Điều 78. Quyết định kê biên tài sản

Điều 78. Quyết định kê biên tài sản

1. Chấp hành viên ra quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ nếu tài sản đó được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Trường hợp người thứ ba đang giữ hoặc phải trả tài sản cho người phải thi hành án mà tài sản đó đã được xác định bằng bản án, quyết định của Tòa án đang có hiệu lực pháp luật thì Chấp hành viên vẫn được kê biên, xử lý để thi hành án.

Trường hợp người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc trường hợp khác được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Chấp hành viên vẫn được kê biên, xử lý để thi hành án.

2. Chấp hành viên không ra quyết định kê biên tài sản trong trường hợp bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên kê biên tài sản hoặc trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

3. Ra quyết định kê biên đối với một số loại tài sản cụ thể:

a) Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất. Việc xử lý tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này.

Trường hợp tài sản thi hành án là tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đó thì Chấp hành viên kê biên khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp hiện trạng tài sản là quyền sử dụng đất khác với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì Chấp hành viên kê biên, xử lý theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp người phải thi hành án có cam kết xác nhận và chứng minh tài sản là nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình thì Chấp hành viên chỉ kê biên khi người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở đó để thi hành án hoặc trường hợp nhà ở được bản án, quyết định tuyên kê biên hoặc trường hợp nhà ở là tài sản bảo đảm đã được bản án, quyết định tuyên xử lý để thi hành án;

c) Trường hợp tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó thì không phải kê biên cả quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở, công trình xây dựng của người phải thi hành án nếu việc tách rời nhà ở, công trình xây dựng và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản;

d) Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí thi hành án.

Trường hợp tài sản của người phải thi hành án đang được bảo đảm cho khoản nợ xấu tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thì thực hiện theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng;

đ) Trường hợp người phải thi hành án có tài sản mang lại hoa lợi thì Chấp hành viên kê biên hoa lợi đó để bảo đảm thi hành án. Đối với hoa lợi là lương thực, thực phẩm thì khi kê biên, Chấp hành viên phải để lại một phần để người phải thi hành án và gia đình họ sinh sống theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 79 của Luật này;

e) Trường hợp người phải thi hành án là chủ sở hữu quyền sở hữu trí tuệ chuyển quyền sử dụng quyền sở hữu trí tuệ cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác thì quyền sở hữu trí tuệ vẫn bị kê biên.

Trường hợp nhằm bảo đảm mục tiêu quốc phòng, an ninh, dân sinh và lợi ích của Nhà nước, xã hội mà Nhà nước quyết định chủ sở hữu quyền sở hữu trí tuệ phải chuyển giao quyền của mình cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác sử dụng trong thời gian nhất định thì Chấp hành viên không được kê biên quyền sở hữu trí tuệ của người phải thi hành án trong thời gian bắt buộc phải chuyển giao.

Chấp hành viên quyết định giao cho cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng, khai thác quyền sở hữu trí tuệ. Cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao sử dụng, khai thác quyền sở hữu trí tuệ phải nộp số tiền thu được sau khi trừ các chi phí cần thiết cho cơ quan thi hành án dân sự để thi hành án.

Trường hợp cần thiết, Chấp hành viên yêu cầu tổ chức chuyên môn, nghề nghiệp về sở hữu trí tuệ thu và quản lý thu nhập, lợi nhuận từ việc sử dụng, khai thác quyền sở hữu trí tuệ của người phải thi hành án.

Trường hợp người phải thi hành án đã chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác mà chưa được thanh toán hoặc mới được thanh toán một phần tiền thì Chấp hành viên ra quyết định buộc cơ quan, tổ chức, cá nhân nhận chuyển giao nộp khoản tiền chưa thanh toán để thi hành án.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

=================

Quy định bạn vừa trích dẫn là một phần nội dung quy định chi tiết về Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản thuộc Luật Thi hành án dân sự năm 2025.

Nếu như các điều luật trước (Điều 66, 67, 68) thuộc giai đoạn "Bảo đảm" (chỉ tạm dừng, đóng băng để ngăn tẩu tán), thì quy định này đã chính thức bước sang giai đoạn "Cưỡng chế" (tác động trực tiếp để xử lý, bán đấu giá tài sản thu tiền). Để giúp bạn dễ dàng nắm bắt, dưới đây là phân tích chi tiết các kỹ thuật lập pháp cốt lõi đối với từng loại tài sản cụ thể:

1. Nguyên tắc "Vật không tách rời" đối với Bất động sản (Điểm a, c)

Luật 2025 giải quyết triệt để xung đột kinh điển trong thực tế thi hành án: Đất của một người nhưng nhà/tài sản trên đất lại của người khác.

• Quy tắc đồng nhất chủ sở hữu: Nếu cả đất và tài sản gắn liền với đất đều của người phải thi hành án  Bắt buộc kê biên cả hai (không được kê biên tách rời nhằm giữ nguyên giá trị thương mại cao nhất khi bán đấu giá).
• Quy tắc lệch chủ sở hữu:
• Đất của người phải thi hành án, nhà của người khác: Chỉ kê biên đất, giữ nguyên nhà và xử lý theo Khoản 2 Điều 81.
• Nhà của người phải thi hành án, đất của người khác: Chỉ được kê biên cả nhà và đất nếu chủ đất đồng ý. Nếu chủ đất không đồng ý, Chấp hành viên chỉ được kê biên nhà với điều kiện việc tháo dỡ/tách rời nhà không làm giảm đáng kể giá trị của ngôi nhà đó.
• Xử lý hiện trạng sai lệch: Trường hợp thực tế đất đai, nhà cửa đã thay đổi cấu trúc, diện tích so với Sổ đỏ/Sổ hồng, Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên và xử lý theo quy định pháp luật thay vì đình chỉ hay trả lại hồ sơ.

2. Tính nhân văn đối với "Nhà ở duy nhất" và "Hoa lợi" (Điểm b, đ)

Luật 2025 cân bằng giữa quyền lợi của chủ nợ và quyền an sinh cơ bản của người phải thi hành án:

• Điều kiện bảo vệ nhà ở duy nhất (Điểm b): Nếu người phải thi hành án chứng minh được ngôi nhà bị kê biên là nơi ở duy nhất của gia đình, Chấp hành viên chỉ được kê biên khi họ không còn bất kỳ tài sản nào khác (hoặc có nhưng không đủ tiền trả nợ).

Ngoại lệ: Vẫn kê biên ngay nếu đương sự tự nguyện, hoặc ngôi nhà đó chính là tài sản thế chấp/bảo đảm cho khoản nợ đã được Tòa án tuyên xử lý trong bản án.

• Giữ lại phần duy trì cuộc sống (Điểm đ): Khi kê biên hoa lợi (ví dụ: lúa gạo, nông sản, thủy sản từ trang trại), nếu hoa lợi đó là lương thực, thực phẩm, Chấp hành viên bắt buộc phải để lại một phần đủ cho người phải thi hành án và gia đình họ duy trì cuộc sống tối thiểu.

3. Cơ chế xử lý Tài sản đang cầm cố, thế chấp và Nợ xấu (Điểm d)

• Kê biên tài sản đang thế chấp: Chấp hành viên có quyền "vượt mặt" quyền ưu tiên của Ngân hàng để kê biên tài sản đang cắm ký, thế chấp nếu và chỉ nếu giá trị tài sản đó lớn hơn tổng [Khoản nợ gốc tại Ngân hàng + Chi phí thi hành án]. Số tiền bán được trước hết phải trả đủ cho Ngân hàng, phần dư mới thu về cho người được thi hành án.
• Đặc quyền Nợ xấu: Nếu tài sản đó đang bảo đảm cho một khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, Luật 2025 dẫn chiếu thẳng sang Luật Các tổ chức tín dụng nhằm ưu tiên cơ chế xử lý nợ nhanh của ngành ngân hàng, bảo vệ sự an toàn của hệ thống tài chính quốc gia.

4. Kỹ thuật số hóa và khai thác thương mại "Quyền sở hữu trí tuệ" (Điểm e)

Đây là quy định rất tiến bộ và phức tạp, thể hiện tầm nhìn của Luật 2025 đối với loại tài sản vô hình (bản quyền, bằng sáng chế, nhãn hiệu...):

Tình huống tố tụng	Hướng xử lý của Chấp hành viên
Đã chuyển quyền sử dụng cho bên thứ ba	Quyền SHTT vẫn bị kê biên bình thường. Bên thứ ba tiếp tục dùng nhưng tiền bản quyền phải nộp về cơ quan THADS.
Bị hạn chế vì mục đích Quốc phòng/An ninh/Dân sinh	KHÔNG được kê biên quyền SHTT trong thời gian Nhà nước bắt buộc chuyển giao bắt buộc để phục vụ lợi ích công cộng.
Khai thác thương mại quyền SHTT bị kê biên	Giao cho một tổ chức chuyên môn/nghề nghiệp quản lý, thu nhập và lợi nhuận phát sinh từ việc khai thác quyền SHTT này sẽ được nộp về cơ quan THADS để trừ vào nghĩa vụ nợ.

🔗 Xâu chuỗi logic toàn hệ thống từ Điều 47 đến Điều 69

Nếu nhìn lại từ đầu, bạn có thể thấy dòng chảy công vụ của cơ quan THADS được vận hành như một chiếc phễu lọc tài sản:

[Mở thủ tục / Nhận yêu cầu Tòa án - Điều 47, 63, 64]

                       │

                       ▼

[Áp dụng Biện pháp Bảo đảm khẩn cấp - Điều 66, 67, 68]

  - Phong tỏa tài khoản, tài sản số (Điều 67)

  - Tạm ngừng giao dịch đất đai, tài sản chung (Điều 68)

                       │

                       ▼ (Hết thời hạn tạm dừng / Đủ căn cứ xử lý)

[Áp dụng Biện pháp Cưỡng chế chi tiết - Điều 69 (Quy định này)]

  - Bóc tách đất và tài sản trên đất (Điểm a, c).

  - Khai thác bản quyền SHTT ra tiền để trả nợ (Điểm e).

  - Phát mại tài sản thế chấp sau khi trừ nợ ngân hàng (Điểm d).

Quy định tại Điều 69 (mục 3) này chính là các "công thức toán học" chính xác giúp Chấp hành viên định hình được: Với từng loại tài sản xuất hiện trước mắt, họ được làm gì và không được làm gì, đảm bảo việc tổ chức thi hành án vừa triệt để, vừa đúng luật, không làm tổn hại đến các quyền hiến định khác của công dân.