nghiệp cũng được xác định theo giá đất cụ thể tương ứng và do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
5. Trường hợp được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua
hình thức đấu giá và đã nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, nhưng
trong quá trình thực hiện dự án, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất đề nghị
thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất (mật độ xây
dựng, chiều cao của công trình) thì xử lý như sau:
a) Trường hợp giá đất để tính tiền thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được xác định theo các phương pháp
so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì thực hiện thu chênh lệch
giữa tiền thuê đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của
quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng.
b) Trường hợp giá đất để tính
tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được xác định
theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thực hiện thu chênh lệch giữa
tiền thuê đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của quy
hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng.
6. Trường hợp được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thông qua hình
thức đấu giá và đã nộp tiền trúng đấu giá theo quy định của pháp luật, nhưng
trong quá trình thực hiện dự án, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất đề nghị
thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất (mật độ xây
dựng, chiều cao của công trình) thì xử lý như sau:
a) Trường hợp giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng
đất được xác
định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì
thực hiện thu chênh lệch giữa tiền thuê đất tính theo giá đất xác định theo các phương
pháp nêu trên của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại
cùng thời
điểm được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng.
b) Trường hợp giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng
đất được xác
định bằng phương pháp hệ
số điều chỉnh giá đất thì căn cứ vào Bảng giá đất, hệ
số điều chỉnh giá đất và nguyên tắc điều chỉnh hệ số này do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định để thực hiện thu chênh lệch giữa tiền thuê
đất tính theo giá đất được xác định theo phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất tương ứng với quy hoạch xây
dựng trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay
đổi quy hoạch xây dựng.
7. Trường hợp do
yêu cầu quản lý, Nhà nước điều chỉnh quy
hoạch xây dựng chi tiết làm giảm hệ số sử dụng đất (mật
độ xây dựng, chiều cao của công trình) dẫn đến giảm tiền thuê đất đối
với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức
được hoàn trả chênh lệch giữa tiền thuê đất xác định theo quy hoạch xây dựng
chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều
chỉnh quy hoạch. Việc xác định số tiền chênh lệch được thực hiện
theo quy định tại Khoản 5, Khoản 6 Điều này.
Việc hoàn trả tiền thuê đất
theo quy định tại Khoản này được thực hiện dưới hình
thức hoàn trả trực tiếp hoặc bù trừ vào
nghĩa vụ tài chính của tổ chức với Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân
sách nhà nước và pháp luật về quản lý thuế.
8. Trường hợp người sử dụng
đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014,
khi chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự
án đầu tư với thời hạn thuê đất dài hơn thời gian sử dụng đất còn lại của đất
nhận chuyển nhượng thì phải nộp tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất mới tại
thời điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất và được trừ đi số tiền đã nhận
chuyển nhượng.
Số tiền nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất theo quy định tại Khoản này được
xác định theo
công thức sau:
|
Số tiền nhận chuyển nhượng được trừ |
= |
Tiền sử dụng đất
tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất tại thời
điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất |
x |
Thời hạn sử dụng
đất còn lại |
|
Tổng thời hạn sử
dụng đất có thu tiền sử sụng đất |
9. Mẫu Thông báo số tiền thuê đất phải nộp được thực hiện
theo quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.
Điều 6. Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng
1. Đối với trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn
cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để
cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không thông qua hình thức đấu giá
và không thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất thì người được Nhà nước cho thuê
đất phải nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật.
Việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất được
thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.
Trường hợp không
cân đối được ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, khi cho
thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xem xét, quyết định việc người được Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền thuê
đất tương ứng với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được
quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hàng năm.
2. Đối với trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn
cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để
cho thuê đất và thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất thì việc hoàn
trả tiền bồi
thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát
triển đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp
thuộc đối tượng được miễn toàn bộ tiền thuê đất trong thời gian thuê đất theo
quy định tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, người được Nhà nước cho thuê đất phải hoàn trả
chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt vào ngân sách nhà nước và khoản chi phí này được tính vào vốn đầu tư
của dự án. Việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát
triển đất được thực hiện theo quy định
của pháp luật về ngân sách nhà nước.
b) Trường hợp thuộc đối tượng được miễn,
giảm một phần tiền thuê đất theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP, người được Nhà nước cho thuê đất phải hoàn trả chi phí
bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
vào ngân sách nhà nước và được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp trong trường
hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được quy đổi
ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất đối với trường hợp thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm theo chính sách và giá đất tại thời điểm được
Nhà nước cho thuê đất; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự
án. Việc hoàn trả tiền bồi thường,
giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất được
thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.
3. Trường hợp người được Nhà
nước cho thuê đất tự nguyện ứng
trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất
phải nộp theo phương án được phê duyệt.
Trường hợp số tiền ứng trước
về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt vượt quá tiền thuê đất phải nộp thì chỉ được trừ bằng tiền thuê
đất phải nộp; số còn lại được tính vào vốn đầu tư của dự án.
Trường hợp được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
đã ứng trước theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được
trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi theo chính sách và giá đất tại thời điểm được
Nhà nước cho thuê đất và được xác
định là thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm.
5. Cơ quan tài chính thực hiện ghi thu, ghi chi số tiền bồi
thường, giải phóng mặt bằng mà người được Nhà nước cho thuê đất đã tự nguyện ứng trước được trừ vào tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp theo quy định
tại pháp luật về ngân sách nhà nước.
Điều 7. Trình tự, thủ tục xác định đơn giá thuê đất và thu nộp tiền thuê
đất
1. Đối với trường hợp cho thuê đất mới
a) Căn cứ quyết định cho thuê đất, hồ sơ địa chính
do cơ quan tài nguyên và môi trường chuyển đến, cơ quan thuế xác định đơn giá
thuê đất như sau:
- Trường
hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
chiết trừ, thu nhập, thặng dư: căn cứ giá
đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, mức tỷ lệ (%) do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định đơn giá thuê
đất cho kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên để
thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ quan tài nguyên và
môi trường làm căn cứ ghi vào hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật.
- Trường
hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: căn cứ vào Bảng giá đất, hệ số
điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định đơn
giá thuê đất của chu kỳ ổn định đầu tiên để thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường để
làm căn cứ ghi vào hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật.
b) Căn cứ
vào đơn giá thuê đất xác định tại Điểm a Khoản này và diện tích phải nộp tiền
thuê đất; số
tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được trừ vào tiền thuê đất do cơ quan tài chính xác định và chuyển đến (nếu
có), cơ quan
thuế xác định và ban hành Thông báo số tiền thuê đất phải nộp và mở sổ theo dõi
việc thu, nộp tiền thuê đất.
c) Cơ quan tài chính xác định các khoản được trừ về tiền bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất
phải nộp (nếu có) theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, hướng dẫn tại
Thông tư này và chuyển cho cơ quan thuế làm cơ sở xác định tiền thuê đất phải
nộp.
2. Đối với trường hợp điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định
đơn giá thuê đất
Khi đến
thời điểm phải điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 1 Điều
14 Nghị định
số 46/2014/NĐ-CP; căn cứ giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá
đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định
lại đơn giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp hàng năm của chu kỳ
ổn định tiếp theo cho người thuê đất.
3. Hàng năm cơ quan thuế thông báo nộp tiền thuê
đất trực tiếp cho người phải nộp tiền thuê đất. Trường hợp căn cứ tính tiền
thuê đất có thay đổi thì phải xác định lại tiền thuê đất theo quy định tại Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này, gửi thông báo cho
người thuê đất thực hiện.
Năm nộp tiền thuê đất tính theo năm dương lịch, từ ngày 01
tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm. Trường hợp năm đầu tiên thuê đất,
năm kết thúc thuê đất không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc
tính theo số tháng thuê. Trường hợp thời gian thuê đất của tháng thuê đầu tiên
hoặc tháng thuê kết thúc không đủ số ngày của một (01) tháng thì:
a) Nếu số ngày thuê đất từ 15 ngày trở lên đến đủ tháng ( >= 15 ngày)
thì tính tròn 01 tháng.
b) Nếu số ngày thuê đất dưới 15 ngày (< 15 ngày) thì không tính tiền thuê đất.
4. Người
thuê đất căn cứ vào thông báo nộp tiền thuê đất nộp tiền tại địa điểm đã ghi
trong Thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời hạn quy định, cụ
thể:
a) Đối với
thuê đất, thuê mặt nước trả tiền hàng năm
- Việc nộp
tiền mỗi năm được chia làm 2 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31
tháng 5; kỳ thứ hai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm. Đối với trường hợp thuê
đất mới mà thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất phải nộp của
năm đầu tiên sau ngày ngày 31 tháng 10 thì cơ quan thuế ra Thông báo nộp tiền
thuê đất cho thời gian còn lại của năm.
- Quá thời
hạn nộp tiền thuê đất mỗi kỳ nộp tiền ghi trên Thông báo của cơ quan thuế,
người thuê đất phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy
định của pháp luật về quản lý thuế.
b) Đối với
trường hợp nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo
tiền thuê đất của cơ quan thuế, người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất theo
Thông báo.
- Trong
thời hạn 60 ngày tiếp theo, người thuê đất phải nộp đủ tiền thuê đất còn lại
theo Thông báo.
- Quá thời
hạn quy định nêu trên, người được Nhà nước cho thuê đất chưa nộp đủ tiền thuê
đất theo Thông báo thì phải nộp tiền
chậm nộp đối với số tiền thuê đất chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về
quản lý thuế.
5. Kho bạc
nhà nước, ngân hàng thương mại được ủy nhiệm phối hợp thu ngân sách nhà nước
hoặc cơ quan thuế khi thu tiền thuê đất phải sử dụng chứng từ thu tiền vào ngân
sách nhà nước theo quy định về hướng dẫn tập trung, quản lý các khoản thu ngân
sách nhà nước qua kho bạc nhà nước.
6. Việc ủy nhiệm thu tiền thuê đất, thuê mặt nước của tổ
chức, cá nhân được thuê đất, thuê mặt nước trong cảng hàng không, sân bay cho
Cảng vụ hàng không thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý
thuế.
7. Cơ quan
thuế phải mở sổ thu nộp tiền thuê đất tại địa phương theo quy định của pháp
luật về quản lý thuế.
Điều 8. Áp dụng đơn
giá thuê đất
1. Dự án
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trước ngày Nghị định số
46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và đang trong thời gian ổn định đơn
giá thuê đất nhưng đơn giá thuê đất đang nộp cao hơn đơn giá thuê đất quy định
tại Nghị định này thì được thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy
định tại Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP nếu người thuê
đất có đề nghị bằng văn bản. Cơ quan thuế chủ trì phối hợp với các cơ quan có
liên quan để xác định lại đơn giá thuê đất đối với trường hợp nêu trên; thời
điểm xác định lại và bắt đầu ổn định đơn giá thuê đất được áp dụng kể từ ngày
01 tháng 01 năm 2015.
2. Dự án thuê đất trước
ngày Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà tại một trong ba loại giấy tờ
sau đây: Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), Quyết định cho thuê đất,
Hợp đồng thuê đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp (ký kết) có quy định
đơn giá thuê đất và có ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất thì việc điều
chỉnh đơn giá thuê đất được thực hiện như sau:
a) Đối với
dự án đầu tư mà tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên có quy định đơn giá thuê
đất và nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê theo các quy định về đơn giá cho thuê
đất của Bộ Tài chính (Quyết định số 210A-TC/VP ngày 01 tháng 4 năm 1990, Quyết
định số 1417/TC-TCĐN ngày 30 tháng 12 năm 1994, Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC
ngày 24 tháng 02 năm 1998, Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24 tháng 11 năm
2000, Quyết định số 1357/TC/QĐ-TCT ngày 30 tháng 12 năm 1995) hoặc đã thực hiện cấp
đổi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), thay đổi lại mẫu Hợp đồng thuê
đất do quy định về thủ tục hành chính mà tại các giấy tờ được cấp đổi không còn
nội dung ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất nhưng mục đích sử dụng đất
không thay đổi; đến ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành chưa thực hiện
điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và không thuộc trường
hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 18 Thông tư này thì cơ quan thuế báo cáo
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện điều
chỉnh đơn giá thuê đất tương ứng với mỗi chu kỳ điều chỉnh theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm tăng 15% so với chu kỳ trước
đó.
b) Đối với
dự án đầu tư mà tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên có quy định đơn giá thuê
đất, thuê mặt nước và nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê theo các quy định về
đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước của Bộ Tài chính như Điểm a Khoản này nhưng
đã thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ hoặc đã thực hiện cấp
đổi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), thay đổi lại mẫu Hợp đồng thuê
đất do quy định về thủ tục hành chính mà tại các giấy tờ được cấp đổi không còn
nội dung ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất nhưng mục đích sử dụng đất
không thay đổi và đã thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều
9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, khi đến các kỳ điều chỉnh đơn giá thuê đất tiếp theo
thì cơ quan thuế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết mức điều chỉnh đơn giá
thuê đất nhưng không vượt quá mức tỷ lệ (%) điều chỉnh đơn giá thuê đất đã
được quy định tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên so với đơn giá thuê đất đã
được điều chỉnh của kỳ ổn định trước đó và áp dụng cho thời gian thuê đất còn
lại theo đề nghị bằng văn bản của người thuê đất.
Mục 2
XÁC ĐỊNH, THU NỘP
TIỀN THUÊ ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NGẦM, TIỀN THUÊ ĐẤT CÓ MẶT NƯỚC, THUÊ MẶT
NƯỚC
Điều 9. Xác định, thu nộp tiền thuê đất xây dựng công
trình ngầm
1. Căn cứ quy định tại Khoản 1
Điều 5 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Sở Tài chính phối hợp với các cơ
quan có liên quan xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định
mức đơn giá đất xây dựng công trình ngầm không gắn với công trình xây dựng trên
mặt đất có mục đích kinh doanh phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của địa
phương.
2. Đối với đất xây dựng công trình
ngầm gắn với phần ngầm công trình xây dựng trên mặt đất mà có phần diện tích
xây dựng công trình ngầm vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt có thu
tiền thuê đất thì đơn giá thuê đất của phần diện tích xây dựng công trình ngầm vượt thêm
này được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
3. Căn cứ
mức thu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hồ sơ, thông tin địa chính do
cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp, Cục Thuế xác định số tiền thuê đất
phải nộp đối với trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và thông báo
cho người thuê đất để thực hiện nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
4. Đơn giá thuê đất trong
trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để xây dựng công trình ngầm được
ổn định 05 năm. Hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất, cơ quan thuế thực hiện
điều chỉnh lại đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm theo chính sách và giá
đất tại thời điểm điều chỉnh.
Điều
10. Xác định, thu nộp tiền thuê đất có mặt nước
1. Căn cứ quy định tại Điểm b,
Điểm c Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Sở Tài
chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xây dựng và trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành mức thu đối với phần diện tích đất có mặt nước, trong đó:
a) Đối với trường
hợp thuộc
vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn, đặc biệt khó khăn; phần diện tích đất có mặt nước sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất có
mặt nước sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì đơn giá thuê đất
có mặt nước được xác định bằng 50% đơn giá thuê của loại
đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.
b) Đối
với trường hợp không thuộc phạm vi quy định tại điểm a khoản này, đơn giá thuê đất có mặt
nước được xác định không thấp hơn 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử
dụng.
2. Đối với trường hợp tổ chức, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất có mặt
nước để thực hiện dự án đầu tư, căn cứ mức thu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định và hồ sơ, thông tin về địa chính do cơ quan tài nguyên và môi trường cung
cấp, Cục Thuế xác định số tiền thuê đất có mặt nước phải nộp và thông báo cho
người cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Số tiền thuê đất có mặt nước phải
nộp được xác định bằng số tiền thuê đất của phần diện tích không có mặt nước
cộng với số tiền thuê của phần diện tích mặt nước.
3. Đối
với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất có mặt nước để sản xuất kinh
doanh, căn cứ mức thu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hồ sơ, thông tin
về địa chính do cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp, Chi cục Thuế xác
định số tiền thuê đất có mặt nước phải nộp và thông báo cho người cho thuê đất
theo quy định của pháp luật tương tự đối với trường hợp quy định tại Khoản 2
Điều này.
4.
Trường hợp do biến động thường xuyên của mức nước mà không thể xác định được
chính xác phần diện tích đất, phần diện tích mặt nước tại thời điểm được Nhà
nước cho thuê thì phần diện tích mặt nước được xác định theo mức bình quân
trong năm làm cơ sở tính tiền thuê đối với phần diện tích này.
Điều
11. Xác định, thu nộp tiền thuê mặt nước
1. Căn cứ vào khung giá thuê
mặt nước quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên
quan trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê mặt nước của từng
dự án cụ thể (trừ các dự án thuộc Khoản 2 Điều này), trong đó:
a) Dự án sử dụng mặt nước cố
định quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP là mặt nước sử dụng cho dự án hoạt động cố định tại một
địa điểm nhất định; xác định rõ địa điểm, tọa độ cố định mặt nước cho thuê
trong suốt thời gian thực hiện dự án.
b) Dự án
sử dụng mặt nước không cố định quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 7 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP là mặt nước cho thuê không xác định rõ được địa điểm,
không xác định rõ giới hạn trong phạm vi tọa độ nhất định để cho thuê và dự án
hoạt động không cố định tại một địa điểm mặt nước nhất định.
c) Diện
tích mặt nước thuê để tính tiền thuê mặt nước là diện tích được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định cho thuê theo quy định của pháp luật.
d) Thời
điểm tính tiền thuê mặt nước là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho thuê theo quy định của pháp luật.
e) Số
tiền thuê mặt nước phải nộp được xác định theo quy định tại Khoản 3 Điều 12
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
2. Riêng
đối với dự án khai thác dầu khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam, việc xác
định tiền thuê mặt nước (mặt biển) được thực hiện như sau:
a)
Diện tích để tính tiền thuê mặt nước (mặt biển) là diện tích được giao để thăm
dò, khai thác dầu khí.
b)
Đơn giá thuê mặt nước (mặt biển) được áp dụng ở mức giá tối đa của khung giá
thuê mặt nước quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 46/
2014/NĐ-CP và được ổn định 05 năm theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP hoặc theo các cam kết riêng của Chính phủ Việt Nam
với Chính phủ hoặc tổ chức nước ngoài theo các Hiệp định đã ký kết. Đối với dự
án khai thác dầu khí đang thuê mặt nước và đơn giá thuê mặt nước đang áp dụng
theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005
của Chính phủ thì tiếp tục được áp dụng đơn giá thuê mặt nước đó cho thời gian
thuê còn lại của dự án; hết thời hạn thuê mặt nước của dự án, đơn giá thuê mặt
nước áp dụng theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 7 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.
c)
Thời điểm tính tiền thuê mặt nước (mặt biển) được tính từ thời điểm được giao
mặt nước để thăm dò, khai thác dầu khí.
d)
Đối với dự án khai thác dầu khí theo cơ chế chia sản phẩm theo quy định tại
Nghị định số 33/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về ban hành Hợp đồng mẫu của Hợp
đồng chia sản phẩm dầu khí thì nhà thầu nước ngoài không phải nộp tiền thuê mặt
nước (mặt biển) theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn
tại Thông tư này.
3.
Căn cứ đơn giá thuê mặt nước và diện tích mặt nước thuê, cơ quan thuế xác định,
thông báo số tiền thuê mặt nước phải nộp và tổ chức thực hiện thu nộp theo quy
định của pháp luật.
Mục 3
MIỄN, GIẢM TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
Điều
12. Áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước
1. Dự án đầu tư có sử dụng đất được
xét miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước là dự án được lập, thẩm định, phê
duyệt theo quy định của pháp luật.
2. Dự án đầu tư được miễn, giảm
tiền thuê đất gắn với việc cho thuê đất mới áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư
được Nhà nước cho thuê đất lần đầu trên diện tích đất thực hiện dự án hoặc được
gia hạn thuê đất khi hết thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật về đất
đai.
3. Dự án đang hoạt động
mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước nhưng mức ưu đãi
(miễn, giảm thấp hơn) quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP thì được áp
dụng mức miễn, giảm theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP cho thời hạn
miễn, giảm còn lại. Thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất còn lại tính theo thời
gian quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP trừ (-) đi thời gian đã
được miễn, giảm trước ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Dự án đang hoạt động
mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất,
thuê mặt nước là dự án đã được cấp Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư (đã
được ghi tại Giấy phép đầu tư) hoặc đã được cơ quan thuế ra quyết định miễn,
giảm theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định số
46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.
Trường hợp ngày bắt đầu tính tiền thuê
đất trước ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi
hành nhưng từ ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, người thuê đất mới
làm thủ tục xin miễn, giảm thì áp dụng quy định về miễn, giảm và các quy định
khác theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
4. Dự án đang hoạt động và thực hiện
nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm trước ngày Nghị định số
46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành không thuộc đối tượng được miễn, giảm
tiền thuê đất, thuê mặt nước, nay thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê
đất, thuê mặt nước theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì được
thực hiện miễn, giảm cho thời hạn ưu đãi còn lại theo đề nghị của
chủ đầu tư.
5. Người được Nhà nước cho thuê
đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất sau khi làm các thủ tục để
được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định. Trường hợp thuộc đối tượng được
miễn, giảm tiền thuê đất nhưng người được Nhà nước cho thuê đất không làm thủ
tục để được miễn, giảm tiền thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất theo quy định
của pháp luật. Trường hợp chậm làm thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất thì khoảng
thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất.
Trường hợp khi nộp hồ sơ xin
miễn, giảm tiền thuê đất đã hết thời gian được miễn, giảm theo quy định tại Điều
19, Điều 20 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP thì người được Nhà nước cho thuê đất không được
xét miễn, giảm tiền thuê đất; nếu đang trong thời gian được miễn, giảm tiền
thuê đất theo quy định thì chỉ được miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian ưu
đãi còn lại tính từ thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin miễn, giảm tiền thuê đất.
6.
Trong quá trình quản lý, theo dõi, nếu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát
hiện người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy
định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP nhưng không đáp ứng các điều kiện để được
miễn, giảm tiền thuê đất có nguyên nhân từ phía người sử dụng đất hoặc sử dụng
đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê
đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về
đất đai thì cơ quan thuế xác định, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với tổ chức, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với
hộ gia đình, cá nhân) quyết định thu hồi số tiền thuê đất được miễn, giảm
theo quy định về chính sách và giá đất tại thời điểm được miễn, giảm tiền thuê
đất cộng thêm tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm
theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.
7. Trường hợp người được Nhà nước
cho thuê đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điều 19, Điều
20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP nhưng sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật thì nghĩa vụ tài chính được thực
hiện như sau:
a) Người
chuyển nhượng không được tính số tiền thuê đất đã được miễn, giảm vào giá
chuyển nhượng.
b) Đối với
người nhận chuyển nhượng
- Trường hợp người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện dự
án thì tiếp tục được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về
đầu tư cho thời gian còn lại của dự án.
- Trường
hợp người nhận chuyển nhượng không tiếp tục thực hiện dự án theo mục đích khi
nhận chuyển nhượng mà chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải nộp tiền
thuê đất theo quy định của pháp luật.
- Trường
hợp người chuyển nhượng đã thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính về đất đai thì
người nhận chuyển nhượng được kế thừa phần nghĩa vụ mà người chuyển nhượng đã
nộp.
c) Trường
hợp người chuyển nhượng đang được trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào
số tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật thì người nhận chuyển nhượng được
kế thừa và tiếp tục được trừ số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại vào số tiền thuê
đất phải nộp; số
tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.
Điều 13. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trong một số
trường hợp
1. Việc giảm tiền thuê đất đối với hợp tác xã quy định tại Điểm a Khoản 1
Điều 20 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP được áp dụng cho toàn bộ thời gian thuê đất.
2. Việc
giảm tiền thuê đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối mà bị thiên tai, hoả hoạn làm thiệt hại theo quy định tại
Điểm b Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP được thực
hiện như sau:
a) Nếu
thiệt hại dưới 40% sản lượng, được xét giảm tiền thuê đất theo tỷ lệ % tương
ứng với tỷ lệ % thiệt hại.
b) Nếu
thiệt hại từ 40% sản lượng trở lên, được xét miễn tiền thuê đất đối với năm bị
thiệt hại.
Tỷ lệ % sản
lượng thiệt hại được căn cứ theo sản lượng thu hoạch của vụ thu hoạch trong
điều kiện sản xuất bình thường của vụ sản xuất liền kề trước đó hoặc của vụ thu
hoạch gần nhất sản xuất trong điều kiện bình thường trước đó và do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác định.
Điều 14. Hồ sơ miễn, giảm tiền
thuê đất, thuê mặt nước
1. Hồ sơ miễn, giảm tiền
thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
2. Người thuê đất nộp hồ sơ đề
nghị miễn, giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
Điều 15. Trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền
thuê đất, thuê mặt nước
1. Trong thời hạn tối đa là 10 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được quyết định cho thuê đất, người thuê đất nộp hồ sơ đề nghị miễn,
giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
2. Căn cứ vào Hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế ban hành quyết
định miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian được miễn, giảm
theo thẩm quyền quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP, cụ thể:
a) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì số tiền miễn,
giảm được xác định như sau:
- Trường hợp thuộc đối tượng xác
định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư: cơ quan thuế xác định số tiền thuê
đất được miễn, giảm bằng diện
tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với giá
đất tại Bảng giá đất nhân (x) với mức tỷ lệ (%) nhân (x) với hệ
số điều chỉnh giá đất (x) với số năm được miễn, giảm
và ghi số tiền được miễn, giảm cụ thể vào
Quyết định miễn, giảm tiền thuê đất.
- Trường
hợp thuộc đối tượng xác định giá đất tính thu tiền thuê đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất: cơ quan thuế xác định
số tiền thuê
đất được
miễn, giảm bằng diện tích phải
nộp tiền thuê đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá
đất nhân (x) với mức tỷ lệ (%) nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với số năm được miễn,
giảm và
ghi số tiền được miễn, giảm
cụ thể vào Quyết định miễn, giảm tiền thuê đất.
b) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì
số tiền thuê đất được miễn xác định như sau:
-
Trường hợp thuộc đối tượng xác định giá đất theo các phương pháp so sánh
trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư: cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất được miễn cho cả thời hạn thuê đất
đất được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá đất tương ứng với thời hạn thuê đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá
đất và ghi số tiền được miễn cụ thể vào Quyết định miễn tiền thuê đất.
- Trường
hợp thuộc đối tượng xác định giá đất tính thu tiền thuê đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất: cơ quan thuế xác định
số tiền thuê
đất được
miễn bằng diện tích phải nộp
tiền thuê đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá
đất tương
ứng với thời hạn thuê đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất và ghi số tiền được miễn cụ
thể vào Quyết định miễn tiền thuê đất.
c) Quyết định miễn hoặc giảm tiền thuê đất phải ghi rõ: lý do được miễn,
giảm; thời gian thuê đất; thời gian được miễn, giảm tiền thuê đất và số tiền
thuê đất được miễn, giảm và phải ghi rõ nội dung: “Trường hợp người thuê đất,
thuê mặt nước phải hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền đã được miễn, giảm theo
quy định tại Khoản 7 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 thì phải nộp lại số
tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định về chính sách và giá đất tại thời
điểm được miễn, giảm tiền thuê đất cộng thêm một khoản tương
đương với khoản tiền chậm nộp tiền thuê đất của thời gian đã được miễn, giảm”.
3. Đối với
trường hợp miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản quy định tại Khoản
2 Điều 19 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP; căn cứ vào hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế
phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, thẩm định, xác định thời gian
xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án
đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê
đất.
4. Đối với trường hợp bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng, căn cứ Biên bản xác định mức độ
thiệt hại và các giấy tờ khác có liên quan, cơ quan thuế ra thông báo giảm tiền
thuê đất theo quy định tại Điểm b, Điểm c
Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
5. Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ theo quy định, cơ quan thuế ra quyết định miễn, giảm tiền thuê đất hoặc
thông báo cho người thuê đất biết lý do không thuộc diện được miễn, giảm. Quyết
định miễn, giảm tiền thuê đất thực hiện theo mẫu quy định tại Phụ lục số ban
hành kèm theo Thông tư này.
Điều 16.
Xác định tiền thuê đất trong trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất
1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước
hàng năm.
a) Đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất,
thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP, số tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm phải nộp tại
thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước sau khi đã hết thời
gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước được xác định như sau:
|
Tiền thuê đất, thuê mặt
nước phải nộp 01 năm |
= |
Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước 01 năm tại thời
điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước |
x |
Diện
tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt
nước |
Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước được xác định theo chính sách và giá đất
tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước. Chu kỳ ổn định đơn
giá thuê đất, thuê mặt nước được tính từ thời điểm phải nộp tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
b) Đối với
trường hợp được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 20 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP
|
Tiền thuê đất, thuê mặt
nước phải nộp 01 năm |
= |
Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước |
x |
Diện tích
phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước |
- |
Số tiền thuê đất, thuê mặt nước
được giảm theo quy định |
2. Trường
hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời gian thuê
a) Đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất,
thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
|
Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp |
= |
Đơn giá thuê đất thu một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi thời
gian được miễn theo quy định (X) |
x |
Diện tích phải nộp tiền đất thuê đất, thuê mặt nước |
|
Đơn giá thuê đất thu
một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi thời gian được miễn theo quy định
(X) |
= |
Y/N |
x |
(N-n) |
Trong đó:
- Y: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê
- N: Số năm thuê đất
- n: Số năm được miễn tiền thuê đất
b) Đối với trường hợp được giảm
tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
|
Tiền thuê đất, thuê mặt nước
phải nộp |
= |
Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước
thu một lần của thời hạn thuê |
x |
Diện tích phải nộp tiền thuê
đất, thuê mặt nước |
- |
Số tiền thuê đất, thuê mặt nước
được giảm theo quy định |
Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước thu một lần của
thời hạn thuê được xác định theo quy định tại Khoản 2, Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư này.
Mục 4
XỬ LÝ CHUYỂN TIẾP VÀ MỘT
SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ
Điều 17. Xử
lý một số nội dung chuyển tiếp
1. Trường
hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành được hệ số điều chỉnh giá đất theo
quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này thì được
tiếp tục sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm 2014 theo quy
định tại Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính
và được áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2014 để xác định đơn giá thuê đất.
2. Đối với
các hồ sơ đề nghị xác định tiền thuê đất, thuê mặt
nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày 01 tháng 7 năm
2014 thì cơ quan đó tiếp tục chủ trì thực hiện.
3. Trường
hợp được Nhà nước giao đất và
đã nộp tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014, nay có nhu cầu chuyển sang thuê đất thì không phải
nộp tiền thuê đất cho thời hạn sử dụng đất còn lại theo quy định tại Khoản 2 Điều
31 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP. Trường hợp khi chuyển sang thuê đất mà thời
gian thuê đất dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại trước khi chuyển sang thuê đất
thì phải nộp tiền thuê đất cho khoảng thời gian kéo dài.
4. Trường
hợp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước
ngày 01 tháng 07 năm 2014, khi chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản
2 Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 thì phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại
Điều 4 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP.
5. Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng
trước tiền bồi thường, giải phóng
mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất theo quy định tại Luật Đất
đai năm 2003 nhưng đang trừ
dần số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất phải nộp hàng năm
hoặc đang trong thời gian ưu đãi miễn tiền thuê đất thì số tiền bồi thường,
giải phóng mặt bằng còn lại được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ
tài chính về tiền thuê đất theo đơn giá thuê đất được xác định tại thời điểm
ngày 01 tháng 01 năm 2015 theo quy định tại
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và được xác định là số
năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm.
6. Trường
hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước ngày 01 tháng 07 năm 2014, nhưng trong quá trình
thực hiện dự án, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất đề nghị thay đổi quy hoạch
xây dựng chi tiết dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao
của công trình) thì xử lý như sau:
a) Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền thuê
đất theo chính sách về thu tiền thuê đất mà giá đất được xác định có căn cứ vào
các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án, khi được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết của dự
án (hệ số sử
dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) thì phải
xác định và thu chênh lệch tiền thuê đất (nếu có) theo quy định của pháp luật
tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thay đổi chỉ
tiêu quy hoạch.
b) Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền thuê
đất theo chính sách về thu tiền thuê đất mà giá đất được xác định không căn cứ
vào các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án, khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép điều chỉnh thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của dự án thì
không phải xác định để thu tiền thuê đất bổ sung (nếu có).
Điều
18. Xử lý một số vấn đề cụ thể
1.
Xử lý nộp tiền thuê đất đối với nhà đầu tư
xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất
a)
Đối với trường hợp nhà đầu tư được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư
xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất mà một trong ba loại giấy tờ Giấy chứng nhận đầu
tư (Giấy phép đầu tư), Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp (ký kết) có ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê
đất nhưng đã cho thuê lại đất có kết
cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước
ngày 01 tháng 01 năm 2006 và chưa thực hiện điều chỉnh
lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước thì nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu
hạ tầng phải nộp cho Nhà nước số tiền thuê đất một lần
được xác định trên cơ sở thời gian, diện tích đất đã cho thuê lại, đơn giá thuê
đất hàng năm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo đơn giá thuê đất tại
thời điểm cho thuê lại đất (theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm thì
tăng 15% so với chu kỳ trước đó) và được trừ số tiền thuê đất hàng năm đã nộp
cho nhà nước xác định theo nguyên tắc nêu trên đối với phần diện tích này tính
từ thời điểm cho thuê lại đất (nếu có).
Ví dụ: Năm 1999, Công ty đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng (A)
được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với thời hạn 50 năm. Năm
2004, Công ty A ký hợp đồng cho Công ty B thuê lại đất theo phương thức thu tiền
một lần cho cả thời gian thuê với thời gian thuê đất là 45 năm. Tại thời điểm
ký hợp đồng cho thuê lại đất (năm 2004), số tiền thuê đất hàng năm Công ty A phải
nộp là 100 triệu đồng. Ngày 01/01/2015, Công ty A làm thủ tục để nộp số tiền
thuê đất cho nhà nước đối với phần diện tích đất đã cho thuê lại theo phương thức
thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Số tiền thuê đất mà Công ty A phải nộp
cho nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP trong
trường hợp này được xác định như sau:
- Chu kỳ cho thuê lại thứ nhất từ năm 2004 đến năm 2009 (n1) = 100 triệu
đồng x 5 năm = 500 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ hai (n2) = n1 x (1 +15%) = 575 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ ba (n3) = n2 x (1+15%) = 661,25 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ tư (n4) = n3 x (1+15%) = 760,44 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ năm (n5) = n4 x (1+15%) = 874,50 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ sáu (n6) = n5 x (1+15%) = 1.005,68 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ bảy (n7) = n6 x (1+15%) = 1.156,53 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ tám (n8) = n7 x (1+15%) = 1.330,01 triệu đồng
- Chu kỳ cho thuê lại thứ chín (n9) = n8 x (1+15%) = 1.529,51 triệu đồng
Số tiền thuê
đất hàng năm Công ty A đã nộp cho nhà nước xác định theo nguyên tắc nêu trên đối
với phần diện tích này tính từ thời điểm cho thuê lại đất (năm 2004 đến hết năm
2014) là: 100 triệu x 5 năm + 100 triệu (1+15%) x 5 năm = 1,075 tỷ đồng.
Tổng số tiền Công ty A phải nộp (N) = (n1 + n2
+ n3 + n4 + n5 + n6 + n7 + n8 + n9) – 1,075 tỷ đồng = 7,325 tỷ đồng.
b) Đối với trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này nhưng khi
thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), thay đổi lại mẫu Hợp
đồng thuê đất do quy định về thủ tục hành chính mà tại các giấy tờ được cấp đổi
không còn nội dung ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất và chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2
Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì tổ chức cũng được áp dụng việc
nộp tiền thuê đất cho Nhà nước
theo số năm đã thu tiền thuê đất một lần của nhà đầu tư thứ cấp đối với phần diện
tích đã cho thuê lại theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP như Điểm a Khoản 1 Điều này.
2. Đối với trường hợp người sử dụng đất
chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, đang sử dụng đất vào mục
đích sản xuất kinh doanh, nếu đã được cơ quan thuế Thông báo tạm nộp tiền thuê
đất, thuê mặt nước theo chính sách và giá đất tại thời điểm ban hành Thông báo
tạm nộp theo quy định tại Khoản 3 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì xử lý như sau:
a) Cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên
quan thực hiện rà soát, tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
thu tiền thuê đất theo số tiền mà người sử dụng đất phải nộp theo thông báo tạm
nộp và không phải điều chỉnh lại số tiền thuê đất đã thông
báo.
b) Căn cứ giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%)
giá đất để xác định đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, diện
tích đất và mục đích sử dụng đất thực tế đang sử dụng, cơ quan thuế phối hợp
với các cơ quan có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được phân công thực hiện
xác định đơn giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp hàng năm kể từ
ngày Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.
Người sử dụng đất không được ổn định đơn giá thuê đất theo chu kỳ 05 năm quy định
tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP cho đến khi hoàn tất thủ tục và được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho thuê đất.
3. Đối với trường hợp đã có
quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất trước Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có
hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy
định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP và nộp tiền
thuê đất hàng năm theo thông báo tạm nộp của cơ quan thuế quy định tại Khoản 4
Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì:
a) Cơ quan thuế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định cho phép thu tiền thuê đất theo số mà người sử dụng đất đã tạm nộp
theo thông báo tạm nộp và không phải điều chỉnh lại số
tiền thuê đất đã thông báo đối với trường hợp quy định tại
Điểm a Khoản 4 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
b) Cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên
quan báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc thực hiện điều
chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đối với trường
hợp quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Trên cơ sở
đó, cơ quan thuế quyết toán số tiền thuê đất đã tạm nộp và truy thu số tiền
thuê đất phải nộp bổ sung (nếu có).
Chương III
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 19. Trách nhiệm thi
hành
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:
a) Chỉ đạo cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan
ở địa phương thực hiện xây dựng mức tỷ lệ (%) cụ thể để xác định đơn giá thuê
đất, hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng chậm nhất tính từ ngày 01 tháng 01 năm
2015.
b) Chỉ đạo các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc nhà nước, tài nguyên môi
trường phối hợp với các cơ quan có liên quan ở địa phương thực hiện việc xác
định và thu nộp tiền thuê đất theo hướng dẫn tại Thông tư này.
c) Kiểm tra và xử lý các trường hợp sai phạm hoặc các trường hợp khiếu nại,
tố cáo theo thẩm quyền pháp luật quy định.
d) Quy định quy trình phối hợp giữa các cơ quan chức năng của địa phương
trong việc luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước quy định tại Thông tư này phù hợp các văn bản có liên quan và
thực tế của địa phương; trong đó quy định rõ thời hạn, trách nhiệm của từng cơ
quan, đơn vị, người sử dụng đất trong việc kê khai, xác định và thực hiện thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2. Tổng cục Thuế chịu trách nhiệm chỉ đạo việc tổ chức xác định và thu nộp
tiền thuê đất, mặt nước theo quy trình cải cách thủ tục hành chính; chỉ đạo
việc xem xét và quyết định miễn, giảm tiền thuê đất, mặt nước theo quy định tại
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.
3. Kho bạc nhà nước chịu trách nhiệm tổ chức thu tiền thuê đất, mặt nước
theo đúng quy trình thu ngân sách nhà nước và tạo thuận lợi cho người nộp tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
Điều 20. Hiệu lực thi hành
1. Thông
tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2014.
2. Các trường hợp phát sinh kể từ ngày 01 tháng 07 năm
2014 được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước và hướng dẫn tại Thông tư này.
3. Thông tư này thay thế Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày
30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước; Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 của Bộ Tài
chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005; Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29
tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa
đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005; bãi bỏ Mẫu
số 01/TMĐN, Mẫu số 02/TMĐN, Mẫu số
03/MGTH ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 05 tháng 11 năm 2013
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Quản lý thuế, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế
và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ.
Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc, đề nghị các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ
Tài chính để được xem xét, giải quyết./.
|
Nơi nhận: - Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ; - Văn phòng Chủ tịch nước, Quốc hội; - Hội đồng dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội; - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - Toà án nhân dân tối cao; - Kiểm toán nhà nước; - UBTW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - HĐND, UBND, Sở TC, Cục thuế, KBNN các tỉnh, TP trực
thuộc TW; - Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; - Công báo; - Cục Kiểm tra văn
bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp); - Cổng thông tin điện tử: Chính phủ, Bộ Tài chính, Cục
Quản lý công sản; - Các đơn vị thuộc Bộ; - Lưu: VT, QLCS. |
KT. BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG
(đã ký) Nguyễn Hữu
Chí |
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét