|
QUỐC HỘI ------------------------- Luật số: 66/2014/QH13
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự
do – Hạnh phúc ------------------------------------ |
LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban
hành Luật kinh doanh bất động sản.
CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH
CHUNG
Điều 1.
Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về kinh doanh bất động sản,
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản.
Điều 2.
Đối tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
tại Việt Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá
nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Điều 3.
Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu
như sau:
1. Kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục
đích sinh lợi.
2. Môi
giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Nhà,
công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc
xây dựng và đưa vào sử dụng.
4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công
trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng.
5. Quản
lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về
quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà,
công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.
6. Sàn
giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
7. Thuê
mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê
mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà,
công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã
thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với
nhà, công trình xây dựng đó.
8. Tư
vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh
doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.
Điều 4.
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa
thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp
đồng, không trái quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ
điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động
sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất
động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 5. Các loại bất
động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo
quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ
chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì
được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Điều 6.
Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Tại trang thông tin điện tử của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản;
b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với
trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
2. Nội dung thông tin về bất động sản bao
gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến
bất động sản;
d) Quy mô của bất động sản;
đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng,
chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần
diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích
sử dụng, nhà chung cư;
e) Thực trạng các công
trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây
dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai;
h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản (nếu có);
i) Giá bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều
7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa
bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách
miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức,
cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ
trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án
được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức,
cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong
phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị
trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách
hàng.
Điều 8. Các hành vi bị cấm
1. Kinh doanh bất
động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không
đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất
động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử
dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê,
bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo
cam kết.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không
đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến
kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
CHƯƠNG II
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN
Mục
1
QUY
ĐỊNH CHUNG
Điều 9. Điều kiện của bất
động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà,
công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với
nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì
chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều 10. Điều kiện của tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ
đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì
không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của
pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 11. Phạm vi kinh
doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh
doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua;
b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê
lại;
c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được
đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất
đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì
được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây
dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền
sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng
mục đích sử dụng đất;
h) Nhận chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công
trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển
nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d,
g và h khoản 1 Điều này;
b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được
đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo
đúng mục đích sử dụng đất.
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d,
h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư
xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Điều 12. Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động
sản để kinh doanh
1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch
xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản
để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây
dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi
công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây
dựng.
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh
doanh bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh
doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án
theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây
dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây
dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong
dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu
vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn
bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao
nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì
phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê
mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp
tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Điều
14. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua,
thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để
sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng
công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của
Luật này.
Điều 15. Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua bất động sản
Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường
hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động
sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất
động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của
pháp luật về thanh toán.
2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do
bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán
hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ
bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây
dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây
dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn
bộ dự án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được
lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận,
trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều
10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các
bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng
thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng
thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là
thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4. Chính phủ quy định các
loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.
Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung
chính sau đây:
1. Tên,
địa chỉ của các bên;
2. Các
thông tin về bất động sản;
3. Giá
mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương
thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời
hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo
hành;
7. Quyền
và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách
nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện
pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mục 2
MUA BÁN NHÀ, CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG
Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
1. Việc mua bán nhà,
công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư,
tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị
sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các
căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử
dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn
định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về
thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các
căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử
dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng
phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên
mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
Điều 20. Bảo hành
nhà, công trình xây dựng đã bán
1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà,
công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng
đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi
công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách
nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn bảo hành
nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà
ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.
Điều 21. Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình
xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo
thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa
thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi
người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các
thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
4. Không bàn giao nhà, công trình xây dựng
khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên mua gây ra.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về
quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã
bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công
trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên
mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong
hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã
bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục
mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình
xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận
trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp
đồng.
3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công
trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do
việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam
kết khác trong hợp đồng.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 24. Nghĩa vụ
của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình
xây dựng theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng.
2. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ
tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Trong trường hợp mua nhà, công trình
xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thoả
thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Mục 3
CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Điều 25. Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây
dựng
Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo
đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để
vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong
hợp đồng.
Điều 26. Quyền của bên cho thuê nhà, công trình
xây dựng
1. Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình
xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền
theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà,
công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại
hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
5. Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây
dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên
thuê.
6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
7. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công
trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời
hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho
bên thuê trước 06 tháng.
8. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 27. Nghĩa vụ của bên cho thuê
nhà, công trình xây dựng
1. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên
thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công
trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.
2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định
nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê.
3. Bảo trì, sửa chữa
nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê
không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê
thì phải bồi thường.
4. Không được đơn
phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng,
trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
6. Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 28. Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công
trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin
đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
3. Được đổi nhà, công trình xây dựng đang
thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
4. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ
nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho
thuê đồng ý bằng văn bản.
5. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện
đã thoả thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
6. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công
trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải
do lỗi của mình gây ra.
7. Yêu cầu bên cho
thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
8. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
9. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 29. Nghĩa vụ của bên thuê nhà,
công trình xây dựng
1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây
dựng đúng công năng, thiết kế và thoả thuận trong hợp đồng.
2. Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình
xây dựng theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng.
3. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình
xây dựng do lỗi của mình gây ra.
4. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên
cho thuê theo đúng thoả thuận trong hợp đồng.
5. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ
nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 30. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây
dựng
1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong
các hành vi sau đây:
a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình
xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong
hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không
đúng mục đích thuê;
c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công
trình xây dựng thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc
cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong
hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
2. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong
các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng
khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt
hại cho bên thuê;
b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng
bất hợp lý;
c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng
bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết
trước 01 tháng nếu không có thoả thuận khác.
Mục 4
CHO THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Điều 31. Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua
phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết
khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa
thuận trong hợp đồng.
2. Việc cho thuê mua nhà, công trình xây
dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
3. Các bên trong hợp
đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê
mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.
Điều 32. Quyền của bên cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công
trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền
thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện
các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên thuê
mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
5. Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
6. Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng
nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
7. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 33. Nghĩa vụ của bên cho thuê
mua nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế
về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công
trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
3. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã
cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa
nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Giao nhà, công
trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất
lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao
cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có
văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
6. Bảo hành nhà, công
trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
7. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
8. Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển
nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
10. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 34. Quyền của bên thuê mua
nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông
tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
2. Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công
trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục
đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.
3. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ
nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình
xây dựng.
4. Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư
hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi
của mình gây ra.
5. Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường
thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.
6. Có quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
7. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 35. Nghĩa vụ của bên thuê mua
nhà, công trình xây dựng
1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây
dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện
các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ
nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
5. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình
xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
7. Thông báo cho bên cho thuê mua về việc
cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 36. Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà,
công trình xây dựng
1. Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp
đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên
thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác
nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê
mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công
trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho
thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp
đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê
mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định
tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 5
CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 37. Nguyên tắc
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9
của Luật này.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục
đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.
Điều 38. Quyền của bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp
đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ
tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 39. Nghĩa vụ của
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực
về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy
định của pháp luật về đất đai và giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường
hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 40. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp
thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục
và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong
hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng
đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 41. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với
đất chuyển nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 42. Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất
theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận
trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê
theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên thuê
chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm
sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm
thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên
thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại.
4. Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết
thời hạn thuê theo hợp đồng.
5. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại
do lỗi của bên thuê gây ra.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 43. Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng
đất
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực
về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thoả thuận trong hợp đồng.
3. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng
đất.
4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ
gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích.
5. Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Thông báo cho bên thuê về quyền của
người thứ ba đối với đất thuê.
7. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 44. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin
đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê.
2. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất
đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thoả thuận trong hợp đồng.
3. Được sử dụng đất thuê theo thời hạn
trong hợp đồng.
4. Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê.
5. Yêu cầu bên cho
thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 45. Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh
giới, đúng thời hạn cho thuê.
2. Không được huỷ hoại đất.
3. Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng
đất theo thời hạn và phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng.
4. Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường;
không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung
quanh.
5. Trả lại đất đúng
thời hạn và tình trạng đất theo thoả thuận trong hợp đồng.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 46. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê lại quyền sử
dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại,
bên thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều 42,
43, 44 và 45 của Luật này.
Điều 47. Nội dung hợp đồng
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số
hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
3. Thời hạn sử dụng đất;
4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm
cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với
trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
12. Giải quyết tranh chấp;
13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện
pháp xử lý.
Mục 6
CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN
Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu
tư kinh doanh.
2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các
bên có liên quan.
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định
việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư
chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây
dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp
thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng
phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng
được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn
thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển
nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các
công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê
duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử
dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu
hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá
trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,
có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng,
kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Điều 50. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản
1. Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau
đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định
cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
việc đầu tư.
2. Thủ
tướng Chính phủ quyết định cho phép
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Điều 51. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ủy quyền.
2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho
phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì
phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết
định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và
Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết
định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên
phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao
dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự
án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết
định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu
tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều
52. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối
với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục
đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực
hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục
triển khai dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận
chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng
quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự
án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của
pháp luật về đất đai;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án
bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp
tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển
nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt
bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận
chuyển nhượng;
đ) Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của
chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh
doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự
án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu
của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự
án trong quá trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 53. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án
chuyển nhượng;
4. Giá chuyển nhượng;
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ
kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ
tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Các trường hợp chấm dứt thực
hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
CHƯƠNG
III
KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 54. Quyền kinh
doanh bất động sản hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của
Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên
quan của Luật này.
Điều
55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh
doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự
án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây
dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường
hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương
lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà
đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận
được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn
bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Điều 56. Bảo lãnh
trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương
mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với
khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách
ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất
động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo
lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo
lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư
có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký
kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi
nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua,
bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng
trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký
kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy
định của pháp luật về bảo lãnh.
Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua
bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không
quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng
bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao
nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua
là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp
đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp
đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước
của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động
sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên
trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các
bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu
bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc
sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ
cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và
tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai
1. Bên mua, bên thuê
mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp
cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận
của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được
tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ
đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều
kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ
khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định
tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
CHƯƠNG IV
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục
1
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 60. Phạm vi kinh
doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch
vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản
lý bất động sản theo quy định của Luật này.
Điều
61. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất
động sản:
a) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên
thỏa thuận.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các
bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng
thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng
thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực
thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động
sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên,
địa chỉ của các bên;
b) Đối
tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu
cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời
hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí
dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương
thức, thời hạn thanh toán;
g) Quyền
và nghĩa vụ của các bên;
h) Giải
quyết tranh chấp;
i) Thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Mục
2
DỊCH
VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều
62. Điều
kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực
hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của
khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy
quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin,
hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ
thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.
2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các
bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi
giới.
Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp, cá nhân
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách
hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản.
2. Mức hoa hồng môi giới
bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều 66. Quyền của doanh nghiệp, cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản
theo quy định của Luật này.
2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông
tin về bất động sản.
3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa
thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
4. Thuê doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm
vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu
trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 67. Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Thực hiện đúng hợp
đồng đã ký với khách hàng.
2. Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản
do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của
pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
ra.
6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước
theo quy định của pháp luật.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 68. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông
trở lên;
c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất
động sản.
2. Chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm.
3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc
cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Mục 3
DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động
sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ
hành nghề môi giới bất động sản.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế
hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Điều 70. Nội dung hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản
1. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công
khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm
tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian
cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 71. Quyền của doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông
tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản
các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất
động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do
lỗi của khách hàng gây ra.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 72. Nghĩa vụ của
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao
dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông
tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của
pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước
theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 73. Quyền và nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân tham
gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
b) Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất
động sản gây ra;
d) Các quyền khác trong hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch
bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây
ra;
d) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Mục 4
DỊCH VỤ TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 74. Dịch vụ tư vấn bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn
bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất
động sản bao gồm:
a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất
động sản;
c) Tư vấn về tài chính bất động sản;
d) Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
3. Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa
vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp
đồng.
4. Doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp
đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Điều 75. Dịch vụ quản lý bất
động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản
lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản
lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo
quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất
động sản bao gồm:
a) Bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây
dựng, người có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch
vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa
bất động sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng
bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với
khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của
chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
3. Nội dung, thời gian,
phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản
lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động
sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại
do lỗi của mình gây ra.
CHƯƠNG V
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều
76. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy
phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển
thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.
3. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá
thị trường bất động sản.
4. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường
bất động sản.
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện
dự án bất động sản.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh
bất động sản.
7. Giải quyết khiếu nại,
tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
Điều 77. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về
kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính
phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về
kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban
hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành và chỉ
đạo thực hiện chiến lược phát triển thị trường bất động sản;
c) Chủ trì phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
trong việc tổ chức thực hiện và quản lý kinh doanh bất động sản;
d) Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn
việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành
sàn giao dịch bất động sản; quy định chi tiết việc thành lập và tổ chức hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản;
đ) Xây dựng và quản lý vận hành hệ thống thông tin quốc gia về thị trường
bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
trên phạm vi cả nước;
e) Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản;
g) Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
h) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản;
phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh
doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện
việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các
dự án kinh doanh bất động sản;
i) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình
cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
k) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất
động sản trên phạm vi cả nước.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền
hạn của mình có trách nhiệm:
a) Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản
trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b) Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động
sản theo quy định của Luật đất đai và Luật này;
c) Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trong kinh doanh bất động sản.
4. Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có
trách nhiệm trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách về thuế và nghĩa vụ tài
chính khác trong kinh doanh bất động sản.
5. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền
hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh
doanh bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn
của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra,
thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Điều
78. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
1. Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối
với kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
2. Bố trí quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương.
3. Ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch thực hiện các dự án
bất động sản.
4. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.
5. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công
bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi địa bàn.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
7. Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản.
8. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp
luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra,
rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn để thực hiện việc thu
hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án
kinh doanh bất động sản.
9. Báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn.
Điều
79. Xử lý vi phạm
1. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp
luật trong kinh doanh bất động sản thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị
xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây
thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2. Xử lý thu hồi dự án bất động sản:
a) Cơ quan có thẩm quyền
quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư
khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy
định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải
pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường
hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ
trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định
tại Mục 6 Chương II của Luật này;
b) Chủ đầu tư bị thu hồi
dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan
tới dự án;
c) Cơ quan quyết định thu
hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những
tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp
tục thực hiện dự án;
d) Chủ đầu tư có dự án
bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới
trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
CHƯƠNG VI
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 80. Điều khoản chuyển tiếp
1. Các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy
định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 01 năm kể từ
ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc
đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự
án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải làm lại thủ tục theo quy định của
Luật này.
3. Chứng chỉ môi giới bất động sản đã được cấp trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể
từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người được cấp chứng
chỉ môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
4. Chứng chỉ định giá bất động sản đã được cấp trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể
từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người được cấp chứng
chỉ định giá bất động sản phải có đủ điều kiện về thẩm định giá viên theo quy
định của pháp luật về giá.
Điều 81. Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 7 năm 2015.
Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11
hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Điều 82. Quy định chi tiết
Chính phủ, cơ
quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong
Luật.
Luật
này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp
thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014.
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
Nguyễn Sinh Hùng
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét