Điều 25. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai【Nghị định 101/2024/NĐ-CP】

 Điều 25. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai【Nghị định 101/2024/NĐ-CP】

Người đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất do lấn đất, chiếm đất quy định tại khoản 9 và khoản 31 Điều 3 của Luật Đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

1. Trường hợp đất đã được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được công nhận là hạn mức công nhận đất ở từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật Đất đai nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn diện tích đất ở được công nhận quy định tại khoản này thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng.

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

2. Trường hợp đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định là hạn mức giao đất ở.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích thực tế đã xây dựng.

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

3. Đối với phần diện tích đất còn lại (nếu có) sau khi đã được xác định theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp có nguồn gốc lấn đất, chiếm đất, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo quy định tại khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai, nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý như sau:

a) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định tại khoản 1 Điều 28, Điều 31 và Điều 36 của Nghị định này;

b) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 29 và Điều 37 của Nghị định này;

“a) Thực hiện trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận;

b) Thực hiện trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận;”.【Nghị định 49/2026/NĐ-CP】

c) Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

_Xem toàn bộ văn bản>>>>【Nghị định 101/2024/NĐ-CP】

==========

Điều 25 hướng dẫn chi tiết về nguyên tắc xác định diện tích đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho các trường hợp lấn, chiếm đất hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 (theo khoản 1 và khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai).

1. Đất có nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Sử dụng trước ngày 15/10/1993 (Khoản 1):
• Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở của địa phương (giai đoạn 18/12/1980 – trước 15/10/1993).
• Nếu diện tích xây dựng thực tế lớn hơn hạn mức: Công nhận theo diện tích thực tế xây dựng.
• Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức: Toàn bộ diện tích được xác định là đất ở.
• Sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 (Khoản 2):
• Diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở của địa phương.
• Nếu diện tích xây dựng thực tế lớn hơn hạn mức giao: Xác định theo diện tích thực tế xây dựng.
• Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao: Toàn bộ diện tích được xác định là đất ở.

2. Xác định phần diện tích còn lại và đất sản xuất, kinh doanh

• Phần diện tích đất còn lại của thửa đất (Khoản 3):
• Hiện trạng là đất nông nghiệp: Giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu có nhu cầu chuyển sang đất phi nông nghiệp và phù hợp quy hoạch thì được công nhận mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất.
• Hiện trạng là đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Áp dụng công nhận theo Khoản 4.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ (Khoản 4): Công nhận theo diện tích thực tế sử dụng với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn ổn định lâu dài.

3. Đất nông nghiệp có nguồn gốc lấn, chiếm (Khoản 5)

• Được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ theo hình thức giao đất không thu tiền trong hạn mức giao đất nông nghiệp của tỉnh.
• Diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

4. Xử lý trường hợp sử dụng sai mục đích phù hợp quy hoạch (Khoản 6)

• Chưa có Sổ đỏ: Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
• Đã có Sổ đỏ: Làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
• Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ.