PHỤ LỤC II
(Kèm theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
STT | Ví dụ | Tên ví dụ |
1 | Ví dụ số 01 | Về phương pháp so sánh |
2 | Ví dụ số 02 | Về phương pháp thu nhập |
3 | Ví dụ số 03 | Về phương pháp thặng dư |
4 | Ví dụ số 04 | Về phương pháp thặng dư đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 |
VÍ DỤ SỐ 01: VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
1. Thông tin của thửa đất cần định giá
Thửa đất cần định giá X là thửa đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyện thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2), mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính thị trấn là 600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.
Thời điểm định giá đất là ngày 01 tháng 6 năm 2024.
2. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
2.1. Khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất so sánh
Khảo sát, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá.
Thông tin của thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:
TT | Yếu tố so sánh | Thửa đất cần định giá X | Thửa đất so sánh số 1 | Thửa đất so sánh số 2 | Thửa đất so sánh số 3 |
1 | Mục đích sử dụng | Đất ở tại đô thị | Đất ở tại đô thị | Đất ở tại đô thị | Đất ở tại đô thị |
2 | Thời hạn sử dụng đất | Lâu dài | Lâu dài | Lâu dài | Lâu dài |
3 | Vị trí, địa điểm | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500m | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700m | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800m |
4 | Thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá | Thời điểm định giá đất ngày 01 tháng 6 năm 2024 | Ngày 10 tháng 10 năm 2023 | Ngày 05 tháng 10 năm 2023 | Ngày 19 tháng 8 năm 2022 |
5 | Giao thông | Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m | Tiếp giáp 2 đường; đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m và 6m | Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m | Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m |
6 | Diện tích, kích thước, hình thể |
|
|
|
|
| - Diện tích | 100 m2 | 120 m2 | 110 m2 | 100 m2 |
| - Mặt tiền | 5 m | 6 m | 5 m | 5 m |
| - Chiều sâu | 20 m | 20 m | 22 m | 20 m |
| - Hình thể | Vuông vắn | Không vuông vắn | Vuông vắn | Vuông vắn |
7 | Tài sản gắn liền với đất | Không có tài sản gắn liền với đất | Không có tài sản gắn liền với đất | Không có tài sản gắn liền với đất | Công trình xây dựng cao 2 tầng; diện tích xây dựng 90 m2; tổng diện tích sàn xây dựng 180 m2; giá trị hao mòn của công trình khoảng 20%. |
8 | Tính pháp lý về quyền sử dụng đất | Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất | Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất | Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất | Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
9 | Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt | - Mật độ xây dựng: 90%; - .... | - Mật độ xây dựng: 90%; - .... | - Mật độ xây dựng: 90%; - .... | - Mật độ xây dựng: 90%; - .... |
10 | Hiện trạng các yếu tố hạ tầng | - Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... | - Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... | - Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... | - Khu vực cấp thoát nước tốt; - Cấp điện ổn định; - .... |
11 | Hiện trạng môi trường, an ninh | Tốt | Tốt | Tốt | Tốt |
12 | Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng) |
| 5.160.000.000 | 4.180.000.000 | 5.000.000.000 |
2.2. Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số 3:
Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá là 7.500.000 đồng/ m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá là:
180 m2 x 7.500.000 đồng/ m2 = 1.350.000.000 đồng.
Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất = 1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000 đồng.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số 3 là:
1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng = 1.080.000.000 đồng.
2.3. Xác định giá đất của thửa đất so sánh số 3
Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là:
5.000.000.000 đồng - 1.080.000.000 đồng | = 39.200.000 đồng/ m2 |
100 m2 |
2.4. Điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá
a) Căn cứ cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh A quy định
- Vị trí, địa điểm của thửa đất cần định giá: thửa đất cần định giá kém thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 01 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 2 là 3% và thửa đất so sánh số 03 là 5%.
- Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m là 5%.
- Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.
- Thửa đất có diện tích 100 m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 120 m2 là 2%.
- Thửa đất có mặt tiền 5m thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 5%.
- Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.
- Thửa đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa đất không vuông vắn là 5%.
- Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.
b) Việc điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:
TT | Yếu tố so sánh | Thửa đất cần định giá X | Thửa đất so sánh số 1 | Thửa đất so sánh số 2 | Thửa đất so sánh số 3 |
1 | Diện tích | 100 m2 | 120 m2 | 110 m2 | 100 m2 |
2 | Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng) |
| 5.160.000.000 | 4.180.000.000 | 5.000.000.000 |
3 | Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (đồng) |
|
|
| 1.080.000.000 |
4 | Giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng/ trúng đấu giá (đồng) |
| 5.160.000.000 | 4.180.000.000 | 3.920.000.000 |
5 | Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá (đồng/m2) |
| 43.000.000 | 38.000.000 | 39.200.000 |
6 | Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh |
|
|
|
|
6.1 | Vị trí | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600 m | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500 m | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m | Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m |
Tỷ lệ | 100% | 101% | 97% | 95% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| -0,99% | 3,09% | 5,26% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| -425.743 | 1.175.258 | 2.063.158 | |
6.2 | Giao thông |
|
|
|
|
6.2.1 | Độ rộng đường | Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m | Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m | Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12 m | Độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m |
Tỷ lệ | 100% | 100% | 95% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 0,00% | 5,26% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 0 | 1.998.800 | 0 | |
6.2.2 | Loại đường | Đường bê tông nhựa | Đường bê tông nhựa | Đường bê tông nhựa | Đường bê tông nhựa |
Tỷ lệ | 100% | 100% | 100% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 0 | 0 | 0 | |
6.2.3 | Số mặt đường tiếp giáp | Tiếp giáp một mặt đường | Tiếp giáp hai mặt đường | Tiếp giáp một mặt đường | Tiếp giáp một mặt đường |
Tỷ lệ | 100% | 110% | 100% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| -9,09% | 0,00% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| -3.909.091 | 0 | 0 | |
6.3 | Diện tích | 100 m2 | 120 m2 | 110 m2 | 100 m2 |
Tỷ lệ | 100% | 98% | 99% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 2,04% | 1,01% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 877.551 | 383.838 | 0 | |
6.4 | Mặt tiền | 5 m | 6 m | 5 m | 5 m |
Tỷ lệ | 100% | 105% | 100% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| -4,76% | 0,00% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| -2.047.619 | 0 | 0 | |
6.5 | Chiều sâu | 20 m | 20 m | 22 m | 20 m |
Tỷ lệ | 100% | 100% | 98% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 0,00% | 2,04% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 0 | 775.510 | 0 | |
6.6 | Hình thể | Vuông vắn | Không vuông vắn | Vuông vắn | Vuông vắn |
Tỷ lệ | 100% | 95% | 100% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 5,26% | 0,00% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 2.263.158 | 0 | 0 | |
6.7 | Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt | Mật độ xây dựng 90% | Mật độ xây dựng 90% | Mật độ xây dựng 90% | Mật độ xây dựng 90% |
Tỷ lệ | 100% | 100% | 100% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 0 | 0 | 0 | |
6.8 | Hiện trạng các yếu tố hạ tầng | Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định | Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định | Khu vực cấp thoát nước trung bình; cấp điện ổn định | Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định |
Tỷ lệ | 100% | 100% | 98% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 0,00% | 2,04% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 0 | 775.510 | 0 | |
6.9 | Hiện trạng môi trường, an ninh | Tốt | Tốt | Tốt | Tốt |
Tỷ lệ | 100% | 100% | 100% | 100% | |
Tỷ lệ điều chỉnh |
| 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
Mức điều chỉnh (đồng/ m2) |
| 0 | 0 | 0 | |
7 | Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh (đồng/ m2) |
| 39.758.256 | 43.108.916 | 41.263.158 |
| Giá đất của thửa đất cần định giá (đồng/ m2) | 41.376.777 |
|
|
|
| Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh |
| 4,07% | -4,02% | 0,28% |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử
dụng để áp dụng trong thực tế).
VÍ DỤ SỐ 02: VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1. Trường hợp 1:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Thửa đất cần định giá là thửa đất trồng cây hàng năm tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm thu hoạch 03 vụ lúa tẻ thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá bán bình quân năm thu thập được tại cơ quan thống kê.
Thời điểm định giá đất: tháng 6 năm 2024
Kết quả thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá như sau:
Nội dung | Đơn vị tính | 2021 | 2022 | 2023 |
Sản lượng lúa thu hoạch cả năm | Kg | 7.200 | 7.000 | 6.800 |
Giá bán bình quân năm | đồng/kg | 4.300 | 4.700 | 4.600 |
Tổng thu nhập | đồng | 30.960.000 | 32.900.000 | 31.280.000 |
Chi phí sản xuất | đồng | 21.000.000 | 20.000.000 | 18.500.000 |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. | %/năm | 12 | 9 | 8,5 |
Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm:
30.960.000 + 32.900.000 + 31.280.000 | = 31.713.333 đồng |
3 |
- Chi phí bình quân một năm:
21.000.000 + 20.000.000+ 18.500.000 | = 19.833.333 đồng |
3 |
- Thu nhập ròng bình quân một năm:
31.713.333 đồng- 19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) là:
12% + 9% + 8,5% | = 9,83 % |
3 |
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
Giá trị của thửa đất cần định giá | = | 11.880.000 đồng | x 100 | = 120.854.527 đồng |
9,83 |
- Giá đất của thửa đất cần định giá là:
Giá đất của thửa đất cần định giá | = | 120.854.527 đồng | = 30.214 đồng/m2 |
4.000m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 30.000 đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử
dụng để áp dụng trong thực tế).
2. Trường hợp 2:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
Thửa đất cần định giá là đất trồng cây lâu năm tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thời điểm định giá đất tháng 01/2024.
Thông tin về thửa đất cần định giá như sau:
Thửa đất cần định giá trồng cây cà phê có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư, mỗi năm thu hoạch được 2 vụ.
Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch 4 vụ trong 02 năm là 7 tấn/ha. Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.
Chi phí từ việc sử dụng đất trồng cây cà phê như sau:
STT | Khoản mục chi phí | Đơn vị | Kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc) | Chăm sóc, thu hoạch trong 04 vụ, tương ứng 02 năm (thời kỳ khai thác) |
1 | Vật tư, dụng cụ Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ khác | đồng/ha | 47.500.000 | 45.000.000 |
2 | Nhân công | đồng/ha | 90.000.000 | 120.000.000 |
3 | Máy | đồng/ha | 8.500.000 | 7.000.000 |
4 | Chi phí khác (quản lý, thuế sử dụng đất...) | đồng/ha | 7.300.000 | 8.600.000 |
| Cộng | đồng/ha | 153.300.000 | 180.600.000 |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là: r = 9,83%/năm (năm 2021 là: 12%; năm 2022 là 9%; năm 2023 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt cà phê nhân xô là:
40.000.000 đồng/tấn x 7 tấn/ha : 2 x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm
- Chi phí bình quân một năm:
180.600.000 đồng/ha : 2 x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm
- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà phê nhân xô:
1.400.000.000 đồng/năm - 903.000.000 đồng/năm = 497.000.000 đồng/năm
- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định giá:
Giá trị của thửa đất và vườn cây | = | 497.000.000 | x 100 | = 5.055.951.170 đồng |
9,83 |
- Giá trị thửa đất cần định giá:
5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
Giá đất của thửa đất cần định giá | = | 3.522.951.170 đồng | = 35.230 đồng/m2 |
100.000 m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 35.000 đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử
dụng để áp dụng trong thực tế).
3. Trường hợp 3:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP
(1) Thửa đất cần định giá là thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:
- Diện tích thửa đất cần định giá: 6.000 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000 m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 30.000 m2; diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000 m2.
- Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm định giá đất là: 315.000 triệu đồng.
- Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
- Thu thập thông tin về thu nhập của giá thuê văn phòng trong 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá đất là một năm.
- Giả sử chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất bằng 15% doanh thu.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 9,83%/năm.
(2) Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:
0,23 triệu đồng/ m2/tháng x 22.000 m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.
- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất một năm là:
48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
R = | r x (1 + r)n | = | 9,83% x (1+9,83%)40 | = 10,07% |
(1 + r)n - 1 | (1 + 9,83%)40 -1 |
- Giá trị của bất động sản là:
Giá trị của bất động sản | = | 41.260 triệu đồng | = 409.731 triệu đồng |
10,07% |
- Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
409.731 triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.731 triệu đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
Giá đất của thửa đất cần định giá | = | 94.731 triệu đồng | = 15,788 triệu đồng/ m2 |
6.000 m2 |
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử
dụng để áp dụng trong thực tế)
VÍ DỤ SỐ 03: VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1. Năm 2024, Ủy ban nhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000 m2 cho Công ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- 7.000 m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
- 9.000 m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.
- 4.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Dự án này sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
2. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí xây dựng công trình hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị: 0,9 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng bao gồm chi phí thiết bị: 12 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng bao gồm chi phí thiết bị: 12,5 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công: 450 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà chung cư là 197 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng là 253 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: 200 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà chung cư là 87,5 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng là 112,5 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng của chi phí xây dựng công trình hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị và chi phí xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị của dự án.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).
- Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án đối với nhà chung cư là 5.000 triệu đồng, đối với tòa nhà văn phòng là 4.000 triệu đồng.
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 1% tổng doanh thu.
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 12%/năm.
- Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.
- Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng nhà chung cư là 56.742,24 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là 18.660,3 triệu đồng, năm thứ 2 là 38.081,94 triệu đồng). Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng tòa nhà văn phòng là 40.238,47 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là 13.232,86 triệu đồng, năm thứ 2 là 27.005,61 triệu đồng).
3. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân tại thời điểm định giá 25 triệu đồng/ m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Năm đầu tiên xây dựng, chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,35 triệu đồng/ m2/tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) hằng năm bằng 15% doanh thu hằng năm. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Trong thời gian thực hiện dự án, giá bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3 năm.
4. Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
4.1. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư
4.1.1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x [25 triệu đồng/ m2 x (1+2%)] x 50% = 816.000 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x [25 triệu đồng/ m2 x (1+2%)^2] x 50% = 832.320 triệu đồng
- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
0 triệu đồng | + | 816.000 triệu đồng | + | 832.320 triệu đồng | = 1.242.939,14 triệu đồng |
(1+12%)1 | (1+12%)2 | (1+12%)3 |
4.1.2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2 x 7.000 m2/(7.000 m2+ 9.000 m2) = 7.875 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng x 20 tầng x 12 triệu đồng/ m2 = 960.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(7.875 triệu đồng + 960.000 triệu đồng) x 2% = 19.357,50 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
87,5 + 197 + 7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50 + 5.000 + 56.742,24 = 1.057.259,24 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
87,5 + 197 + (7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50) x 50% + 5.000 + 18.660,3 = 521.561,05 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50) x 50% + 38.081,94 = 535.698,19 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
521.561,05 triệu đồng | + | 535.698,19 triệu đồng | = 892.734,83 triệu đồng |
(1+12%)1 | (1+12%)2 |
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 1.242.939,14 triệu đồng = 12.429,39 triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + Vcc) = 135.774,63 triệu đồng + 15% x Vcc
Trong đó: Vcc là giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư
d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư
892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + 135.774,63 triệu đồng +15% x Vcc = 1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc
4.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất nhà chung cư:
Vcc = 1.242.939,14 triệu đồng - (1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc)
Vcc = 175.652,42 triệu đồng
4.1.4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:
175.652,42 triệu đồng /7.000 m2 = 25,09 triệu đồng/m2.
4.2. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê
4.2.1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:
0,35 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 151.200 triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu hằng năm) là:
151.200 triệu đồng x 15% = 22.680 triệu đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
151.200 triệu đồng - 22.680 triệu đồng = 128.520 triệu đồng
- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3 năm): 995.151 triệu đồng.
4.2.2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2 x 9.000 m2 /(7.000 m2 + 9.000 m2) = 10.125 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng bao gồm cả chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng x 15 tầng x 12,5 triệu đồng/m2 = 750.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:
15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(10.125 triệu đồng + 750.000 triệu đồng) x 2% = 15.202,50 triệu đồng.
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
112,5 + 253 + 10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50 + 4.000 + 40.238,47 = 826.931,47 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1:
112,5 + 253 + (10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50) x 50% + 4.000 + 13.232,86 = 408.762,11 triệu đồng
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2:
(10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50) x 50% + 27.005,61 = 418.169,36 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại:
408.762,11 triệu đồng | + | 418.169,36 triệu đồng | = 698.328,22 triệu đồng |
(1+12%)1 | (1+12%)2 |
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 995.151 triệu đồng = 9.951,51 triệu đồng.
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + Vvp) = 106.241,96 triệu đồng + 15% x Vvp
Trong đó: Vvp là giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây tòa văn phòng cho thuê
d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng cho thuê
698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + 106.241,96 triệu đồng + 15% x Vvp = 814.521,69 triệu đồng + 15% x Vvp
4.2.3. Xác định giá trị của khu đất tòa văn phòng cho thuê
Vvp = 995.151 triệu đồng - (814.521,69 triệu đồng + 15% x Vvp)
Vvp = 157.069,31 triệu đồng
4.2.4. Xác định giá đất của khu đất tòa văn phòng cho thuê
157.069,31 triệu đồng/ 9.000 m2 = 17,45 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị quyền sử dụng đất của khu đất có diện tích 20.000 m2 cần định giá
175.652,42 triệu đồng + 157.069,31 triệu đồng = 332.721,73 triệu đồng
- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất xây nhà chung cư là 175.652,42 triệu đồng; giá đất của khu đất xây nhà chung cư là 25,09 triệu đồng/m2.
- Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 157.069,31 triệu đồng; Giá đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 17,45 triệu đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng
để áp dụng trong thực tế)
VÍ DỤ SỐ 04: VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THEO TIẾN ĐỘ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỂM C KHOẢN 2 ĐIỀU 257
1. Ủy ban nhân dân Thành phố A phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:
- 32.000 m2 đất xây dựng nhà liền kề;
- 18.000 m2 đất đường giao thông, nội bộ sử dụng chung;
2. Công ty B được Ủy ban nhân dân Thành phố A giao 50.000 m2 để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 03 Quyết định giao đất năm 2017, 2018 và 2019. Cụ thể:
- Tại quyết định giao đất năm 2017 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 14.000 m2 đất xây dựng nhà liền kề hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ 6.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giai đoạn này sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
- Tại quyết định giao đất năm 2018 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 16.000 đất xây dựng nhà liền kề; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
+ 4.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Tại quyết định giao đất năm 2019 giao 10.000 m2 đất; trong đó:
+ 2.000 m2 đất xây dựng nhà liền kề;
+ 8.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Trong 03 quyết định giao đất thì quyết định giao đất năm 2017 đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất; quyết định giao đất năm 2018, quyết định giao đất năm 2019 không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất đối với từng quyết định. Do đó, năm 2017 xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích của quyết định năm 2017; năm 2018, 2019 xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án.
Mỗi quyết định giao đất được hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai kể từ năm giao đất của từng quyết định.
3. Các khoản chi phí để tính toán chi phí phát triển của dự án (không bao gồm thuế giá trị gia tăng):
Năm | 2017 | 2018 | 2019 |
Quy mô diện tích để tính toán | 20.000 m2 | 50.000 m2 | 50.000 m2 |
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị | 0,75 triệu đồng/m2 | 0,8 triệu đồng/m2 | 0,9 triệu đồng/m2 |
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công | 135 triệu đồng | Tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công | Tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công |
Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư | 200 triệu đồng | Không phát sinh | Không phát sinh |
Chi phí quản lý dự án | 2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án | 2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án | 2% tổng của chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án |
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí quan trắc biến dạng công trình | 5.000 triệu đồng | 8.000 triệu đồng | 8.000 triệu đồng |
Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển của dự án | 105 triệu đồng | 200 triệu đồng | 200 triệu đồng |
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá | 888,6 triệu đồng (năm 1: 292,22 triệu đồng; năm 2: 596,38 triệu đồng) | 2.369,6 triệu đồng (năm 1: 779,28 triệu đồng; năm 2: 1.590,35 triệu đồng) | 2.665,8 triệu đồng (năm 1: 876,69 triệu đồng; năm 2: 1.789,15 triệu đồng) |
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng | 1% tổng doanh thu | 1% tổng doanh thu | 1% tổng doanh thu |
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh | 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá | 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá | 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
Tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá | 11% | 11,5% | 11,5% |
Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công hoàn thiện trong năm 2017; các năm 2018 và 2019 tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công và không phát sinh chi phí phá dỡ. Chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu của năm giao đất. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng năm đầu giao đất của từng quyết định thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm xây dựng đối với từng đợt giao đất.
4. Giá chuyển nhượng đất xây dựng nhà liền kề khảo sát năm 2017, năm 2018, năm 2019 (chưa gồm thuế giá trị gia tăng) bình quân lần lượt là 18 triệu đồng/ m2, 19 triệu đồng/m2, 21 triệu đồng/m2.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh thu phát triển nhằm xác định giá đất cho quyết định giao đất năm 2017: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh thu phát triển nhằm xác định giá đất cho từng quyết định giao đất năm 2018, 2019: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được tỷ lệ 1/3 trong tổng diện tích sàn thương phẩm, hai năm tiếp theo mỗi năm bán được tỷ lệ 1/3 trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Giả sử cơ quan thống kê, cơ quan quản lý thị trường bất động sản không có số liệu về mức biến động của giá chuyển nhượng đất xây dựng nhà liền kề. Chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề gần nhất của tỉnh đối với thời điểm định giá năm 2017 là 3,5%/năm; thời điểm định giá năm 2018 là 3,6%/năm; thời điểm định giá năm 2019 là 3,8%/năm.
5. Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
5.1. Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2017
5.1.1. Ước tính tổng doanh thu phát triển
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2 x (1+3,5%) x 50% = 130.410,00 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2 x (1+3,5%)^2 x 50% = 134.974,35 triệu đồng
- Doanh thu phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
0 triệu đồng | + | 130.410 triệu đồng | + | 134.974,35 triệu đồng | = 204.535,76 triệu đồng |
(1+11%)1 | (1+11%)2 | (1+11%)3 |
5.1.2. Ước tính tổng chi phí phát triển
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,75 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án:
15.000 triệu đồng x 2% = 300 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
105 + 200 + 135 + 15.000 + 5.000 + 300 + 888,61 = 21.628,61 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
105 + 200 + 135 + (15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 292,22 = 10.882,22 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 596,38 = 10.746,38 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
10.882,22 triệu đồng | + | 10.746,38 triệu đồng | = 18.525.82 triệu đồng |
(1+11%)1 | (1+11%)2 |
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng
1% x 204.535,76 triệu đồng = 2.045,36 triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + V1) = 3.085,68+ 15% x V1
Trong đó: V1 là giá trị của khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất năm 2017.
d) Tổng chi phí phát triển
18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + 3.085,68 triệu đồng+15%x V1 = 23.656,86 triệu đồng +15% x V1
5.1.3. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất năm 2017:
V1 = 204.535,76 triệu đồng - (23.656,86 triệu đồng +15% x V1)
V1 = 157.286,01 triệu đồng
5.1.4. Xác định giá đất của khu đất:
157.286,01 triệu đồng /14.000 m2 = 11,23 triệu đồng/m2.
5.2. Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2018
5.2.1. Ước tính tổng doanh thu phát triển
- Doanh thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%) : 3 = 209.962,67 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ ba:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%)^2 : 3 = 217.521,32 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ tư:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%)^3 : 3 = 225.352,09 triệu đồng
- Doanh thu phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
0 triệu đồng | + | 209.962,67 triệu đồng | + | 217.521,32 triệu đồng | + | 225.352,09 triệu đồng |
(1+11,5%)1 | (1+11,5%)2 | (1+11,5%)3 | (1+11,5%)4 |
= 471.606,65 triệu đồng
5.2.2. Ước tính tổng chi phí phát triển
a) Chi phí đầu tư xây dựng
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
50.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2 = 40.000 triệu đồng.
- Chi phí quản lý dự án:
40.000 triệu đồng x 2% = 800 triệu đồng
- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:
200 + 40.000 + 8.000 + 2.369,63 + 800 = 51.369,63 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
200 + (40.000 + 8.000 + 800) x 50% + 779,28 = 25.379,28 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(40.000 + 8.000 + 800) x 50% + 1.590,35 = 25.990,35 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
25.379,28 triệu đồng | + | 25.990,35 triệu đồng | = 43.667,28 triệu đồng |
(1+11,5%)1 | (1+11,5%)2 |
b) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 471.606,65 triệu đồng = 4.716,07 triệu đồng
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh = 15% x (43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + V2) = 7.257,50 triệu đồng + 15% x V2
Trong đó: V2 là giá trị của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả dự án.
d) Tổng chi phí phát triển
43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + 7.257,50 triệu đồng +15% x V2 = 55.640,85 triệu đồng +15% x V2
5.2.3. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả dự án.
V2 = 471.606,65 triệu đồng - (55.640,85 triệu đồng +15% x V2)
V2 = 361.709,40 triệu đồng
5.2.4. Xác định giá đất của khu đất
361.709,40 triệu đồng /32.000 m2 = 11,30 triệu đồng/m2.
5.2. Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2019
Thực hiện xác định tương tự như thời điểm có quyết định giao đất năm 2018, xác định được giá đất của khu đất tại thời điểm năm 2019 là 12,55 triệu đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp
dụng trong thực tế)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét