Điều 94. Kê biên tài sản gắn liền với đất

 Điều 94. Kê biên tài sản gắn liền với đất

Khi kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó.

===============

Để giúp bạn có cái nhìn sâu hơn về mặt lý luận pháp lý và thực tiễn áp dụng (đặc biệt khi phân tích cấu trúc quy phạm pháp luật phục vụ nghiên cứu hoặc xử lý hồ sơ thực tế), chúng ta có thể "bóc tách" điều khoản này dưới góc độ kỹ thuật lập pháp như sau:

1. Cấu trúc logic mang tính loại trừ

Mệnh đề tại Điều 94 Luật Thi hành án dân sự quy định một nguyên tắc chung và hai ngoại lệ đảo ngược. Nếu biểu diễn dưới dạng công thức logic, chúng ta có:

Kê biên Công trình =>Phải kê biên cả Đất

Trừ khi  xảy ra một trong hai điều kiện sau:

1.     A: Quyền sử dụng đất thuộc diện không được kê biên theo quy định chung.

2.     B: Có thể tách rời tài sản khỏi đất mà không làm giảm đáng kể giá trị tài sản 

Nếu có A hoặc B, cơ quan thi hành án chỉ kê biên tài sản trên đất và tách rời quyền sử dụng đất ra khỏi diện cưỡng chế.

2. Điểm nghẽn thực tiễn: Thế nào là "Không làm giảm đáng kể giá trị"?

Trong khi nhánh ngoại lệ thứ nhất (A - đất không được kê biên) dựa trên các căn cứ pháp lý rất rõ ràng (như đất thuê trả tiền hàng năm, đất đang tranh chấp...), thì nhánh ngoại lệ thứ hai (B) lại là một khái niệm định tính gây rất nhiều tranh cãi trong thực tế áp dụng pháp luật:

• Thế nào là "đáng kể"? Hiện nay, chưa có một văn bản hướng dẫn hay thông tư liên tịch nào định lượng cụ thể "giảm đáng kể" là giảm bao nhiêu phần trăm (10%, 20% hay 50%) giá trị của tài sản theo kết quả thẩm định giá.
• Hệ quả áp dụng:
• Đối với các công trình dễ tháo dỡ như nhà tôn, khung thép tiền chế, việc bóc tách có vẻ khả thi.
• Tuy nhiên, ngay cả khi tháo dỡ một nhà kho khung thép, chi phí tháo dỡ, vận chuyển và việc mất đi tính nguyên khối của công trình khi dựng lại ở nơi mới chắc chắn sẽ làm sụt giảm giá trị giao dịch của nó trên thị trường bán đấu giá. Do đó, việc Chấp hành viên tự quyết định tách rời tài sản để kê biên riêng lẻ luôn tiềm ẩn rủi ro bị đương sự khiếu nại, tố cáo.

3. Mối liên hệ đồng bộ với Luật Đất đai

• Điều 94 không đứng độc lập mà giữ mối liên hệ hữu cơ với hệ thống pháp luật đất đai:
• Nguyên tắc đồng bộ tài sản: Khi người trúng đấu giá mua một công trình xây dựng được kê biên theo diện ngoại lệ (đất không được kê biên, ví dụ đất thuê trả tiền hàng năm), họ sẽ được Nhà nước xem xét cho thuê tiếp phần diện tích đất đó để vận hành công trình theo đúng mục đích ban đầu. Điều này đảm bảo quyền lợi cho người mua và tính khả thi của việc xử lý tài sản thi hành án.

Luật gia Vlog NGUYỄN KIỆT tổng hợp và phân tích