|
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2024
của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024[1], được sửa đổi, bổ sung bởi:
Luật số 43/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm 2024 của Quốc hội sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15,
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật các tổ chức tín dụng số
32/2024/QH15, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản[2].
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước
về kinh doanh bất động sản.
2. Luật này không điều chỉnh đối với các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy
định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là
tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;
c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của
trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải
quyết tranh chấp;
d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
đ) Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên
đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp
luật về nhà ở.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ
và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ
chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về
các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để
thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có
liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh
bất động sản tại Việt Nam.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục
đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây
dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh
doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn
bất động sản, quản lý bất động sản.
3. Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng
công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của
pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công
trình xây dựng có công năng phục vụ mục
đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du
lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở,
công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào
sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
6. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên
thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định
của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng không
quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được tính thành
tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời
hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết
thời hạn thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê
mua có
quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng đó.
7. Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ
đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa
vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu
tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản
chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
9. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự
thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất
động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ
bất động sản.
10. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các
giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này.
11. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian
cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản.
12. Tư vấn bất động sản là hoạt động tư vấn về các
vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.
13. Quản lý bất động sản là việc thực hiện một,
một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt bất động sản
theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có
quyền sử dụng đất.
Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn
trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm
điều cấm của luật.
2. Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các
điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực
bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.
Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Công trình xây dựng
có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây
dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn
phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng
có công năng phục vụ hỗn hợp.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Dự án bất động sản.
6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa
vào kinh doanh
1. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác
thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất
động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông
tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2. Thông tin về dự án bất động sản bao gồm:
a) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc
chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt;
d) Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất
động sản theo quy định của Luật này.
3. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
bao gồm:
a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử
dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất
động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích
sử dụng;
b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã
được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối
với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công
trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ
tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự
án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo
quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà
hỗn hợp có nhà ở;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều
24 của Luật này;
d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai;
đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong
tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ trường hợp quy định tại
điểm b khoản này;
b) Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của
chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công
trình xây dựng đó;
c) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
5. Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản bao gồm:
a) Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được
chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
c) Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công
trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế,
phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của
pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản đưa vào kinh doanh;
đ) Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án
bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa
vào kinh doanh.
6. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh
doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công
trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công
trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được
ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ
công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án
bất động sản.
5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm
thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
6. Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không
dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng
và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật
này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án
bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào
kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai
không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình
thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng
chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến
kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật
về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định
của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung
là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3
và khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5
Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian
bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động
theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ
tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không
thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha,
không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha
trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường
hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì
phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để
thực hiện toàn bộ các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định
của pháp luật.
4. Tổ
chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này
nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân
bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định
tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.
5. Tổ chức, cá nhân khi
kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã
theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
6. Chính phủ quy định chi tiết điểm b
và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định
kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Điều 10. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự
án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các
hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật;
c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;
đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản để cho thuê lại;
g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt
Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam
thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều
này.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt
Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam
thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với
quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản
thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
c) Các hình thức kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các
điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài
theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản theo các hình
thức quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy
định tại khoản 4 Điều này thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức
quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 11. Yêu cầu đối với dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo
quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
3. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo
quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp
luật có liên quan.
4. Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây
dựng.
5. Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch,
thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận.
6. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại
các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy
định của pháp luật về nhà ở.
Chương II
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN
Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy
định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản
2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định
tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Điều 13. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật
Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung
cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng
có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối
với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở
hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân
thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục
đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua,
thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ
thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận
bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây
dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân
định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang
thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh
doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất
động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử
dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông
báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm
quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ
giao dịch theo quy định của pháp luật;
e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6
của Luật này.
2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư
đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c,
d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được
nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về
đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên
quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với
đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư
bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của
pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký
quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho
thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần
diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền
chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công
trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn
chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công
trình xây dựng đó;
d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho
thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn
xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung
hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác
theo quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác
định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và
các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà
người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua
bán, thuê mua;
e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng
đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 15. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là
công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này được mua, thuê, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để
sử dụng, kinh doanh.
2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định
của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là
công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công
trình xây dựng.
3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản
4 Điều 10 của Luật này đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam
được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định
của Luật này; được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục
vụ cho các hoạt động của mình; thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của
công trình xây dựng.
4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt
Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được
thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng
phục vụ cho các hoạt động của mình.
5. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy
định của Luật Nhà ở.
Điều 16. Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ
các quy định sau đây:
a) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin,
giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ
luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về
đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;
b) Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy
đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao
dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của
Luật này;
d) Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công
chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng
thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký
kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác đối với Nhà nước
theo quy định của pháp luật.
3. Các bên ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được thỏa thuận để một
bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.
Trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách
nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua,
trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án
bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ
đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án
theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được
chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể
từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải
nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện
làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc,
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản.
5. Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử
dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.
6. Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê
duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng.
7. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
8. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho
bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
9. Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.
Điều 18. Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên mua, thuê mua nhận nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã
thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên mua, thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời
hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các thủ
tục mua bán, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Không bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa
thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi thường thiệt hại hoặc
sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua, thuê mua gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận
trong hợp đồng;
d) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa
phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;
đ) Cải tạo, nâng cấp nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê
đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;
e) Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê;
trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sau
khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
khi bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng
trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không
được sự đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây
hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê
lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên
cho thuê đồng ý bằng văn bản;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà
ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
(nếu có);
b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa
bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực
hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua
chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng
và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao
giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên
mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng;
e) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn
thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu
bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi
thường;
g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê
thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện
đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không
có thỏa
thuận khác;
h) Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp
luật;
i) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
k) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp
luật;
l) Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh
doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của Luật này;
m) Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định
về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động
sản theo quy định của Luật này;
n) Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho
thuê, cho thuê mua;
o) Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6
của Luật này; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản
do mình cung cấp;
p) Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây
dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào
kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính
theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các
hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng;
q) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung
cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu
trú và công trình xây dựng có
công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho
nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung sau đây liên
quan đến công trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt:
a) Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công
trình xây dựng;
b) Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng;
c) Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng;
d) Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ
quản lý vận hành công trình xây dựng;
đ) Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo
quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có
sẵn
1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục
mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời
hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa
thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa
thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do
việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp
đồng;
đ) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, bên
thuê mua còn có các quyền sau đây:
a) Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; được chuyển nhượng
hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều
49 của Luật này;
b) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong
thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;
c) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên cho thuê mua gây ra;
d) Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ
tiền cho bên cho thuê mua.
3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp
đồng;
b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung
thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng;
c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có
thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa
thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;
đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong
trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;
e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của
bên cho thuê gây ra;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi
bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an
toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không
theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên
thứ ba;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
có sẵn
1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn và phương
thức thỏa
thuận trong hợp đồng;
b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận trong hợp
đồng;
c) Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên
bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua theo đúng công năng; thực hiện các
quy định của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi
trường, an ninh, trật tự an toàn xã hội;
e) Thực hiện theo quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng
hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi
ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi thực hiện bảo trì, cải
tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền theo
thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật thực hiện việc kiểm tra,
theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống trang thiết bị,
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của
các chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên mua, thuê mua
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục
đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú trong dự án đầu tư có các nghĩa vụ
sau đây:
a) Đóng góp kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình
xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
b) Tuân thủ các quy định, quy chế về quản lý vận hành công trình xây
dựng được áp dụng đối với công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và
quy định của pháp luật;
c) Tuân thủ các quy định của pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng,
khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng;
d) Kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật trong sở hữu, quản lý,
sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng.
3. Trường hợp mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng đang cho thuê, ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản
1 và khoản 2 Điều này, bên mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo đảm quyền, lợi ích của bên
thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có
các nghĩa vụ sau đây:
a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra;
trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay
đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;
b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một
phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng;
c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có
thỏa thuận khác.
5. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bên thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng còn có nghĩa vụ không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự
đồng ý của bên cho thuê mua; sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng do
lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua; thông báo cho bên cho thuê mua về
việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thông báo cho bên cho thuê mua về
việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng.
Chương III
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 22. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào
kinh doanh
1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc
tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành
trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình
thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo
các quy định sau đây:
a) Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 13 của Luật
này;
b) Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực
hiện theo quy định tại Điều 15 của Luật này;
c) Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo
quy định tại Điều 16 của Luật này;
d) Quyền của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực
hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 18 của Luật này;
đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai
thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l,
m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật này;
e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực
hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 của Luật này;
g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực
hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 21 của Luật
này;
h) Tuân thủ quy định khác có liên quan của Luật này.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ
chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:
a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;
b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án,
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp
đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;
c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà
ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông
tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này
cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm
thông qua sàn giao dịch bất động sản;
d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5%
giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình
xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Điều 24. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai được đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định
của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp
giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định
của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ
thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có
giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở
hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ
dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ
chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu
tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh
bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý
nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều
kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư
về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện
phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong
nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ
khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa
vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành
trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại
các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy
định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được
thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt
cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không
quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên
bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản
4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương
lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả
tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn
giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê
mua không
quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành
tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất
định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất
đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị
còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước,
chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận
cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua
nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo
lãnh).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê
mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê
mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm
số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác
(nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi
chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh
cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo
lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.
Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo
lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành
thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp
bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết
này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh
cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua,
thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối
với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và
8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ
chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa
thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp,
ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua
đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu
tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để
chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm
thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng
bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với
chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua
trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được
nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên
mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam
kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1
Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo
đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng.
Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh
trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều 27. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp
luật về nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê
mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công
tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;
c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền
thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về
xây dựng.
3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng
văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Chương IV
KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 28. Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán
nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây
dựng;
c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục
đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chấp thuận.
2. Giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện như sau:
a) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án
bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản xác lập các
giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng
theo quy định tại Chương VI của Luật này;
c) Các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin,
giấy tờ hợp lệ bảo đảm chứng minh có đủ năng lực pháp luật để xác lập giao
dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật về dân sự; đáp ứng điều kiện
đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản;
d) Trước khi ký kết hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin và các loại giấy tờ quy định tại khoản 5 Điều 6 của Luật này cho khách hàng;
đ) Sau khi ký kết hợp đồng, các bên tham gia ký kết hợp đồng có trách
nhiệm thực hiện đúng các nội dung hợp đồng đã ký kết và thực hiện đầy đủ các
nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp
luật;
e) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường
hợp trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng
tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận;
g) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng.
Điều 29. Yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của
Luật này;
b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ
tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp
thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây
dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát
nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng
chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất;
d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của
dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này và tuân thủ các quy định về
hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật về đất đai.
Điều 30. Nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như
sau:
a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu
trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
b) Bàn giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất
theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
đ) Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất
đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên
nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục
cấp giấy chứng nhận;
e) Đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật; kiểm tra, nhắc nhở bên thuê, thuê lại bảo vệ, giữ
gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; thông báo cho bên thuê, thuê lại về quyền
của người thứ ba đối với đất thuê;
g) Trường hợp doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn
nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như
sau:
a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê lại;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp
luật;
đ) Nhận đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh
giới thửa đất đã thỏa thuận trong hợp đồng;
e) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; không được hủy hoại đất;
không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung
quanh;
g) Phải trả lại đất thuê đúng thời hạn và thỏa thuận trong hợp đồng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Mục 2. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ
ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG NHÀ Ở
Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1
Điều 29 của Luật này.
2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời
hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần
đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh
chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có
tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết
định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án.
5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao
dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ
giao dịch theo quy định của pháp luật.
6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô
thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất
đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của
địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
7. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông
báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về
việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của
chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh
có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và
trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền
sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và
nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
8. Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
Điều 32. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.
2. Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản
1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.
3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai
(nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan
đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải
thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản.
Điều 33. Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản
1 Điều 30 của Luật này.
2. Theo dõi, đôn đốc, giám sát và tạo điều kiện cho bên
nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng
thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký
kết giữa hai bên theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên
quan.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại
nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình xây dựng nhà ở của
mình.
4. Thực hiện sửa chữa, khắc phục hư hỏng của hệ thống hạ
tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình xây dựng nhà ở.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 34. Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản
2 Điều 30 của Luật này.
2. Phải thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ,
theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối
với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản đã ký kết.
3. Chịu sự giám sát của bên chuyển nhượng trong quá trình
xây dựng nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và thực hiện theo quy định của
pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
4. Trong quá trình xây dựng nhà ở nếu gây hư hỏng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Mục 3. CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ
TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHO TỔ CHỨC
Điều 35. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức
Đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức phải đáp
ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8
Điều 31 của Luật này.
Điều 36. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
Bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu
quy định tại Điều 32 của Luật này.
Điều 37. Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản
1 Điều 30 của Luật này.
2. Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng
đất để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây
dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và pháp
luật có liên quan.
3. Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chấp thuận.
4. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại
nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình đầu tư xây dựng của
mình.5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản
2 Điều 30 của Luật này.
2. Thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai.
3. Đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần đất
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về: đầu tư, xây dựng, đất
đai và pháp luật có liên quan.
4. Thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên đất nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê lại bảo đảm các yêu cầu sau đây:
a) Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến
độ dự án được chấp thuận, phê duyệt;
b) Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật bảo đảm đồng
bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với thời gian
thực hiện dự án được chấp thuận, phê duyệt và quy hoạch được phê duyệt;
c) Bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành dự án, hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ khác thuộc phạm vi dự án;
d) Chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính
quyền địa phương trong trường hợp phải chuyển giao theo dự án được chấp thuận
theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa chuyển giao thì phải có trách
nhiệm quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội trong thời gian chưa chuyển giao.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Chương V
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 39. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh
doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận.
2. Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động
sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư
chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không
phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án
nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu
tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
4. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp
ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật này và tuân
thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo
quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 40. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương
đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn
hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công
nhận chủ đầu tư;
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt
theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ
tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật
tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy
định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của
dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
d) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc
trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ
lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải
quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không
thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo
quy định của pháp luật;
đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định
thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp
dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu
tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
g) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
h) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự
án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng,
kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc
lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động
sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
9 của Luật này và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh
doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay
đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều
39 của Luật này.
3. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)
đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
4. Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn
bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này
thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước
đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
5. Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, việc
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều
kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
Điều 41. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản
1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư
hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư,
thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực
hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy
định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ
tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư,
chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và
thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Điều 42. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính
phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này như sau:
a) Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các
Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ
xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không
đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông
báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ
tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết
hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
2. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này như sau:
a) Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự
án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên
quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường
hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan
tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải
ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
3. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này là
tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4
Điều 10 của Luật này, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc
thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 43. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ
hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây
dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà
không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai
dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển
nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền,
lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục
về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản,
bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây
dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng
nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp
phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định
của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; theo dõi và thông
báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật
trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật;
e) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư
chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án
theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi thì
thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động
sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển
nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu
tư xây dựng;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Chương VI
HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN, SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng
kinh doanh bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
b) Hợp đồng thuê nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng có công năng phục vụ mục
đích du lịch, lưu trú;
d) Hợp đồng thuê công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng có công năng phục vụ mục
đích du lịch, lưu trú;
đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng có công năng phục vụ mục
đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công
nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
e) Hợp đồng thuê công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng có công năng phục vụ mục
đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công
nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
g) Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
i) Hợp đồng chuyển
nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
k) Hợp đồng chuyển
nhượng một phần dự án bất động sản;
l) Hợp đồng chuyển
nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao
gồm:
a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất
động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh
dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao
dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên
sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên
hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có
công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm
văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công
chứng, chứng thực.
7. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh
doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 45. Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất
động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật
này, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định
tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật này trước khi áp dụng.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong bán, cho thuê, cho
thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về bất động sản;
c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính
của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
g) Bảo hành;
h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp
xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau
đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu,
ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
i) Phạt vi phạm hợp đồng;
k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường
hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp
xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án
chuyển nhượng;
d) Giá chuyển nhượng;
đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;
e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ
kèm theo;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ
tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các
nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương thức và thời hạn thanh toán;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Phương thức giải quyết tranh chấp;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản
1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và
được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên
phải thực hiện theo quy định đó.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá
giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch
trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án
bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp
luật.
2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp
đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách
hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân
hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận
chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên
chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động
sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Mục 2. CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động
sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải
quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được
cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu
lực pháp luật;
c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán,
thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp
đồng ý;
d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua
bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà
các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các
bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ
lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật
này.
Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng
kinh doanh bất động sản
1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và
bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình
xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai
cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa
để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng
hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 52. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất
động sản
Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, hồ sơ
chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Chương VII
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG, CẤP CHỨNG CHỈ
HÀNH NGHỀ TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 53. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy
định tại Điều 4 của Luật này.
2. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch,
theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ
giao dịch bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng
được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ.
3. Được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi
giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt động theo Luật này.
5. Sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch
điện tử (nếu có); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải
tuân thủ quy định của Luật này, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp
luật có liên quan.
Điều 54. Thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của
Luật này.
2. Tên của doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải có cụm từ “sàn giao dịch
bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên
của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được
đăng ký hoạt động.
3. Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ
quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính
của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 3 Điều này.
Điều 55. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các
điều kiện sau đây:
a) Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật
Doanh nghiệp;
b) Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động
sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều
hành sàn giao dịch bất động sản.
2. Sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động
theo quy định tại Điều 54 của Luật này.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao
dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
4. Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định,
có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 56. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh
đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động
sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào
kinh doanh theo quy định của Luật này.
2. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách
hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
3. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các
bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động
sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy
định tại Mục 2 Chương này.
4. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp
đồng giao dịch bất động sản.
5. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao
hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông
qua sàn giao dịch bất động sản.
6. Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất
động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động
sản.
7. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến
các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
8. Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động
sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ
quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
9. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 57. Quyền của sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất
động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất
động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận
của các bên.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của
khách hàng gây ra.
5. Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 58. Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất
động sản phải có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
2. Niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin
về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết, cung
cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật
và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách
hàng.
7. Quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao
dịch bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật.
8. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất
động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn giao dịch bất động sản hằng
năm.
9. Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định của pháp luật.
10. Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 59. Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động
sản tại sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch
bất động sản có các quyền sau đây:
a) Được yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về
bất động sản;
b) Ký kết hợp đồng với sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của
sàn giao dịch bất động sản gây ra;
d) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch
bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện nội quy của sàn giao dịch bất động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 60. Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có quyền
hạn, trách nhiệm sau đây:
a) Quản lý, giám sát, định kỳ hoặc đột xuất kiểm tra hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản trên địa bàn;
b) Cấp, cấp lại, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản trên địa bàn;
c) Quyết định tạm ngừng, chấm dứt hoạt động kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn theo quy định.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 61. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành
lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất
động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy
định của Chính phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp
đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập
doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của
Luật này.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện
sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản.
Điều 62. Nội dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký kết hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên
quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm
phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
Điều 63. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản
1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa
hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân
môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức
thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi
giới bất động sản.
Điều 64. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản,
cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền
sau đây:
a) Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;
b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin
bất động sản thực hiện giao dịch;
c) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;
d) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi
của họ gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
a) Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này;
b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
Điều 65. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ
sau đây:
a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình
môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất
động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng
năm;
c) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm
tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;
b) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;
c) Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất
động sản hằng năm.
Mục 3. TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 66. Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý
bất động sản
1. Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
quy định như sau:
a) Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình
trực tiếp tư vấn;
b) Bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp
pháp.
2. Phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao
gồm:
a) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
b) Tư vấn về tài chính bất động sản;
c) Tư vấn về giá bất động sản;
d) Tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
3. Phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao
gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm
duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản
của khách hàng theo hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng, đối
với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử
dụng đất.
Điều 67. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch
vụ quản lý bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ
quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động
sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này. Trường
hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến
cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập
doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của
Luật này.
Điều 68. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch
vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản
1. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ
quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản, phí
dịch vụ tư vấn, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong
hợp đồng nhưng không được trái quy định của Luật này.
2. Các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
ra.
Mục 4. ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN, ĐIỀU
HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN; CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 69. Yêu cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề
môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới
bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân và
thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được thành lập theo quy định
của Luật Giáo dục nghề nghiệp hoặc Luật Giáo dục đại học;
b) Doanh nghiệp được thành lập và có ngành, nghề kinh
doanh về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn;
c) Đối với tổ chức khác phải được cơ quan, tổ chức có
thẩm quyền thành lập và giao chức năng, nhiệm vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn.
2. Cơ sở vật chất phục vụ đào tạo, giảng viên, bộ máy quản lý đào tạo
theo pháp luật về giáo dục có liên quan.
3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản,
điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giáo trình giảng dạy có nội dung
phù hợp với Chương trình khung do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Điều 70. Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1. Cá nhân dự thi sát hạch phải có đủ các điều kiện sau
đây:
a) Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c) Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn
vị tổ chức kỳ thi sát hạch.
2. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
c) Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang
chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở
cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm
chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định.
3. Chính phủ quy định về tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành
nghề môi giới bất động sản.
Chương VIII
XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN, CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 71. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản
1. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng
tập trung, thống nhất trên toàn quốc; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ
sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, cơ
quan có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát
triển Chính phủ điện tử.
2. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành
phần sau đây:
a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin;
b) Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản;
c) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản bao gồm tập hợp các thiết bị cơ bản như sau: thiết bị tính toán, thiết bị
kết nối mạng, thiết bị an ninh, an toàn mạng và cơ sở dữ liệu, thiết bị lưu
trữ, thiết bị ngoại vi và thiết bị phụ trợ, mạng nội bộ.
2. Hệ thống phần mềm để quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin
về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: hệ điều hành, hệ quản trị cơ sở dữ
liệu và phần mềm ứng dụng, phần mềm an ninh, an toàn mạng.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 73. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường
bất động sản
1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng phù
hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử Việt Nam, kiến trúc chính quyền điện
tử ở địa phương, đáp ứng chuẩn về cơ sở dữ liệu, các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ
thuật, công nghệ thông tin, định mức kinh tế - kỹ thuật.
2. Nội dung cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm:
a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm
pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ sở dữ liệu về chương trình, kế
hoạch phát triển nhà ở; các chương trình hỗ trợ về nhà ở;
c) Cơ sở dữ liệu về chương trình
điều tra, thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản, về quản lý, sử dụng nhà
ở, đất ở;
d) Cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất động
sản; dự án nhà ở, bất động sản;
đ) Cơ sở dữ liệu về số lượng giao
dịch, giá trị giao dịch bất động sản, hợp đồng kinh doanh nhà ở, bất động sản;
e) Cơ sở dữ liệu về kinh doanh dịch
vụ bất động sản;
g) Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến
lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều
này.
Điều 74. Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu về
nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo quy định của Luật Giao
dịch điện tử.
2. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành,
địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ
liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về
công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác,
sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc
kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
3. Bộ Xây dựng có trách nhiệm sau
đây:
a) Tổ chức xây dựng, quản lý, vận
hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường
bất động sản;
b) Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai
thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
c) Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ
sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ
sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các
tổ chức, cá nhân;
d) Công bố
công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước
thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành,
cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra
cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động
sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản bao gồm:
a) Thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
b) Thông tin, dữ liệu về dư nợ tín
dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản;
c) Thông tin, dữ liệu về phát hành
trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
d) Thông tin, dữ liệu về thuế đối
với hoạt động kinh doanh bất động sản;
đ) Thông tin, dữ liệu về đất đai đối
với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
e) Thông tin, dữ liệu về số lượng
giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng
thực;
g) Thông tin, dữ liệu từ các chương
trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản
lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi
của địa phương;
b) Công bố
công khai và chịu trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Kết nối, chia sẻ, cung
cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của
địa phương cho các cơ quan, tổ chức.
6. Các tổ chức, cá nhân có liên quan
có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu
về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều
này.
Điều 75. Khai thác hệ thống thông tin về nhà
ở và thị trường bất động sản
1. Việc khai thác và sử dụng thông
tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật này,
pháp luật về tiếp cận thông tin và pháp luật có liên quan.
2. Việc khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động
sản bao gồm các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức, cá nhân được
tiếp cận, khai thác thông tin được công bố, công khai của hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu
chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
được khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động
sản thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;
c) Việc khai thác thông tin trong cơ
sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản không thuộc quy định tại điểm a
và điểm b khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Chính phủ quy định chi tiết điểm
a và điểm b khoản 2 Điều này.
1. Kinh phí phục vụ cho các hoạt động xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ
tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành,
khai thác; điều tra, thu thập thông tin; xây dựng cơ sở dữ liệu và duy trì hoạt
động thường xuyên của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
được sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân
sách nhà nước, pháp luật về đầu tư công và nguồn khác theo quy định của pháp
luật.
2. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân
có đủ điều kiện năng lực tham gia trong việc đầu tư xây dựng, cung cấp dịch vụ
hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; cung cấp các phần mềm ứng dụng
trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và khai
thác thông tin, dữ liệu.
3. Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định
việc sử dụng kinh phí để xây dựng, điều tra thu thập thông tin, cập nhật, duy
trì, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động
sản; hướng dẫn xác định giá cung cấp dịch vụ thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản theo quy định của pháp luật về giá; hướng dẫn quản lý và sử
dụng số tiền thu được từ cung cấp dịch vụ thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản.
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 77. Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản
1. Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế
hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động
sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
2. Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong
trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định
kinh tế - xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây:
a) Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân;
b) Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường;
c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp
của tổ chức, cá nhân có liên quan;
d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng
áp dụng.
Điều 78. Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án
bất động sản.
2. Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản
thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự án
bất động sản.
3. Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ.
4. Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng,
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ
trợ, ưu tiên phát triển.
5. Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với lĩnh
vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời kỳ.
6. Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động
sản trong từng thời kỳ.
Điều 79. Thẩm quyền thực hiện điều tiết thị
trường bất động sản
1. Bộ
Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang
Bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị
trường bất động sản quy định tại Điều 78 của Luật này theo
chức năng, nhiệm vụ được giao.
2.
Trong thẩm quyền được giao, Chính phủ quyết định biện
pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính
sách đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, đất đai, tài
chính quy định tại Điều 78 của Luật này.
3.
Trường hợp vượt thẩm quyền, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ
Quốc hội xem xét, quyết định các chính sách, giải pháp điều tiết thị trường bất
động sản.
4. Chính
phủ quy định chi tiết khoản 1 Điều này.
Mục 2. NỘI DUNG, TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 80. Nội dung quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
2. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất
động sản.
4. Ban hành các quyết định, quy định để thực hiện quản lý, điều tiết thị
trường bất động sản.
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong kinh
doanh bất động sản.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật
về kinh doanh bất động sản.
Điều 81. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn
bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Xây dựng các đề án, chính sách phát triển, quản lý kinh doanh bất
động sản;
c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền quyết định biện pháp điều tiết thị trường
bất động sản;
d) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện và quản lý kinh doanh bất động sản;
đ) Quản lý việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, quản lý
hoạt động môi giới bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản;
e) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh trong việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin quốc gia
về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá
thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
g) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật
về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước;
h) Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
i) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động
sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra,
rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện việc đình chỉ, tạm dừng, chấm dứt hoạt động hoặc điều
chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản;
k) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc
trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
l) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường
bất động sản trên phạm vi cả nước.
3. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn của mình, có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực
hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:
a) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản
trong phạm vi của địa phương;
b) Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản, môi giới bất động sản và dịch vụ bất động sản khác trong phạm vi
của địa phương;
c) Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường
bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
trong phạm vi của địa phương;
d) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật
về kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
đ) Phối
hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất
động sản trong phạm vi của địa phương;
e) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm
tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
g) Báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về tình hình
thị trường bất động sản trên địa bàn theo định kỳ hoặc đột xuất theo yêu cầu.
5. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thực hiện
quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền do pháp luật quy
định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước cấp trên.
Chương X
1.[4] Luật này có
hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.
2. Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung
một số điều theo Luật số 61/2020/QH14 (sau đây gọi là Luật số 66/2014/QH13) hết
hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp quy
định tại các khoản 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12 và 13 Điều 83 của Luật
này.
1. Doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản
đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều
kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời
hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Dự án
bất động sản đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh
theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 của Luật này; trường hợp dự án bất động sản thực hiện
thủ tục điều chỉnh sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải đáp ứng các
yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
3. Hồ sơ
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận
theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng đến ngày Luật này
có hiệu lực thi hành chưa được trả kết quả thì tiếp tục thực hiện theo quy định
của Luật số 66/2014/QH13; trường hợp thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì
việc chuyển nhượng thực hiện theo quy định của Luật này.
4. Doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận
chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục về đất đai được thực hiện theo quy
định tại khoản 3 Điều 42 của Luật này.
5. Nhà
ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh
doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 mà đến thời điểm Luật
này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực
hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật số 66/2014/QH13
nhưng phải
thực hiện công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh
doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này trước khi ký
hợp đồng mua bán, thuê mua.
6. Chủ
đầu tư dự án bất động sản đã được ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai thì không phải làm lại thủ tục cấp bảo lãnh theo quy định của
Luật này.
7. Hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo
lãnh phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
khách hàng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không bắt buộc phải
thực hiện việc bảo lãnh theo quy định của Luật này.
8. Hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi
hành
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện bàn giao nhà ở
thì không áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 26 của Luật này.
9. Hợp
đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục
thực hiện theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết,
hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày Luật
này có hiệu lực thi hành thì các bên phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên
quan về hợp đồng theo quy định của Luật này.
10. Các sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này
thì phải bổ sung đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 của Luật
này trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
11. Các
cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành
sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung
đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi
hành.
12.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn trên Chứng chỉ.
13. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý
tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín
dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức
tín dụng đã nộp hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là
tài sản bảo đảm và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật số 66/2014/QH13
và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.
|
VĂN PHÒNG QUỐC HỘI Số: 28/VBHN-VPQH Nơi nhận: |
XÁC THỰC VĂN BẢN HỢP NHẤT Hà Nội, ngày 16 tháng 9 năm 2024 CHỦ NHIỆM |
_______________________________
[1] Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực kể từ ngày 01
tháng 01 năm 2025 được sửa đổi hiệu lực thành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 theo
quy định tại Điều 3 của Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất
động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, có hiệu
lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.
[2] Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số
31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số
29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 có căn cứ ban hành
như sau:
“Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh
doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số
32/2024/QH15.”.
[3] Điều 5 của Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động
sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, có hiệu lực
kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 quy định như sau:
“Điều 5. Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 8 năm 2024.”.
[4] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 3 của Luật số
43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15,
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và
Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8
năm 2024.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét