【Review】Luật Đất đai năm 2026 (Dự thảo)

THUỘC TÍNH VĂN BẢN : Số ký hiệu : ..................... Ngày ban hành : ..................... Loại VB :  Ngày có hiệu lực : ..................... Nguồn thu thập : ĐÃ BIẾT Ngày đăng công báo :  ĐÃ BIẾT Ngành: ĐÃ BIẾT Lĩnh vực :  ĐÃ BIẾT Cơ quan ban hành/ chức danh/Người ký : QUỐC HỘI CHỦ TỊCH QUỐC HỘI TRẦN THANH MẪN Phạm vi:  Toàn quốc Tình trạng hiệu lực :  ĐÃ BIẾT THÔNG TIN ÁP DỤNG :  Phạm vi điều chỉnh Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Tóm tắt 12 nội dung mới quan trọng của dự thảo Luật Đất đai 2026 1. Bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản điện tử Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm: Giấy chứng nhận dạng giấy; Giấy chứng nhận điện tử. Giấy chứng nhận điện tử được xác định có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy. Như vậy, bản điện tử không chỉ được sử dụng để tra cứu, cung cấp thông tin mà có giá trị pháp lý tương đương bản giấy. Đây là nội dung mới so với Luật Đất đai 2024, bởi quy định hiện hành chưa xác định trực tiếp trong Luật việc Giấy chứng nhận tồn tại dưới hai hình thức là bản giấy và bản điện tử. 2. Xem xét cấp Giấy chứng nhận cho đất vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024 Khoản 5 Điều 64 dự thảo đề xuất Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện: Vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024; Đất đã được sử dụng ổn định; Đất không có tranh chấp; Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch; Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình. Như vậy, đất có vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024 không đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận mà phải đồng thời đáp ứng các điều kiện nêu trên. Dự thảo cũng mới sử dụng khái niệm “vi phạm về thủ tục”, chưa liệt kê cụ thể các hành vi thuộc trường hợp này. 3. Không còn quy định bắt buộc công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất Điều 27 dự thảo quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực. Từ nội dung dự thảo, có thể hiểu rằng cơ quan soạn thảo đang đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai. Tuy nhiên, đây mới là đề xuất. Trong thời gian dự thảo chưa được thông qua và có hiệu lực, các giao dịch vẫn phải tuân thủ yêu cầu công chứng, chứng thực theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và pháp luật có liên quan. 4. Thay đổi cách phân loại đất Dự thảo tiếp tục phân chia đất đai thành 03 nhóm nhưng đề xuất thay nhóm “đất chưa sử dụng” bằng “đất dự trữ phát triển”. Ba nhóm đất theo dự thảo gồm: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp; Đất dự trữ phát triển. Các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp cũng được sắp xếp, khái quát lại thành các nhóm lớn hơn. Việc thay đổi này có thể tác động đến cách quản lý, quy hoạch và đưa quỹ đất chưa khai thác vào sử dụng. 5. Tinh gọn hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Dự thảo đề xuất 02 phương án về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điểm chung của các phương án gồm: Không còn quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; Không còn kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; Bổ sung kế hoạch sử dụng đất cấp xã; Kế hoạch sử dụng đất các cấp được lập theo thời kỳ 05 năm và có thể điều chỉnh hằng năm khi cần thiết. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã dự kiến trở thành căn cứ trực tiếp để thực hiện nhiều thủ tục về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất. 6. Tổ chức lại thẩm quyền quản lý đất đai Dự thảo không tiếp tục quy định thẩm quyền quản lý đất đai của UBND cấp huyện. Các nhiệm vụ liên quan đến thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất dự kiến được chuyển lên UBND cấp tỉnh hoặc giao cho UBND cấp xã. Dự thảo đang đưa ra 02 phương án phân cấp: UBND cấp tỉnh thực hiện phần lớn thẩm quyền và có thể phân cấp, ủy quyền; UBND cấp tỉnh giải quyết đối với tổ chức và chủ thể có yếu tố nước ngoài, còn UBND cấp xã giải quyết đối với cá nhân, cộng đồng dân cư. Việc phân định cụ thể giữa cấp tỉnh và cấp xã hiện chưa được chốt. 7. Có thể thu hồi phần đất còn lại khi dự án đã thỏa thuận trên 75% Dự thảo đề xuất trường hợp dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn thỏa thuận hoặc thời gian gia hạn mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được: Trên 75% diện tích đất; và Trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì HĐND cấp tỉnh có thể xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất. Trường hợp mức bồi thường đối với phần đất bị thu hồi thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận, người có đất thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch do chủ đầu tư ứng trước. 8. Thay đổi điều kiện giao, cho thuê đất đang có người sử dụng Theo dự thảo, đất đang có người sử dụng chỉ được giao hoặc cho người khác thuê sau khi có quyết định thu hồi đất. So với Luật Đất đai 2024, dự thảo không còn ghi nhận trực tiếp tại điều luật này điều kiện phải hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi giao hoặc cho thuê đất cho người khác. Tuy nhiên, nội dung này không đồng nghĩa với việc loại bỏ nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các nghĩa vụ này vẫn phải được xem xét, thực hiện trong tổng thể trình tự thu hồi đất và triển khai dự án. 9. Điều chỉnh hình thức trả tiền thuê đất Theo dự thảo, người được Nhà nước cho thuê đất về nguyên tắc được lựa chọn: Trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc Trả tiền thuê đất hằng năm. Riêng các trường hợp sau phải trả tiền thuê đất một lần và không được lựa chọn hình thức trả tiền hằng năm: Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; Dự án kinh doanh bất động sản du lịch. 10. Giảm số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Dự thảo thu hẹp số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép từ 07 nhóm xuống còn 05 nhóm. Hai trường hợp dự kiến không còn thuộc diện phải xin phép gồm: Chuyển đất công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ. Các trường hợp không phải xin phép vẫn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã. 11. Thay đổi cách xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Dự thảo đề xuất không sử dụng giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tiền bồi thường dự kiến được xác định căn cứ vào: Diện tích đất bị thu hồi; Thời hạn sử dụng đất; Mục đích sử dụng đất; Hình thức sử dụng đất; Giá đất trong bảng giá đất; Hệ số điều chỉnh giá đất; Tỷ lệ bồi thường. Như vậy, thay vì sử dụng giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024, dự thảo đề xuất tính tiền bồi thường dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ bồi thường. 12. Không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện Dự thảo đề xuất UBND cấp xã thực hiện hòa giải trước khi giải quyết tranh chấp, trừ trường hợp các bên lựa chọn giải quyết tại Tòa án. Đối với tranh chấp mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, các bên được lựa chọn: Yêu cầu UBND cấp xã giải quyết; hoặc Khởi kiện tại Tòa án. Như vậy, hòa giải tại UBND cấp xã dự kiến không còn là điều kiện bắt buộc trước khi các bên khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án. Nếu được thông qua, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 sẽ thay thế cho Luật Đất đai 2024 hiện hành.       XEM NỘI DUNG TOÀN VĂN BẢN (PDF) : XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX NGHE ĐỌC VĂN BẢN LUẬT (AUDIO) : (đang cập nhật) XEM NỘI DUNG TOÀN VĂN BẢN ( WORD) : >>>xem chi tiết bằng tiếng Việt >>>xem chi tiết bằng tiếng Anh VĂN BẢN ĐƯỢC DỊCH SANG TIẾNG ANH (FILE PDF): (đang cập nhật) (Biên tập lại từ 04 nguồn chính: https://vbpl.vn/;  www.congbao.hochiminhcity.gov.vn; https://congbao.chinhphu.vn/ và https://www.ipvietnam.gov.vn/ DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT  SƠ LƯỢC NHỮNG ĐIỂM CHÍNH : A. BỐ CỤC VĂN BẢN : Căn cứ ban hành:>>>XEM (đang cập nhật) B. CÂU HỎI LIÊN QUAN: 【Tìm hiểu】(đang cập nhật) 【Bộ câu hỏi và đáp án】(đang cập nhật) Luật Gia Vlog - NGUYỄN KIỆT- tổng hợp & phân tích VIDEO : (đang cập nhật) GÓC BÁO CHÍ: 【Góc báo chí】(đang cập nhật)